1stasoon 25 Aug 2010
Объясню все по порядку. Я оформил договор аренды земли под строительство магазина. Планирую построить одноэтажный магазин площадью примерно 1000 м2. Направление будет: продукты питания и строительные и отделочные материалы, как бы будет разделен на 2 части. У меня вопрос может кто-то сталкивался с подобным строительством с «нуля» и до пуска объекта. Если возможно по этапно с какими трудностями я столкнусь при строительстве магазина, проекты, планировка и т.д. Заранее благодарен за ответы как построить магазин .
vlas132 25 Aug 2010
Строили подобный объект под ключ в Раменском районе, правда поменьше - 350 кв. метров. Магазин рассчитывали владельцы сделать продуктовым. К сожалению тогда к нам не предъявляли особых требований. Это скорее был дом из пеноблоков, который может быть использован под магазин.
Если хотите сделать серьезное помещение, Уделите внимание планировки всех помещений. Во-первых, они должны быть удобны для посетителей, во-вторых нужно иметь достаточно места для технических комнат - склад, кухня, санузлы. Посмотрите обязательные требования для входа. Там есть свои заморочки. Магазин могут оштрафовать за слишком крутое крыльцо или за отсутствие перил. Кажется что мелочь, а переделывать потом будет дороже и опять же можно нарваться на штраф.
Также заострите внимание на системах вентиляции и пожарной безопасности. Потом будет проще разговаривать с контролирующими органами. Обязательно наличие черного входа/выхода
А вообще, самое главное, найдите людей, которые уже занимались подобными работами, при чем перед началом работ попросите их показать Вам уже выполненные объекты. Не поленитесь.
stasoon 25 Aug 2010
Спасибо за ответ. Подскажите где я могу почитать литературу по требованиям к магазинам. Я хочу все изучить сам, а уже потом искать подрядчика, чтобы его работу проверять, много сейчас халявщиков. Подскажите, необходимо ли потом для ввода в эксплуатацию, чтобы подрядчик имел все лицензии и СРО или я могу найти узбеков слепить из блоков, сделать облицовку красивую и запуститься работать. Основная из задач максимально сократить расходы - миллионов нет!
vlas132 25 Aug 2010
Есть ли все разрешительные док-ты у строительной фирмы или нет - это не Ваша проблема. Но узбеков я не советую нанимать - это действительно будет "слепил", как Вы выразились. Потом будете все переделывать за свой счет. А переделка, по опыту скажу, порой стоит дороже, чем строительство нового здания, тем более коммерческого.
Если хотите, скиньте мне проект здания на почту, я смогу просчитать ориентировочную стоимость.
Литературу не посоветую, не знаю ее. Может быть есть. Лучий выход - пообщайтесь с представителями контролирующих органов.
Если не секрет, где собираетесь строиться? От этого на прямую зависит стоит ли уделять большое внимание нюансам. Если это на Тверской, то одно, а если это сельский магазин в республике ***, то тут можно и прикрыть глаза чиновников небольшими "взносами"
stasoon 26 Aug 2010
Строится собираемся в республике проекта пока нет, вот собираюсь заказывать, подскажите как мне построить с минимальными затратами, то есть как строить из блока, кирпича может есть более дешевые технологии строительства.
quaker 26 Aug 2010
Объясню все по порядку. Я оформил договор аренды земли под строительство магазина. Планирую построить одноэтажный магазин площадью примерно 1000 м2. Направление будет: продукты питания и строительные и отделочные материалы, как бы будет разделен на 2 части. У меня вопрос может кто-то сталкивался с подобным строительством с «нуля» и до пуска объекта. Если возможно по этапно с какими трудностями я столкнусь. Заранее благодарен за ответы.
помимо вышеуказанных вопросов есть еще один-возможность разгрузки большегрузного транспорта.иначе газели вас разорят.а по поводу подрядчиков-все очень просто.трудность 1-проект.2 -приобретение мощности.3-инженерные коммуникации.4-согласование строительства с местными жителями ,если таковые имеются.5 -подрядчик.есть варианты сэкономить.можно всяких дельцов ,позиционирующих себя ка к опытных подрядчиков устранить.и неплохо сэкономить на этом.получив тот же самый результат.5-ввод в эксплуатацию.6-ну здесь есть варианты-в зависимости от того что вы хотите от вашего проекта-сдавать в аренду или работать самому.вот как то так
stasoon 26 Aug 2010
Спасибо что откликнулись. Можно немного по подробнее: п.3 Под инженерными коммуникациями понимается - газ, свет, вода или еще что-то, п.4 Что понимается по этим вопросом, ближайший дом от места строительства примерно метров 700, 5-при вводе в эксплуатацию какие трудности меня ждут.
Могут ли у меня работать узбеки, или нужно контора с СРО и лицензиями? Отражаются ли данные о фирме застройщике в документах которые будут возникать при вводе в эксплуатацию?
quaker 26 Aug 2010
поподробнее это уже будет консалтинговая услуга))).не переживайте ,в провинции все гораздо проще и дешевле.главное что бы деньги были.узбеками одними не обойдетесь. понадобятся и славянские исполнители .главное прораб.все.остальное он вам организует.а вот ввод в эксплуатацию будет стоить денег.есть фирмы специализирующиеся на этом.с сро.а трудности вас ждут. обязательно.но не смертельно.
Maxfactor 26 Aug 2010
А, если не секрет, может кно-нибудь сказать о размере инвестиций в подобный проект (стоимость строительства магазина 1этаж х 1000 м2 без стоимости земли, платы за подключение к коммуникациям и прочего. т.е. себестоимость только самого объекта)? Хотя бы приблизительную вилку затрат привести. А еще интересно сколько денег потребуется на оборудование и оборотные средства.
Maxfactor 27 Aug 2010
если не секрет. какой приблизительно объем инвестиций нужен для строительства такого магазина (1000. 350 м)? Т.е. если говорить только о самом здании. без стоимости земли и подключений и т.п.
stasoon 27 Aug 2010
Меня тоже интересует этот вопрос. Если нанимать реальную фирму то как мне сказали 10 млн. и ты не в чем не участвуешь, таких денег у меня нет, а если крутиться я думаю можно сделать на много дешевле. Вот я и завел эту ветку, может кто то поможет советом как построить с минимальными затратами. И самое главное меня волнует какой бюрократический путь я пройду, построить из блоков можно достаточно быстро и дешево, а вот все это оформить и ввод в эксплуатацию сделать вот тут-то и начнутся побору. Хочу обратиться к знатокам подскажите, вот например стоит здание под крышу, что необходимо проити/оформить/получить/подмазать/подкормить чтобы начать работать?
vlas132 27 Aug 2010
10 млн. а из чего? все же зависит от материала, места и очень много факторов влияют на стоимость строительства.
самостоятельный ввод в эксплуатацию - не советую. есть фирмы юридические. занимаются этим. у них все отлажено давно. поручить им работу будет в итоге дешевле, чем самому месяцами бегать по кабинетам и терять время, которое стоит денег. Только фирму надо хорошо выбрать. Лучше через знакомых.
vlas132 27 Aug 2010
Строится собираемся в республике проекта пока нет, вот собираюсь заказывать, подскажите как мне построить с минимальными затратами, то есть как строить из блока, кирпича может есть более дешевые технологии строительства.
без проекта не делайте, тем более если хотите обойдись"минимальными затратами". не стройте с использованием пенополистирола. его могут запретить уже в этом году (для зданий общественного назначения). МЧС уже во всю пробивает этот вопрос. И, по-моему, правильно
и вообще, не гояйтесь за дешивизной, потом может боком встать
stasoon 27 Aug 2010
10 млн. это примерная цена под ключ, это бы все хорошо да только денег нет. Вот я и изучаю этот вопрос по сокращению расходов. 1-е. хочу для себя определить материал из которого строить, предварительно выбрал бетонный блок (т.к у меня свое производство), проект будет обязательно без него я не получу разрешения на строительство и смогу оформить документы. 2-е людей которые бегают и все согласовывают я найду, только меня интересует путь по согласованию который мне нужно будет пройти? Я не гонюсь за дешевизной, я хочу сделав все по правильному максимально сэкономить денег.
Подскажите пожалуйста варианты, например, строительства объекта которые подойдут мне и мне хотелось бы знать какие трудности меня ждут при согласовании объекта.
quaker 27 Aug 2010
ув.stasoon ,вы конечно извините за резкий ответ,но начиная серъезное дело вы пытаетесь сэкономить на сухарях.никт бесплатно не даст вам исчерпывающюю информацию.ничего нет хуже чем работы выполненной бесплатно.в проектной организации вам все разложат по полочкам.вы получите информацию любого характера,которая вам необходима.пож.не флудите.вы один и то же вопрос уже несколько раз задаете.у меня складывается впечатление что не вы являетесь инициатором стройки.или вам просто скучно.поймите правильно,система не даст вам вот так просто секономить на ваших проектах.вас обязательно разведут на деньги.у вас просто не будет выбора.поэтому лишних 500к или больше вам все равно терять.
Maxfactor 27 Aug 2010
По-моему 10 млн для магазина 1000 квадратов это вообще нереально маленькая сумма. но я не профи в стройке.А давайте вместо того чтобы ругаться, поговорим конкретно. Мог бы кто-то из уважаемых участников-профессионалов-строителей (а таких как я понял в этой теме двое) привести пару конкретных примеров из своей практики. Ну к примеру: вот недавно строили то-то, там-то, вот фотка объекта, площадь такая-то. материалы -такие-то. затраты. и т.д. в общих чертах. Т.е. никто не говорит о профессиональных консультациях которые, понятно, стоят денег. Хочется просто понять порядок цифр необходимых инвестиций.
Vyaches 29 Aug 2010
Выясните есть ли возможность выделить необходимую потребляемую электическую мощность для Вашего магазина. Может оказаться так что технические условия кот. выдаст энергоснабжающая организация будут такие что вам придется реконструировать существующую подстанцию или не дай бог строить свою. А это очень дорогое и часто неподъемное удовольствие.
Необходимо на предварительном этапе до проектирования оценить электропотребление будущего магазина и сделать запрос в Вашу энергоснабж. организацию о возможности выделении мощости. Тот кто этим принебрегает потом имеет большие финансовые затруднения.
Сообщение отредактировал Maryna: 30 August 2010 - 07:31
stasoon 30 Aug 2010
Спасибо за ответы! Напишу немного о себе, чтобы не возникали разные вопросы, я уже достаточно давно занимаюсь строительными и отделочными материалами, вот строительством занялся недавно – строю несколько домов на продажу. Так же по ходу моей деятельности появилась возможность получить землю в нормальном районе под магазин. Землю я взял. Вот я и начал изучать этот вопрос кто из чего строит и каких это денег будет стоить. Я конечно не знаю какими вы обладаете деньгами уважаемые ораторы что для вас это не деньги, то в моем случае денег не так много, (это не значит что дорога в этот бизнес мне закрыта!) Полностью согласен с Maxfactor меня интересует на практике у кого как было, необходимо действительно понять порядок цифр, нужно будет искать деньги.
Maxfactor 30 Aug 2010
Ув-й stasoon, а расскажите подробнее про строительство домов. как идет этот бизнес? Неужели в эти сложные (как я понял читая посты бизнесменов занимающихся строительством индивидуального жилья) времена у вас есть спрос. и где вы участки под инд. строительство берете. покупаете на аукционе в администрации или на вторичном рынке.
И еще по магазину: построить, допустим, построете. а Вы подумайте сколько еще денег нужно будет на товар потратить. Тут люди открывают бутики метров по 80, так у них затраты на товар по 800 т. выходят. Т.е. помимо стройки еще в оборотный капитал придется столько же вложить, если не больше.
А еще вопрос: прежде чем вы решили магазин построить, Вы какие-то исследования проводили на тему маркетинга/логистики/проходимости места и т.п. Или вы пока что в общих чертах вариант рассматриваете. Почему вы считаете что магазин будет боле рентабелен чем Ваш текущий бизнес? Почему не хотите вкладывать средства в развитие сущ. бизнес-направлений? Спасибо.
stasoon 31 Aug 2010
Немного про строительство: все началось банально, был земельный участок, на нем построили дом (часть денег заняли) затем продали (3-4 мес продавался), отдали долги, затем купили еще участок (у частников на вторичном рынке) вот строим еще дом.
По магазину: полностью с Вами согласен, по поводу оборотных средств, это был бы мой следующий Вопрос. Наверное нужно было сразу все вопросы «выволить», но не хотел загружаться. Значит задача у меня стоит следующая: сначала я хочу прикинуть сколько будет строить строительство, хотел узнать у тех кто реально строил, затем хотел прикинуть сколько нужно в оборотный капитал «влить» и следующий вопрос возникал, зная примерные затраты, где и на каких условия искать деньги. Конечно я буду делать и бизнес-план, но я должен представлять порядок затрат, вообще я действую по принципу: сначала во всем разберусь, только потом начинаю действовать. Место под магазин находится в перспективном месте, исследования проводились тут все в порядке.
Ув-й Maxfactor Вы каким бизнесом занимаетесь?
bratello 31 Aug 2010
Землю я взял. Вот я и начал изучать этот вопрос кто из чего строит и каких это денег будет стоить. Я конечно не знаю какими вы обладаете деньгами уважаемые ораторы что для вас это не деньги, то в моем случае денег не так много, (это не значит что дорога в этот бизнес мне закрыта!) Полностью согласен с Maxfactor меня интересует на практике у кого как было, необходимо действительно понять порядок цифр, нужно будет искать деньги.
1. Начинать надо всегда с проекта, без него никак. Стоимость ориентировочно 50 уе/кв.м. Согласовать в архитектуре можете сами, сэкономите немного.
2. Вопрос "Из чего строить" от вас как строителя, мягко скажем, неудачный. Вы же строите сами, работаете на рынке стройматериалов, неужели не разбираетесь? Как минимум странно.
3. Могу дать совет - стройте максимально "теплое" помещение чтобы не тратиться в дальнейшем на отопление.
А так весь процесс достаточно прост, выше описали - проект, согласование, электричество, (газ?), вода/канализация, фундамент, стены, крыша, окна/двери, вентиляция/кондиционирование, отопление, внутренняя планировка, благоустройство окружающей территории, сдача в эксплуатацию. Ну и по мелочи мож че забыл.
Сколько стОит? А хрен знает. В Москве одни цены, у вас, может быть, другие. 10 млн за такие работы организация ориентировочно верно просит, новичок в этом деле скорее всего больше потеряет по незнанке, чем сэкономит. Поверьте, я наблюдал это не один раз. Может вам лучше сосредоточиться и зарабатывать на своем основном виде деятельности? По форумам вы тщательную доскональную информация не сможете собрать, даже на специализированных, стройка сложный и серьезный процесс и ошибки здесь дОроги
stasoon 31 Aug 2010
bratello, спасибо Вам за содержательный ответ, немного поясню строить я хочу из бетонного блока, так как я его произвожу и производство находится в 300 метрах от предлагаемого места строительства, а вопрос "Из чего строить" я задавал из соображения, может есть какие то запреты на определенные категории строительных материалов или сдача в эксплуатацию сложнее, например, из блока чем из кирпича.
Maxfactor 31 Aug 2010
На счет бизнеса: никаким, к сожалению, не занимаюсь, как раз нахожусь в процессе поиска того, чем заняться. К сожалению, бизнесом раньше не занимался, трудился по найму и в такой сфере деятельности, которую пока что не могу открыть самостоятельно. Вот и маюсь уже достаточно долгое время рассматривая варианты инвестиций, в, частности, рассматриваю тему строительства объекта коммерческого назначения.
Stasoon, я уже задавал этот вопрос. но все же. уточню. а почему Вы думаете что построить/запустить/эксплуатировать большой магазин потратив на это дело 20 млн, это будет стоящее дело как в плане рентабельности так и в плане геммороя? Т.е. я вполне допускаю что есть куча намного более прибыльных и менее трудозатратных мероприятий. может быть намного проще и рентабельнее купить карьер какой-нить с песком или щебенкой и его эксплуатировать?
Может быть у Вас есть какие-то конкретные знакомые владельцы подобной недвижимости. чей пример и кэшфлоу от объекта вдохновляет?
Меня если честно, настораживает значительное число подобных объектов (маленьких торговых центров) понастроенных в разных местах моего небольшого города, которые явно испытывают проблемы с качественными арендаторами. А так же меня настораживает количество замороженных строек подобных небольших объектов.
.
Почему же меня вдохновляет эта тема. Как одно из возможных бизнес-направлений: вот сейчас у меня в голове приблизительно такая картина на тему недвижимости в моем городе (я в этой ветке форума создавал тему, кстати, но никто ничего не пишет):
У меня есть жилая недвижимость, которая мне не нужна. Сдавать ее - нерентабельно. Я хочу трансформировать ее в коммерческию недв. т.к. по моим соображениям финансовая отдача от комм. недв более существенна и имеет смысл владение такой недвижимостью для получения либо арендного дохода, либо используя ее как базу для какого-нить своего бизнес-проекта.
Конкретнее в цифрах: в нашем северном небольшом городе сейчас можно приобрести жилую квартиру на первом этаже в хорошем проходном месте (таких квартир еще много) и перевести ее в нежилой фонд+пристроить отдельный вход и т.д. Трудозатраты на перевод в нежилой фонд и все остальное, безусловно, достаточно существенные, но их не сравнить с тем геморроем, который предполагает в настоящее время строительство объекта с нуля (опять же, об относительном количестве "геммороя" на квадратный метр площади я сужу только изходя из слов знакомых и чтения вот таких вот интернет-форумов. практики строительства, к сожалению,
у меня небыло)
Грубая экономика проекта:
К примеру, квартира 80 м2.
Цена приобретения квартиры. по первым грубым приценкам возможна покупка от 35000 за м2. т.е. 2 800 000
Перевод в нежилой фонд. пусть 20% от стоимости покупки (я думаю дешевле намного) = 560 000
Крыльцо\отдельный вход = 300 000
Ремонт = 600 000
Итого затрат: 4 260 000
Цена аренды: м2 в центр города. ну, положим, 700 рублей (в реальности эта цифра выше. но возьмем самый нереально худший вариант). Т.е. 80м2 будут приносить нам 80 000 арендных платежей в мес.
Затраты на коммуналку в мес составят. ну пусть 10 000.
Итого доходов в мес: 70 000
Окупаемость проекта (чисто если ничего не делать а тупо сдать в аренду), лет: 5 что соответсвует рентабельности
20% год. Меня, в принципе, такая рентабельность устраивает. Но всегда хочется большего.
Риски: безусловно имеются - начиная от перспектив цен на недвижимость (моя позиция - сильно ниже не будет) и заканчивая выбором места (т.е. нужно место, отвечающее ряду критериев, в частности критерию хорошей проходимости, чтобы всегда были желающие взять его в аренду). Но без риска не бывает прибыли.
При этом можно задать вопрос: "как повысить отдачу капиталовложений в этом проекте?" - правильно, уменьшить расходную часть. Например, уменьшить стоимость м2 покупаемой жилой квартиры. Это по понятным причинам невозможно. А как быть? - да, тут начинаешь интенсивно думать о строительстве. Думаем..и видим что в теме "строительство магазина", собираются строить тыщу (это ж в 12 раз больше чем 80 ) метров коммерческой недвиги, за бюджет, всего лишь в два раза превышающий бюджет моего скромного 80метрового прожекта. Вывод: либо мой проект является полной чушью, и десятки предпринимателей в т.ч. в настоящий момент покупающие эти жилые квартиры и занимающиеся тем, о чем я написал выше. - полные идиоты, либо строительство 1000 метров магазина за 10 млн является утопией.
Maxfactor 31 Aug 2010
Далее. своими рассуждениями я как бы сам частично ответил на свой вопрос: "а оно нам надо-то вообще за 20 млн. и за грузовик геммора?" Ответил типа что да, надо, т.к. при тех ценах на аренду которые сейчас есть в моем конкретном городе, будет вполне рентабельно что-нить построить дешевле 35 тыс. за метр (а мы тут собираемся строить за 10тыс метр, что выводит экономически показатели проекта на новые фантастические уровни) и тупо сдавать в аренду рублей от 700 и выше за метр.
Но я думаю, при этом мы тут забываем/не учитываем очень много деталей, в которых дьявол: т.е. если сдавать свой магазин крупным якорным арендаторам, то скорее всего хрен мы получем таких сладких арендных цен. если построим плохой магазин (не удовлетворяющий логистическим/технологическим/эргономическим и прочим требованиям арендаторов, то соотв-но, фиг мы получим этих якорных арендаторов. Соответсвенно, придется заполнять свой магазин "бутиками" и т.п. мелочью и иметь потом соотв. проблемы. При этом, количество предпринимателей у нас в стране. скажем так, даже по этому форуму видно, не очень большое. И возможно (если есть конкуренция со стороны других торговых центров) вам не удастся забить все площади. а эксплуатационные расходы будут тикать. И они не маленькие, особенно, как отметил ув-й bratello, если здание холодное.
Это все если в аренду сдавать. Вы же собираетесь там сами торговать. Ничего не могу сказать про торговлю едой и стройматериалами, но думаю, там своих сложностей тоже хватает. Так что, очень возможно, что в худшем случае вы закроете магазин, наберете арендаторов и потом останетесь один на один с этой недвигой, наполовину забитой арендаторами, арендные платежи которых будут в лучшем случае покрывать эксплуатац. расходы и налоги. В общем, возможно вы потом будете счастливы ее продать. Что мы и наблюдали в активную фазу кризиса - десятки предложений о продаже подобных объектов ежедневно были.
. короче говоря я думаю что выгодно строить, кончено. но нужно учесть ой как много факторов. самостоятельно "все изучив" это сделать не получится. Нужно будет привлекать кого-то со стороны кто в теме. Делать серьезные исследования. Можно конечно и с бухты -барахты туда влезть. но как бы потом не пожалеть.
stasoon 01 Sep 2010
Maxfactor, вы так много вывалили информации даже не знаю как начать ответ, попробую с начала…. Как я понял, вы ищите направления для своей деятельности это хорошо, что стараетесь фундаментально изучить вопросы. По поводу запуска магазина, на счет 20 млн. это достаточно большая сумма, которой к сожалению я не обладаю и все же надеюсь что затрат понадобится гораздо меньше, на счет геммороя, трудностей я не боюсь и не когда не боялся, без трудностей не бывает, что бы получать деньги и не испытывать проблем так не бывает и похоже на сон…магазин будет очень рентабелен, на счет других направления я не знаю, возможно множество и более рентабельных направлений, все охватить не возможно, я по своему желанию, складу ума для себя считаю это тему (магазин) приемлемой, я проводил анализ, учитывая место магазина, это просто так написать невозможно на это уйдет несколько часов устного разговора. Знакомые у которых есть коммерческая недвижимость у меня есть, и у всех дела обстоят не плохо и по вашей теме (про квартиру) есть и такие владельци я и сам занимался переводом квартиры в не жилой фонд (по просьбе близких родственников), давай те я Вас с ориентирую по стоимости:
Услуги перевода в нежилой фонд 300 т.р
Ремонт 300 т.р
Крыльцо 200т.р
Прочие расходы 100 т.р
Вот считайте, цены по которым я делал 6 мес назад.
Мой совет вам, учитывая что вы имеете эту квартиру, с этого стоит начать, когда закончите уже примете решение что с ней делать сдавать или заниматься бизнесом самому, один мой знакомы бизнесмен сказал: «Что выгоден любой бизнес, если нет аренды» потому что аренда в нашей стране очень велика, что создает трудности при ведении бизнеса (по всем направлениям деятельности)
*