0
Сайт в помощь управляющему домом.
С 2014 г. вводится обязательная плата за капитальный ремонт. Теперь, все жители многоквартирных домов будут обязаны накапливать средства на капитальный ремонт своего дома.
Сначала, коротко, без объяснений, опишу, что будет, а затем более подробно остановлюсь на каждом элементе. Жильцы. Под жильцами имеются ввиду СОБСТВЕННИКИ жилья. Только они могут принимать решения по капитальному ремонту. Способ управления домом. Не важно, какой способ управления Вы выбрали. Это может быть любая форма управления домом: ТСЖ, потребительское общество, кооператив или непосредственное управление. В любом случае, только Вы решаете, как участвовать в Программе капитального ремонта. Жильцы домов находящихся под управлением управляющей компании, совершают процедуры принятия решения, как при непосредственном способе управления. Региональный оператор. Оператор Вашего счета, где Вы копите средства на капитальный ремонт дома. Общий счет. Счет, которым управляет региональный оператор. На этот счет поступают средства со всех домов, которые решили накапливать средства в «общем котле». С общего счета, деньги, накопленные всеми домами, оператор тратит на капитальный ремонт этих домов, согласно очередности. Чем более стар и запущен дом, тем раньше будет отремонтирован. Специальный счет. Счет, которым управляют жильцы дома. На специальном счету накапливаются деньги, только Вашего дома. Распоряжаются деньгами именно жители дома и тратить их можно, только на капитальный ремонт собственного дома. Сразу решим вопрос с управляющими компаниями. По закону, управляющая компания не имеет право открывать специальный счет и собирать деньги с жильцов на капитальный ремонт. Это могут делать, только собственники жилья. Банк. Для общего счета банк выбирает региональный оператор. Для специального счета банк выбирают собственники жилья.
Как это будет происходить? Утверждение закона на федеральном уровне. Согласно федерального закона N 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года, в каждом регионе создана структура, называемая Региональным оператором. Основная задача регионального оператора, контролировать выполнение Программы капитального ремонта.
Утверждение закона на региональном уровне. Программа капитального ремонта разрабатывается и утверждается, согласно закона Омской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Омской области» от 11 июля 2013 г. Официальное опубликование Программы состоялось в газете «Омский вестник». После этого у нас есть два месяца, чтобы определиться, как мы будем копить. Сама программа принята 30 декабря 2013 г. следовательно, до 1 марта 2014 г. мы должны провести собрание.
Для выполнения этой Программы у нас с Вами есть два способа накопления денег: 1. Накапливать средства на общем счете; 2. Накапливать средства на специальном счете. Давайте рассмотри, что нас ждет при различном способе накопления.
Накопление средств на общем счете. Согласно постановления №170-п от 25 июля 2013 г. правительства омской области, сумма взноса должна быть не менее 6 руб. 70 коп. с кв.м. общей площади помещения в месяц.
Учитывая, что при накоплении средств на общем счете, жители не заинтересованы платить больше, высока вероятность, что все будут платить минимальный тариф 6 руб. 70 коп.
Директор регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Омской области Вячеслав Журавлев, в программе «Что люди скажут», утверждает, что чтобы сделать капитальный ремонт в МКД потребуется собирать по 6 р. 70 коп. 42 года.
Однако, программа рассчитана на 30 лет.
Несложно посчитать, что 28,6% домов, участвующих в накоплении средств на капитальный ремонт на общем счете не смогут воспользоваться накопленными средствами.
Скорее всего, т.к. Программа предполагает ремонт не всего дома сразу, а только определенного конструктивного элемента, отремонтированы будут все дома, но не до конца. В эти недостающие 28,6% у кого-то останется не сделанной крыша, у кого-то не поменяны коммуникации и т.д.
Алексей Сокин, заместитель председателя Омского городского совета, в программе «Что люди скажут», утверждает, что долг администрации омской области по капитальному ремонту составляет 8,5 млрд. руб. а бюджет 12,5 млрд. руб. В г. Омск 6577 домов. 899 домов требуют капитального ремонта. 417 требуют переселения. Теперь давайте посчитаем. 42 года требуется копить дому на капитальный ремонт. 899 домов или 13,7% от общего числа домов – это дома первой очереди. Именно на них уйдут средства, собранные в «общий котел». Откуда брать деньги? С «благополучных» домов. 6577*42=276234 Столько требуется. 6577*30=197310 Столько есть. 276234-197310=78924 Столько не хватает. 78924/42=1879 Столько домов не отремонтируют. Каков результат? Вместо 13,7% аварийных домов, мы получим 28,6%, но через 30 лет. И попадут туда те дома, которые сейчас находятся в самом лучшем состоянии. Дома, которые не требуют капитального ремонта. Дома-доноры. Деньга закончатся в общем фонде примерно через 21 год. Учтите, что подавляющее число новостроек не войдет в «общий котел». Уже сейчас жильцы проводят предварительные собрания, и 100% выступает за накопление на специальном счете. Поэтому, ситуация в «общем котле» будет хуже, описанной ранее. Конечно, «общий котел» будет датироваться государством. Но и до сегодняшнего дня, наши дома датировались. А что в итоге? Со слов того же Алексея Сокина: «Несколько городских бюджетов требуется для решения вопросов капитального ремонта». Подумайте.
Кому выгодно накапливать средства на общем счете? Однозначно, это дома находящиеся в аварийном состоянии. Т.к. ни в городском, ни в областном, ни в федеральном бюджете нет средств на ремонт такого жилья, то сделан «ход конем». Проблема аварийного жилья переносится на 10-20 лет. Эти первые года будет очевидна правильность принятого решения. Аварийные дома отремонтируют. Сделают капитальные ремонты в домах, где их не было по 20 лет. Но… Сделают это за счет «благополучных» домов. Домов, где жители проводили капитальный ремонт, за счет новостроек, где ремонт не требуется ближайшие 15 лет. А когда придет время ремонтировать дома-доноры, на них средств может не оказаться.
Мое мнение: Аварийным домам и домам, где жители не хотят заниматься своим домом, а хотят надеяться на «дядю Ваню», который придет и все сделает за них, прямая дорога в систему накопления на общем счете.
Как попасть в программу накопления на общем счете? Если Вы решите накапливать средства на общем счете, то Вам и делать ничего не надо. Это обычная манера работы государства. Если Вы не проявляете инициативу, Вам предлагают наихудший вариант, но зато Вам не надо суетиться. По истечении двух месяцев, с момента опубликования Программы, Вы автоматически попадете в «общий котел» и станете платить взносы на общий счет.
Накопление средств на специальном счете. Собственники жилья могут принять решение о накопление денег на специальном счете. Что это означает? Все денежные средства, собранные жильцами дома, накапливаются на счете, который принадлежит, только дому. Средства с этого счета расходуются, только на этот дом. Такой дом участвует в Программе государственного софинансирования, как и дома находящиеся в «общем котле». У такого способа накопления есть ряд преимуществ: 1. В таком доме жильцы понимают, что качество их жизни зависит, только от них. Они понимают, что утвержденного тарифа 6 руб. 70 коп. не хватит для проведения работ по капитальному ремонту. Но самое главное, они понимают, что все зависит от них и не ждут подачек, а действуют. Если при попадании в «общий котел» выгодно не следить за своим домом, привести его в аварийное состояние и тогда его отремонтируют раньше других, то при накоплении на специальном счете выгодно содержать дом в идеальном состоянии, своевременно ремонтировать и поддерживать текущее состояние. Понимая это, жильцы охотно идут на увеличение тарифа и делают дорогостоящий ремонт в короткие сроки. Вывод: «общий котел» настраивает на разгильдяйское отношение к своему дому, приводит к его обветшанию и запустению; специальный счет стимулирует рачительное отношение к своему дому, повышает качество жизни жильцов, приучает население к активной жизненной позиции. 2. Жильцы такого дома могут провести, если таковое требуется, капитальный ремонт раньше срока, утвержденного в программе. Например, жители дома, находящийся в «общем котле» решили сделать ремонт крыши, но ее ремонт по Программе запланирован на 2016 год. Раньше сделать ремонт не получится, т.к. Вы находитесь в утвержденной очереди и до вас должны отремонтировать другие дома, да и Ваших денег в фонде уже нет, потому, что потрачены на ремонт домов первой очереди. Остается ждать. Жители, накапливающие средства на специальном счете, на общем собрании жильцов, могут принять решение об увеличении взносов, собрать деньги на ремонт крыши и отремонтировать ее раньше срока. Замечу, что при накоплении денег в «общем котле», увеличение тарифов не приводит к ускорению сроков ремонта. 3. Выбор банка. Жильцы могут проголосовать за любой банк, в котором им удобно производить платежи и отделения которого расположены рядом с домом. Региональный оператор, для «общего котла», выбирает банк по своему усмотрению.
Как принять решение о накоплении средств капитального ремонта на специальном счете.
Собственники принимают решение о способе формирования фонда капитального ремонта. Принимается решение большинством голосов, но не менее 2/3 от количества собственников жилья. Проведение очного голосования обязательно. Обязательно составьте протокол очного собрания. Проведение заочного голосования, согласно ст. 47 ЖК РФ, возможно, только если не было кворума собственников жилья на очном голосовании. Пунктом 4 ст. 170 ЖК РФ установлено, что в случае, если собственники МКД, выбрали способом формирования фонда капитального ремонта формирование его на специальном счете, решением общего собрания должны быть определены: 1. Председатель и секретарь собрания; 2. Размер ежемесячного взноса; 3. Перечень услуг или работ по капитальному ремонту в составе не менее перечня работ утвержденного региональной программой капитального ремонта; 4. Сроки проведения капитального ремонта. Они должны быть не позднее сроков, установленных программой; 5. Владелец специального счета; 6. Кредитная организация, в которой будет открыт счет; 7. Представитель дома для обращения в суд для взыскания платежей и пени по платежам от неплательщиков в фонд капитального ремонта; 8. Вы можете принять решения и по другим вопросам. Протокол должен быть подписан председателем общего собрания, избранного на этом же собрании и секретарем собрания. Собрание проводится не позднее 2-х месяцев после опубликования Программы. Образцы протоколов будут размещены немного позже. Передать протоколы собрания необходимо в течении двух месяцев после опубликования Программы, региональному оператору. Директор регионального фонда капитального ремонта МКД Омской области Вячеслав Журавлев. Официально адрес регионального оператора указан: Третьяковская 43, но я бы рекомендовал искать другой адрес: Орджоникидзе 46. Это угловой дом и там, где расположена табличка Третьяковская 43, находится совершенно другая организация, а там, где Орджоникидзе 46, именно то, что мы ищем. Схема подхода указана ниже. При входе находится вертушка и охранник. Охранник вызвал сотрудника, который сопроводил меня к юристу. В помещении находится порядка 15 кабинетов с номерами. Кто находится и за какими дверями не известно. Думаю, к моменту начала действия Программы, все сопутствующие моменты будут организованы. Итак, Вы должны передать региональному оператору, либо Протокол очного собрания с реестрами, либо Протокол заочного голосования с реестрами проголосовавших (это потребуется, если на очном голосовании не будет кворума). Скорее всего, у Вас потребуют оригиналы Протоколов. Поэтому, рекомендую взять расписку у регионального оператора о получении Протокола, а так же при голосовании собственников, составить два оригинала реестра голосующих, на всякий случай.
На 18 декабря 2013 г. я нашел следующий список банков, готовых открыть специальный счет. Кредитные организации, предлагающие услуги по открытию и ведению специальных банковских счетов для формирования фонда капитального ремонта(в целях реализации требований главы 16 ЖК РФ) Наименование кредитной организации Разработанные документы 1 ОАО «Сбербанк-России» Типовой «Договор специального банковского счета фонда капитального ремонта собственников многоквартирного дома», тарифный план за ведение специального счета и расчетных операций по нему (май 2013 года) 2 ОАО «Банк Москвы» Типовой договор по специальному счету, тарифный план за ведение специального счета и расчетных операций по нему (август 2013 года) 3 ОАО Банк «Петрокоммерц» Типовой договор по специальному счету, тарифный план за ведение специального счета и расчетных операций по нему (август 2013 года) 4 ОАО «Банк «Санкт- Петербург» Типовой договор специального банковского счета и счета регионального оператора в валюте Российской Федерации для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта. 5 ОАО Банк ВТБ Типовой договор специального банковского счета и счета регионального оператора в валюте Российской Федерации для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта. 6 ОАО «Московский Индустриальный Банк» Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта. 7 ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ» Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта. 8 ОАО Банк ЗЕНИТ Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта. 9 ОАО «Газпромбанк» Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта. 10 ОАО «Возрождение» Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта.
*