Документы на строительство частного дома в России: от покупки земли до введения дома в эксплуатацию, строительство

Ekomik.ru

Документы на строительство частного дома в России: от покупки земли до введения дома в эксплуатацию, строительствоСтроительство частного дома сегодня требует множества документов. Эта статья поможет вам собрать полный пакет документации на каждом этапе – от покупки земли под строительство до введения готового дома в эксплуатацию в России. Кроме того, вы узнаете о некоторых нюансах оформления строительства, о секретах быстрого получения разрешений, о «подводных камнях» при покупке земли и подведении коммуникаций на участок, а также о многом другом.

Условно все документы на строительство можно разделить на 4 группы: бумаги купли/продажи земли, документы на проведение коммуникаций на участок, разрешение на строительство и введение дома в эксплуатацию (включая оформление прописки и т.п.).

Бумаги купли/продажи земли под застройку

Прежде чем покупать землю, удостоверьтесь, что ее предназначение – «под индивидуальное строительство». Если даже вы решились купить землю другого назначения с последующим переводом под застройку, то удостоверьтесь, что перевести ее есть возможность. Ведь если участок попадает в зону отчуждения (наличие рядом водопровода или линии связи, принадлежность к охранным зонам водоемов, линий электропередач, автострад и т.п.), то получить разрешение на строительство дома на этой территории невозможно.

Кроме того, в местной администрации можно узнать, нет ли у властей каких-либо госнужд касательно данного участка, чтобы не попасть впросак. Эта информация открыта, и, по идее, ее свободно предоставляют.

Перед совершением сделки купли/продажи проверьте документы владельца земли. У него на руках должны быть:

  • договор получения участка (купли, мены, дарения – каким образом данный человек получил землю во владение);
  • постановление уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность;
  • отлично, если у продавца есть свидетельство о регистрации права собственности, выданное Федеральной регистрационной службой.

Список документов на землю может быть разным, в зависимости от категории земель.

Самым важным документом на землю является кадастровый план. Именно в нем содержится максимум информации об участке: адрес, площадь, данные о границах, предназначение земель, дополнительные характеристики. Все это изучают еще на этапе осмотра участка.

Полный перечень документов на земельный участок, которые должны быть у продавца, следующий:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
  2. план участка с кадастровым номером;
  3. справка о нормативной стоимости участка;
  4. справка об отсутствии арестов и запрещений;
  5. справка из налоговой инспекции об оплате налоговых платежей;
  6. справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке (если они есть, то на них должен быть отдельный пакет документов, поданный ниже).


Пакет документов на здание:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  2. поэтажный план из БТИ;
  3. технический паспорт из БТИ;
  4. справка об остаточной стоимости строения;
  5. справка из налоговой инспекции об оплате всех налоговых платежей;
  6. справка об отсутствии арестов и запрещений из БТИ;
  7. акт о принятии дома в эксплуатацию.

Если вы покупаете землю с застройками, которые не были оформлены надлежащим образом, то можете столкнуться с множеством проблем. Ведь такая застройка считается самовольной, и не всегда дом можно оформить постфактум.

Но так называемая «дачная амнистия» позволяет сегодня не получать разрешение на строительство. Дом можно зарегистрировать и после постройки. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот закон получил народное название «дачная амнистия». 17 июля 2009 г. был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года.

Но только проверить перечень документов – мало. Нужно еще убедиться в том, что:

  • в доме никто «лишний» не прописан (родственники и т.п.);
  • все фактические застройки находятся в границах участка;
  • по документам на участке нет зарегистрированных построек, если их нет фактически;
  • строение находится на положенном расстоянии от границ соседей;
  • жилая и общая площадь дома совпадает с той, которая указана в документах;
  • незаконных перепланировок нет, а в Бюро Технической Инвентаризации нет заведенных инвентарных дел на строения, которых уже не существует;
  • подведение всех коммуникаций зарегистрировано официально и правильно.

В любом случае при этом важно помнить: если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку о стоимости участка (нормативную и кадастровую).

Документы на проведение коммуникаций на участок

Один из самых сложных и дорогих моментов строительства частного дома в России – это подведение коммуникаций. Особенно сложно с коммуникациями в Москве и Подмосковье. Так, например, Гражданский кодекс утверждает, что организации, оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Но на деле они могут отказаться заключать с вами договор, и, даже если вам удастся в судебном порядке их принудить к этому, вы все равно не сможете заставить их дать вам столько киловатт, сколько необходимо. У коммунальщиков часто банально не хватает технических возможностей, чтобы обеспечить вас всем необходимым. Даже если мимо вашего участка проходит линия электропередач, то в действительности не факт, что вы сможете к ней подключиться, ведь она имеет ограниченную мощность, которую можно разделить на ограниченное количество пользователей. Такая же ситуация и с городским водопроводом.

В связи с этим, прежде чем покупать участок, обязательно узнайте о возможности подключения коммуникаций: можно ли врезаться, достаточно ли мощности еще и для вас, есть ли возможность подключить 380 вольт, достаточный ли будет напор воды и мн.др.

Еще один важный вопрос – цена подключения. Существеннее всего придется потратиться на технические условия, на проект согласования и, конечно, на «право подключения».

Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций обозначают максимально возможную нагрузку в местах подключения объекта к инженерным сетям и срок предполагаемого подключения. Об организации, занимающейся предоставлением технических условий, можно узнать в местной администрации. Обычно, их получение – это продолжительное (может занять от 14 до 90 дней) и трудоемкое занятие, требующее сбора различных документов и длительного ожидания.

В специальной организации заказывается также проект подключения коммуникаций. который нужно согласовать со всеми организациями, отвечающими за подведение коммуникаций в данном населенном пункте. Думаю, и так понятно, что придется везде приплатить.

Для того, чтобы получить разрешение на строительство построек с подведением коммуникаций, нужно обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района. Документы при этом придется иметь следующие:

  1. само заявление на имя главы района;
  2. ходатайство Главы территориального образования района;
  3. копия свидетельства на право собственности на землю (при этом целевое назначение земли должно быть «индивидуальное жилищное строительство»);
  4. кадастровый план земельного участка;
  5. проект хозяйственной постройки в 2 экземплярах (проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
  6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций (за них придется платить недешево, как мы уже говорили);
  7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;
  8. план земельного участка из БТИ.

Опыт показывает, что зачастую дешевле обходятся автономные коммуникации – как минимум вода и отопление. Пробить скважину и поставить даже дорогой и качественный насос будет дешевле, чем врезаться в городской водопровод. Особенно, если большинство работ осуществлять самостоятельно, а не нанимать рабочих через объявления. А если уж нанимать, то лучше каких-нибудь соседских «сельских хлопцев».

Ну, а при установке автономного отопления получите возможность сэкономить на коммунальных платежах. Ведь уголь или дрова можно недорого купить, а последние – и вообще привезти из лесу практически за бесплатно. А твердотопливный котел стоит дешевле, чем газовый или электрический.

Автономной можно сделать и канализацию, но это уже не столь выгодно. Постоянно придется нанимать спецслужбы для выкачки, да и использовать воду более экономно. При этом хороший септик (а не обычная «яма») уменьшит количество проблем, но его строительство стоит немало. Зато ни от кого не будете зависеть. Кроме того, в сельской местности и частном секторе зачастую альтернативы нет.

Получение разрешения на строительство

Когда участок приобретен, все документы оформлены и есть разрешение на подведение коммуникаций, пора приступать к получению разрешения на строительство. Выдается данный документ администрацией вашего района, а именно органами градостроительства и архитектуры. Для этого нужно собрать пакет документов:

  1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на конкретном земельном участке;
  2. копия свидетельства о регистрации права собственности на землю;
  3. копия кадастрового плана участка;
  4. копия договора купли-продажи участка;
  5. копия личного паспорта;
  6. ходатайство местной администрации;
  7. справка местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;
  8. ситуационный план, заверенный в местной администрации;
  9. согласование со службами (газовая, электросеть, телеком);
  10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Подготовка разрешения на строительство займет около месяца. Выдается документ в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Вместе с разрешением вам вернут проект дома с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

Помощь специалистов вам понадобится при разработке проекта дома (его можно сделать и самому, но сами вы вряд ли сможете все рассчитать правильно, да и советоваться со специалистами все равно придется), а также при разработке проектно-сметной документации на постройку. Во всяком случае, у специалистов стоит уточнить список служб, в которых необходимо пройти все согласования. А уж согласовывать можно и самостоятельно. Правда, это может занять много времени и прибавить затрат.

Следующий шаг – получение строительного паспорта. т.е. разрешение на проведение строительных работ. При этом органами архитектуры и градостроения уточняются размеры местности, делается разбивка габаритов земельного участка.

После этого можно начинать строительные работы. Если у вас есть полноценный проект дома, то все расчеты по стройматериалам и всему необходимому у вас на руках.

Введение дома в эксплуатацию

После того, как строительство дома закончено, начинается новая «беготня» с документами. Здание нужно ввести в эксплуатацию, для чего в местную администрацию предоставляется следующий пакет документов:

  1. документы о праве собственности на землю;
  2. градостроительный план земельного участка;
  3. разрешение на строительство;
  4. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства;
  5. паспорт технической инвентаризации на достроенный объект недвижимости;
  6. обязательно нужен документ-схема, в котором указано расположение объекта на участке, расположение инженерно-технических сетей, а также план организации земельного участка
  7. заключение соответствующих административных органов о готовности объекта недвижимости и соответствии его проектной документации.

На основании указанных документов вы получаете постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и можете зарегистрировать право собственности – получить свидетельство «О государственной регистрации права собственности».

Труднее всего ввести дом в эксплуатацию в Москве и Подмосковье. Кроме правильно оформленных документов, нужно еще показать строение приемочной комиссии. которая проверит соответствие дома проектной документации, а также возможность его эксплуатации. Назначает данную комиссию тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. Комиссия подписывает акт приемки, а также в письменной форме подает все рекомендации, претензии и комментарии.

Любые оформления документов можно проводить самостоятельно или обратиться за помощью к специальным фирмам/людям, которые могут ускорить процесс и гарантировать получение документов. Таких людей называют «ускорителями». У них налажены связи, они знают все «лазейки». Кроме того, их помощь может обойтись дешевле, чем самостоятельное оформление, да и времени будет потрачено меньше.

Следующая новость
Предыдущая новость

Жалко стало зверя бить. Как заядлый охотник сменил ружьё на фотоаппарат «МегаФон» обновил тарифные планы линейки «Включайся!» Под Белгородом начали обустраивать парк «Муромский лес» В Первоуральске завтра пройдет День французского языка Застройщик Денис Лубенцов рассказал, что построят в парке новой культуры в Первоуральске

Лента публикаций