1
В каких случаях можно расторгнуть ДДУ.
Юр. консультации по тел. +7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ.
На рынке строящегося жилья в настоящее время существенно возросли инвестиционные риски как следствие девальвации рубля, спада в экономике и других факторов. Дольщики опасаются за судьбу своих вложений, так как у всех еще свежа в памяти ситуация 2008 года, когда девелоперы и застройщики массово становились банкротами, а большинство начатых строек превратилось в долгострои. Именно сейчас актуально вспомнить о Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, нормы которого призваны защищать права и законные интересы дольщиков.
ДДУ: ключевые моменты . ДДУ (договор долевого участия), оформленный в соответствии с требованиями 214-ФЗ, в своем тексте должен содержать описание объекта договора, его стоимость, а также сроки его реализации. Эти условия являются существенными для данного договора, и их отсутствия делает данный договор недействительным. Также, в соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса РФ, данные условия не подлежат изменению в одностороннем порядке.
Из этого следует, что дольщик, заключая ДДУ, получит четкое понимание основных моментов своих взаимоотношений с застройщиком.
Во-первых, характеристика объекта и срок его строительства соответствуют проектной декларации, которая в обязательном порядке должна быть размещена на интернет-сайте застройщика.
Во-вторых, стоимость объекта соответствует сумме, которая зафиксирована в ДДУ.
В-третьих, определение критериев гарантийного срока на объект. Нарушение застройщиком данных условий влечет за собой применение к нему действенных санкций.
Кроме этого, заключая ДДУ, дольщик получает уверенность в том факте, что проект является согласованным, поскольку в соответствии с требованиями 214-ФЗ застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после соблюдения всех требований.
- оформление прав (собственности либо пользования) на земельный участок.
- получение разрешения на строительство.
- публикация проектной декларации.
Немаловажным является и тот факт, что по ДДУ предусмотрена ответственность застройщика перед дольщиком за невыполнение или некачественное выполнение своих обязательств, а в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору выступает залог того самого земельного участка (права пользования им), страхование гражданской ответственности либо банковское поручительство.
В целях исключения возможности оформления одновременно нескольких договоров в отношении одной квартиры, 214-ФЗ содержит норму об обязательной государственной регистрации, которой подлежит каждый ДДУ.
Гарантии . Сроки, в которые застройщик обязан передать квартиру дольщику, фиксируется в тексте ДДУ, является существенным условием данного договора и подлежит обязательному и неукоснительному исполнению застройщиком. В случае, если по каким-либо причинам застройщик не имеет возможности возвести объект и сдать его в эксплуатацию в оговоренные договором сроки, он обязан не позднее, чем за два месяца до даты окончания срока уведомить об этом обстоятельстве дольщика в письменной форме, а также предложить ему подписать дополнительное соглашение к ДДУ о продлении сроков.
В соответствии с требованиями ст. 7 214-ФЗ, обязанностью застройщика является передача дольщику квартиры (в случае, если именно она являлась объектом ДДУ) соответствующего качества. Качество объекта договора должно соответствовать условиям ДДУ, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов.
В случае, если участником долевого строительства обнаружены несоответствия хотя бы по одному из вышеперечисленных пунктов, он имеет право требовать по своему усмотрению от застройщика.
- устранения выявленных недостатков за счет застройщика в разумные сроки.
- уменьшения стоимости объекта пропорционально выявленным недостаткам.
- денежной компенсации собственных расходов на исправление недостатков.
В том случае, если застройщик не удовлетворяет законные требования участника долевого строительства в разумный срок, последний вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и потребовать от заемщика возврата внесенных по договору денежных средств в полном объеме с учетом процентов.
Необходимо учитывать, что даже если по инициативе застройщика в текст договора был включен пункт об отсутствии ответственности последнего перед дольщиком за возможные недостатки объекта, то такую норму договора реально оспорить в судебном порядке. Эта возможность предусмотрена нормами 214-ФЗ (ст. 7). Более того, на такие гражданско-правовые отношения, в которых участниками долевого строительства являются граждане, а объектами являются квартиры с целевым использованием для семейных, личных и домашних нужд (а не для осуществления предпринимательской деятельности), распространяется действие действующего законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей.
Нормами 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок на объекты долевого строительства не может составлять менее пяти лет, а на инженерное, а также технологическое оборудование, которыми снабжен объект долевого строительства, не менее трех лет. Исчисление указанного гарантийного срока начинается с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Участник долевого строительства обладает правом предъявления претензий к застройщику в течение всего периода гарантийного срока.
Основания расторжения ДДУ . Участник долевого строительства имеет право отказаться от выполнения договора по следующим основаниям.
- нарушение застройщиком сроков сдачи объекта не менее, чем на два месяца.
- нарушение застройщиком условий ДДУ в части качества объекта.
- остановка строительства, которая дает основания предполагать, что объект договора не будет достроен в оговоренные сроки.
- внесение существенных изменений в проектную документацию.
Расторгнуть ДДУ можно двумя способами: в одностороннем порядке либо через суд. В обоих случаях застройщик обязан будет вернуть дольщику все денежные средства, полученные по договору, с учетом процентов из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
*