24
Коттеджи в Новосибирске.
Строительство коттеджа - с чего начать.
Городская многоэтажная застройка, распространенная сейчас в России не в состоянии обеспечить необходимый уровень комфорта и безопасности. Она удручает своей серостью и однообразностью. Промышленные и бытовые отходы стали неотъемлемой частью ландшафта современных российских городов. Авария в любой системе жизнеобеспечения за несколько часов может парализовать большую часть города. А настоящее жилище должно быть безопасным, здоровым, удобным, просторным, теплым и красивым. Именно таким должен быть современный коттедж.
Сейчас существует множество специалистов в области проектирования домов: это архитекторы, ландшафтные архитекторы, дизайнеры, инженеры-конструкторы. теплотехники, специалисты по вентиляции и кондиционированию, сантехники, электрики и многие другие. Каждому из них нужно дать толковое задание, продиктованное вашими пожеланиями, вашими принципами и инициативой. Иначе сэкономить деньги никак не удастся. Если не пожелаете лично вникнуть, например, в индивидуальные для вашего участка свойства грунта, исследовать его самостоятельно, получите от перестраховщиков фундамент в разы превышающий необходимые параметры по прочности и массе. Такой фундамент, это 1/3 стоимости дома. Есть о чем подумать? И так во всем.
Существует извечный треугольник: заказчик, проектировщик и подрядчик (строитель). При одинаковых объективных законах действительности, реальные возможности этих субъектов и применяемые ими средства сильно отличаются. В противостоянии, в котором они без конца пребывают, выигрывает тот, у которого больший опыт.
Практика индивидуального строительства обычных домов показывает, что среднестатистический заказчик пока не доверяет архитектору, архитектор (проектировщик) слабо слышит заказчика и недооценивает значение крепкого детального договора с ним. В такой ситуации заказчик, в конце концов, попадает под диктат подрядчика. Это совершенно недопустимо, потому что из всех трех сторон треугольника именно подрядчик (прораб) самый смышленый в отношении того, как, мягко говоря, распорядиться вашими средствами наилучшим образом.
Имейте в виду, что построить хороший дом искусство, построить автономный ресурсосберегающий дом по разумной цене большое искусство. Но не пугайтесь, от вас не потребуется обладать божьим даром в сфере искусств. Ваша задача отыскать профессионалов и организовать их работу, поставить их в такие условия, чтобы они это сделали за вас, и это естественно, ведь вы платите деньги. Главное, что нужно вам усвоить, это что нужно делать и в какой последовательности. Идеальным случаем будет, если между Вами и этими специалистами будет работать профессионал, представляющий Ваши интересы, так называемая служба заказчика.
Пройдемся по всей последовательности этапов, необходимых для того, чтобы построить свой собственный коттедж.
Этап 0. Поиск участка для строительства.
Этап включает в себя поиск и оформление земельного участка под постройку. Это отдельная большая тема, которая требует отдельного освещения. Коротко говоря, участок для вашего дома должен находиться в экологически чистом районе, быть легко доступным с места вашей работы, и иметь разумную стоимость. Вне зависимости от того, имеется у вас на данный момент участок или нет, ничто вам не помешает приступить к следующему этапу.
Этап 1. Формирование технического задания.
Техническое задание на проектирование коттеджа это ваш замысел, ваше видение будущего дома, но сформулировать его нужно в определенной форме, чтобы, с одной стороны, охватить всю совокупность вопросов, а с другой стороны, было удобно шаг за шагом утвердиться в выборе технологий (можно не изобретать) или конструкторских решений и, таким образом, конкретизировать содержание каждого элемента системы. Начинать работу лучше с тезисов, с рисунков, с планировки участка, с планировки внутренних помещений дома. Получится наверняка непрофессионально, но ваш замысел от этого станет более зрелым. Обязательно обсуждайте эти вопросы в кругу семьи, узнайте и учтите предпочтения своих близких на самых ранних этапах проектирования. Это полезно вдвойне, ибо где как не в спорах с ними, вы отточите свою аргументацию и подготовитесь к разговору с архитектором.
Уделите внимание участку земли, на котором будет стоять ваш дом. Что его окружает? Сделайте фотографии с разных точек. Подумайте об архитектурном стиле дома, уместном для конкретного окружения. Это поможет вам подготовиться к разговору с ландшафтным архитектором и другими специалистами.
Сколько времени займет вся эта работа? Не торопитесь и не пожалейте времени на эту предпроектную стадию, тем самым вы формируете такой сценарий своей будущей жизни в новом доме, о каком вы мечтаете. Потом останется только исполнить его в декорациях.
Сегодня, большинство проектов, используемых в строительстве типовые проекты. Может быть потому, что большинство заказчиков полагают, что лучше вообще не тратить деньги на проект. Помогают им в этом деле сами строители, которые берутся строить без проекта. Проект это не только планировка комнат и этажей. В обычном традиционном доме, это ещё и коммуникации. Здесь без толкового проекта не обойтись. Иначе легко попасть в тупиковую ситуацию, когда требования к одной инженерной системе входят в противоречие с требованиями к другой. Если не увязать их на проектной стадии, заказчик, как правило, несет убытки. Или возникает конфликт с подрядчиком, при урегулировании которого, никакой эксперт (а значит и суд) при всем желании не сможет понять, что было сделано, и правильно ли было сделано. Поэтому вам нужно найти людей, которые делают проекты.
Проект обычного традиционного дома начинает и завершает архитектор, привлекая других специалистов как исполнителей, а проект энергоэффективного дома начинается с инженерной концепции, после чего привлекается архитектор. В идеальном варианте, инженеры должны работать в тесном взаимодействии с архитекторами параллельно. Ваша задача, как заказчика, свести их воедино, что на практике сделать не просто, скажем прямо. Вот почему крайне желательно, чтобы вы, как организатор и вдохновитель, столкнувшись с предвзятостью специалистов, сами имели четкое представление о том, что вы хотите получить какие именно системы вы хотите иметь в своем доме, как и при каких условиях они работают, и как их правильно смонтировать, чтобы они выполняли свои функции.
Не секрет, что наш родной российский мастеровой охотнее выполнит работу по своему собственному разумению, нежели чем по чьему-либо постороннему. Так что проектировщиков следует выбирать не менее придирчиво, чем строителей. В особенности это касается такого нетрадиционного заказа, как проект автономного ресурсосберегающего дома. Выполнить такую работу немыслимо без четкого технического задания на проектирование и без строгих договорных отношений с проектировщиками. После того, как инженеры спроектировали системы, архитекторы (в том числе, дизайнеры и ландшафтные архитекторы) заканчивают композицию. Хороший архитектор, это ещё и психолог, который может спроектировать дом именно для вас. Он сможет не только вас понять, но добиться, чтобы и вы его поняли.
Найдите архитекторов, которым вы сможете доверять. Лучше всего для такой работы подходят частнопрактикующие архитекторы из какой-нибудь проектной мастерской. Скорее всего, проект выйдет более экономичным и интересным в художественном смысле. Не советуем обращаться к архитекторам из той же строительной компании, которую вы наметили себе в качестве подрядчика. Они столь же предвзяты, но скорее всего поставят сами себе такие задачи, которые им же самим легче и выгоднее решать. Конечно, проектирование в независимой мастерской стоит денег, но на деле может дать экономию. Ведь автор не заинтересован в увеличении стоимости строительства, даже наоборот. Он получает гонорар совсем за другое. Кроме того, независимый архитектор сможет и должен впоследствии производить беспристрастный авторский надзор за строительством. Он же может порекомендовать вам известную ему не понаслышке строительную компанию.
По готовности проекта можно выбирать строительную компанию. Для этого предложите нескольким фирмам составить смету. В результате вы станете обладателем интересных сопоставимых документов.
Бывают ли плохие строители и ненадежные компании? Догадайтесь сами. Возможно, вы уже знаете, что их большинство, и знаете наверняка, что только квалификация кадров (от директора до штукатура), финансовая устойчивость и положительные отзывы предыдущих заказчиков, делают строительную компанию надежной и желанной. Собирайте информацию самостоятельно. Знакомьтесь с менеджерами строительных компаний. Не стесняйтесь задавать им как можно больше вопросов, не демонстрируя, в то же время, подозрительности. Будьте доброжелательны.
Квалифицированный сотрудник профессиональной компании отвечает на вопросы по существу. Он не уходит от них, ссылаясь на репутацию. Кроме того, он должен вам дать гарантии (реальные рычаги управления), предусмотренные его же собственной маркетинговой политикой, благодаря которой он и привлекает клиентов. Если вам их не дали, вы попали в плохую компанию.
Следует учесть, что ваши отношения со строителями могут продолжаться и после завершения работ. Если вы поладили в ходе строительства, на них вы можете возложить заботы по будущему обслуживанию дома, получить в их лице своего рода частный ЖЭК. Кому как не им, ведь они знают все детали. Узнайте, есть ли такая форма сотрудничества в компании, которую вы собираетесь выбрать. Если нет, то спросите, почему, ведь это выгодный бизнес. Строительная фирма может быть солидной, но может случиться так, что возводить она может (и должна) вовсе не дома, а склады и бензозаправки. Поэтому внимательно читайте лицензии. Посмотрите её объекты, и не доверяйте фотографиям они могут быть из чужого портфеля. Поговорите с жильцами домов, построенных этой фирмой. Довольны ли они? И вообще, поинтересуйтесь, кем они были построены? Конечно, стоимость строительства есть важнейший фактор при выборе фирмы, но он не должен быть решающим. Никто не работает себе в убыток, поэтому заниженные расценки это признак использования дешевой неквалифицированной рабочей силы. Чудес не бывает. К тому же одни и те же материалы могут быть весьма разного качества. Как их отличить? Да никак, если вы не профессионал. Поэтому, как правило, профессиональные и добросовестные фирмы работают в диапазоне выше среднего, но ниже завышенного уровня цен.
Это документ, который составляется на основе проекта. Кроме перечисления всех работ и материалов, в ней указываются накладные.
15%), непредвиденные расходы.
2%) и прибыль строительной фирмы.
12 15%). Разумеется, смета подлежит обсуждению и редактированию. Она подлежит вашему утверждению и является неотъемлемой частью договора.
Всевозможные приблизительные сметы отправляйте сразу в корзину. Вам при этом будут говорить, что невозможно все сразу предусмотреть. Это неправда. Если фирма не может предусмотреть такую малость, как гвозди, то ей нельзя поручить строительство целого дома.
Впоследствии изменения в смете допускаются только с вашего согласия. Если компания строит не только дома, но и честные отношения с клиентами, то вам обязательно расскажут, на чем можно сэкономить, а на чем ни в коем случае нельзя. До известных пределов, конечно, потому что существенные изменения могут поставить вопрос об изменении проекта, а это дополнительные расходы. Поэтому к проекту нужно отнести с максимальным вниманием, с учетом сложности конструкции дома, а значит и стоимости предстоящих работ и материалов.
Этап 4. Получение разрешения на строительства.
Некоторые умудряются построить дом безо всякого на то разрешения. Как они действуют дальше, приходится только догадываться. Разрешение нужно иметь не только для приезда милиции или какой-нибудь комиссии местной администрации, оно, наряду с проектом, необходимо при оформлении документов на дом. Поэтому сначала нужно получить разрешение, а потом уже строить. Получением разрешения вы можете заняться самостоятельно, т. к. процедура очень проста. Нужно написать заявление на имя главного архитектора или главы местной администрации и начать ждать. Сроки непредсказуемы, как непредсказуем чиновник, который тоже человек.
После завершения строительства нужно оформить документы на строение в бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать ваш дом в Государственном реестре строений и сооружений Минюста РФ, после чего вы перестаете быть заказчиком и становитесь домовладельцем, т. е. полноправным и уважаемым плательщиком налога на недвижимость.
Этап 5. Заключение договора подряда.
Теперь, когда у вас есть проект и смета, впору задуматься о заключении договора подряда. Именно задуматься, а не заключать сейчас, ибо самая прекрасная смета может померкнуть во тьме худого договора. Кстати, и наоборот. Бытует мнение, что договор чисто формальная вещь.
Ещё один договор? Да. Теоретически, если все работы выполняются по плану, то он не нужен. Составляется он для тех случаев, когда случится что-то плохое. Вопросы, касающиеся неприятных моментов, многие строительные фирмы просто игнорируют. НА восклицания типа: А что будет, если , вы можете услышать: Нет, этого просто не может быть, ну если что, исправим за свой счет . Сами понимаете, если все эти неприятные моменты (несоблюдения сроков, ответственность за то-то и то-то ) в договоре не прописать, то вы просто находка для недобросовестного подрядчика. Если вам предложили типовой договор, читайте его внимательно, ибо вам могут вменить в обязанность что угодно, от хранения бетономешалок до согласования места вывоза мусора. Покажите договор юристам, желательно тем, кто специализируется на строительстве. Составьте с ним свой вариант договора, поскольку это чистое творчество и здесь нет никаких особо жестких правил. Заодно проверите строителей, если они не возьмут за основу ваш вариант договора, не объясняя причин, ищите другую фирму.
Ваши оппоненты на этапе подписания договора будут выглядеть простыми, искренними и бесхитростными. А вы несговорчивым и подозрительным. Ничего, потерпите, иначе через месяц вы поменяетесь с ними ролями. Помните, что эта видимая наивность ложна, что подрядчик умнее вас в тех вопросах, по которым вы к нему пришли. У него больший опыт. Что же есть у вас? У вас есть один, но очень сильный козырь ваши деньги, которые подрядчик очень хочет получить. Не отдавайте ему их, пока он не согласится на все ваши условия.
Можно заключить договор на поэтапное строительство. Вовсе не обязательно строить все и под ключ . Если Вам понравятся строители, вы можете доверить им последующие этапы. И по возможности избегайте двойной бухгалтерии, когда в договоре указаны одни деньги, а фактически вы оперируете совсем другими. Предложите вариант с двумя договорами: один действует во время строительства, а другой составляется по его окончании, в котором указывается нужная вам сумма.
Этап 6. Строительство коттеджа.
Здесь следует вспомнить о той роли, которая вам уготована на этом этапе учет и контроль. Лучший метод, конечно, это сделай сам . Ни тебе договоров, ни смет, ни переговоров. В определенной мере самостоятельная деятельность придает жизни смысл. Правда, сели нет достаточных навыков, такая затея рискованна. Нетрадиционные принципы построения ресурсосберегающего жилья, разнообразие материалов и технологий, так или иначе потребуют от вас определенного вмешательства в процесс строительства, ведь вы как никто иной должны быть заинтересованы в результатах. Если вы не умеете строить, но являетесь хорошим организатором, вы можете самостоятельно организовать строительство. В этом случае вам придется самому закупать необходимые материалы, оборудование, обеспечивать их доставку, хранение, нанимать рабочих и вступать с ними в конфликты. Впрочем, если вы организатор, то вы и сами знаете, что такое менеджмент. В конечном итоге это даст вам экономию в 25 30% от общей стоимости строительства. Если вы строить не умеете, и заниматься строительным менеджментом не хотите, то вы будете вынуждены всецело положиться на архитектора, который будет осуществлять авторский надзор.
Все строительные компании предлагают внести определенную сумму в качестве аванса на закупку части строительных материалов. Обычно это 20 30% от стоимости коробки дома. Не давайте больше, иначе вам трудно будет воздействовать на них в процессе строительства и диктовать свою волю. Помните правило: как только подрядчик получает деньги, у него пропадает всякий интерес к этой сумме. Здесь речь даже не о честности, а именно об интересе. Хорошо, когда интерес к делу подкрепляется деньгами, которые ещё не получены. Кстати, именно благодаря интересу строителей и получаются хорошие дома. Оплачивая деньги за работы или материалы, не забывайте брать квитанции об оплате или хотя бы расписку с того человека, которому отдаете деньги. И пусть он её напишет собственноручно, и не постесняйтесь проверить его паспорт. Розыск пропавших без вести не очень интересное занятие.
Существует понятие скрытых работ. Это такие работы, которые закрываются последующими этапами строительства. Например, отсыпка фундамента, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т. д. При серьезной организации дела заводится особый журнал, в котором фиксируется проведение скрытых работ. Каждый из этапов таких работ вы контролируете и ставите свою подпись, без которой строители не имеют право начинать следующий цикл работ. Разумеется, добросовестность строителей ещё никто не отменял. Но и вам не грех проверять подобные вещи, хотя бы иногда. Иначе вы так и не узнаете, из чего построен ваш дом.
Строитель может предложить вам услугу по авторскому надзору за строительством по привлекательной цене, всего за 1 2% от его стоимости, в то время как независимый архитектор может попросить намного больше 7%. Уж кто-кто. а он прекрасно знает, каких усилий и времени требует контроль за строителями. Архитектор ваш союзник и защитник. Он отстаивает ваши интересы. Будет ли то же самое делать человек, который работает на строительную компанию, пусть даже и не занимая в ней официальной должности? Разница в стоимости довольно большая. Но содержание этих услуг ничуть не меньшая.
Этап 7. Приемка построенного коттеджа.
И вот, строительство, наконец, закончено. Осматривайте его, ищите недостатки. У вас уже должен быть опыт их поиска, поскольку вы принимали отдельные этапы работ. Все, что не найдете, будет навсегда вашим. Далеко не каждый недостаток удается оспорить впоследствии. Не торопитесь и не поддавайтесь на попытки строителей поторопить вас ( уже темнеет, я должен выехать на другой объект, завтра выходной ). Если дом возводился без авторского надзора независимого архитектора, пригласите его хотя бы в этот заключительный момент.
Не проявляйте потребительского экстремизма, не придирайтесь к мелочам, но и не проходите мимо заметных, значительных погрешностей. Ведь у вас в руках ещё есть мощный рычаг остаток суммы, которую вы должны выплатить после подписания акта приема. Понятно, что работа на одном месте строителю надоедает, а после вас уже мог появиться новый заказ, по которому ожидаются новые деньги. Вы уже можете находиться на периферии мозга сотрудников строительной фирмы. Их умы и сердца уже наверняка находятся далеко от вашего дома. Поэтому недостатки именно последнего этапа строительства весьма распространены. Нет и не может быть ничего страшного в том, если ещё несколько дней (а может быть и неделю-другую ) строителям придется поработать на том же месте. Ни в коем случае не настраивайте заранее свою семью на долгожданное заселение такого-то числа. Это все преждевременно до тех пор, пока вы сами не убедитесь, что все сделано до конца.
Но когда уже все недостатки исправлены, когда претензий больше нет подписывайте акт приема и устраивайте прощальный ужин. Может быть даже лучше наметить его на другой день, чтобы запах деликатесов не способствовал одобрению строительных недостатков. Разумеется, такое мероприятие возможно в том случае, если вы ещё сохранили со строителями хорошие или по крайней мере нормальные, нейтральные отношения. Не беремся говорить, каким образом обстоит дело в других странах, но у нас душевные разговоры играют далеко не последнюю роль. И, помимо всего прочего, вы таким образом повышаете свой рейтинг среди прочих клиентов строительной фирмы. Зачем это нужно? Мудрые люди говорят, что лучше пусть о вас вспоминают как о хорошем заказчике. Жизнь пройти не поле перейти.
Может быть, даже имеет смысл задуматься о подарке или негласной денежной премии тому человеку, который вел ваш проект прорабу или бригадиру если конечно, вы уверены в том, что правильно расценит вашу добрую волю. Скажите, ну какое значение для вас могут иметь две-три сотни долларов после того, как вы прошли с ним такой трудный путь? Зато вы приобретаете союзника. Помните, что ваш дом сродни живому организму, которому со временем может потребоваться лечение. Приведем ещё и такой пример, взятый из жизни русских печников. Если после окончания работы печник видел, что хозяин собирает на стол, он залезал на крышу и вынимал из трубы кирпич.
Текст подготовлен специалистами центра Сибирское поселение.
*