0
Капитальный ремонт за счет собственников.
В квитанциях на оплату ЖКУ добавится новая строка.
Еще в декабре 2012 года президент РФ обозначил три первоочередные проблемы ЖКХ. Основная из них капитальный ремонт многоквартирных домов, которым, по словам Владимира Владимировича, «почти никогда не занимались как следует». Действительно, с каждым днем эта проблема только усугубляется. На фоне достаточно скромных темпов строительства объем аварийного и ветхого жилья стремительно увеличивается. Все большему количеству домов необходим капремонт.
И это неудивительно, ведь лишь 19,3 % жилья было построено за последние 18 лет. Основная же доля жилого фонда в нашей стране (43,2 %) создана в 1971-1995 гг . еще 37,5 % фонда - это дома, сданные в эксплуатацию до 70-х г. 20 века такие данные приводит Российский союз инженеров.
Росстат публикует следующие цифры: за 20 лет объем ветхого и аварийного жилья вырос в 3 раза . с 32,2 млн кв. м в 1990 г. до 98,9 кв. м в 2012 г.
Если говорить о нашем городе, то у нас ситуация не так плоха, как в целом по стране. Череповец, по оценке аналитиков, входит в число городов, где наблюдается наиболее благоприятная ситуация и доля ветхого и аварийного жилья не выше 0,1 % от общего жилого фонда. « Основная застройка Череповца велась в послевоенное время и была связана со строительством Череповецкого металлургического завода, поясняет Игорь МИХЕЛЬСОН (на момент публикации материала занимал должность заместителя начальника департамента ЖКХ мэрии Череповца, в настоящее время является директором НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области» ). Поэтому сейчас у нас есть некий запас прочности: и по состоянию многоквартирных домов, и по состоянию сетей городской инфраструктуры. Поскольку в нашем городе не такая большая степень износа, как в целом по стране, не слышно и ни о каких крупных авариях.
Государство нашло решение проблемы.
Все понимают, что проблема капитальных ремонтов МКД очень актуальная и масштабная. Однако нехватка денежных средств на поддержание жилого фонда в надлежащем состоянии подтолкнула государство к принятию закона о капитальном ремонте, возлагающего на собственников квартир в МКД обязанность по уплате ежемесячных взносов на капремонт, а на региональные и муниципальные органы власти обязанность по обеспечению своевременного проведения ремонтных работ. « Сколько лет уже государство призывает к ответственности собственников и, увидев, что мы не можем самостоятельно эксплуатировать свои дома, производить ремонты, вынуждено было принять этот закон, чтобы обязать нас следить за общедомовым имуществом. У многих из нас есть дача. Мы сами ее построили, это наша собственность. Что мы делаем? Благоустраиваем территорию, косим траву; если потекла крыша, мы ее ремонтируем и прочее. И все за собственные средства. Многоквартирный дом это такая же наша собственность » . прокомментировал введение нового закона Игорь МИХЕЛЬСОН. Итак, давайте разбираться, какие изменения нас ждут с началом действия этого закона, какую сумму обязаны будут оплатить жильцы за капремонт МКД, кто будет определять размер взносов и каким образом будет организовываться и контролироваться осуществление ремонтов.
Во-первых, назовем основные даты закона. Закон № 271-ФЗ принят 25.12.12 г. Он дополнил Жилищный кодекс спецразделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Закон действует с 26.12.2012 г. С июля этого года началось создание региональных программ капремонта МКД. В полном объеме закон, как предполагается, заработает с начала или середины 2014 г. (это будет зависеть от конкретного региона.
Плата за капремонт будет вноситься каждый месяц . Размер взноса будет напрямую зависеть от площади вашего жилья . чем больше квартира, тем больше, соответственно, вы вынуждены будете платить за капремонт. Уплачивать данные взносы должны будут все собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД, за исключением тех, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу.
Конкретные тарифы на капремонт МКД регионы будет утверждать самостоятельно, ориентируясь на опубликованные Минрегионом рекомендации: предельный размер расходов граждан на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи должен составлять примерно 10 % . Как считают специалисты, в среднем расценки будут находиться на уровне 5-10 руб. за кв. м. То есть за площадь в 50 кв. м придется ежемесячно отдавать на капремонт от 250 руб. до 500 руб.
Обязанность по уплате взносов на капремонт наступит у граждан по истечению 4 месяцев с момента опубликования региональной программы капремонта.
Взносы собственников жилья формируют фонд капремонта . Не позднее 2 месяцев со дня официальной публикации региональной программы капремонта жильцы на общем собрании количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников должны выбрать 1 из 2-х способов формирования фонда капремонта.
Заметим, что «способ накопления денег можно будет изменить. Но если средства находятся у регионального оператора, новое решение жильцов вступит в силу только через 2 года». Об этом напоминает эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев. Если же средства отчисляются на специальный счет, то возможность изменения формы накопления возникает уже на следующий месяц после принятия решения на общем собрании собственников. Также отметим, что в случае, если собственники жилья не выбрали способ формирования фонда капремонта, взносы автоматически будут перечисляться региональному оператору.
У данного закона оказались как сторонники, так и противники. С одной стороны, он может решить проблему капремонта домов, с другой усилить коррупционные действия. И конечно, принятие закона о капремонте вызвало у населения множество вопросов.
Прокомментировать закон о капремонте мы попросили Игоря МИХЕЛЬСОНА, зам. начальника департамента ЖКХ мэрии Череповца.
Игорь Владимирович, когда в нашем регионе заработает в полном объеме закон о капремонте жилых домов? В настоящее время формируется региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов. Вологодская область создает регионального оператора. В нашей области ориентировочно программа будет принята к декабрю 2013 года. По закону по истечении 4 месяцев с момента ее опубликования у собственников жилья возникает обязанность по уплате взносов на капремонт. Таким образом, первые квитанции с дополнительной строкой «Взнос на капитальный ремонт появятся не ранее начала 2014 года.
Какую сумму обязаны будут вносить собственники жилья на капремонт МКД? Прежде чем определить сумму, которая будет взиматься на капитальный ремонт с квадратного метра жилья, необходимо было понять, какой площади домов требуется капремонт, а также, поскольку дома разнотипные (деревянные, блочные, многоэтажные, с лифтами и без и т. п.), нужно было сделать их градацию. Департаментом ЖКХ Вологодской области проведена огромная работа: собрана необходимая информация со всех муниципалитетов области. На основе полученных данных были выполнены расчеты, которые показали, что в разных муниципалитетах, при различном благоустройстве домов тариф может варьироваться от 6 до 15 руб. за кв. м. В настоящее время с помощью специальных методик проводится оценка доступности размера взноса для граждан с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Особенно интересуют данные по нашему городу. Для жителей Череповца уже установлен тариф? По закону региональные власти вправе устанавливать разные тарифы, производить разбивку по МКД в зависимости от благоустройства. Однако на данный момент рабочей группой принято решение о введении единого среднего тарифа в размере от 6 до 10 руб. за кв. м. жилья.Точная сумма взноса на капремонт будет рассмотрена и утверждена правительством Вологодской области и губернатором Олегом Кувшинниковым. Минимальный размер взноса для нашей области составляет 6 рублей 30 копеек. Это означает, что меньше данной суммы тариф не будет. В случае если мы примем заниженный тариф (минимальный взнос на капремонт), в дальнейшем он не сможет обеспечить выполнение необходимых работ. Окончательный тариф будет рассчитан таким образом, что уплаченных взносов в течение действия программы, а это 30 лет, хватит на проведение всех ремонтов.
Будет ли пересматриваться установленный размер взноса на капремонт? Размер взноса будет определяться ежегодно и индексироваться исходя из инфляции. Также обращаю внимание на такой момент. Для расчета взноса на капремонт использовались аналогичные данные по стоимости ремонтных работ за прошлые периоды. Предполагается, что региональный оператор в течение 3 лет будет работать на среднем тарифе, набирая опыт и формируя базу стоимости работ. Затем он сможет провести более детальную калькуляцию всех работ, и тариф может стать дифференцированным по муниципалитетам и будет зависеть от благоустройства и состояния МКД.
Сколько домов в нашем городе требуют капитального ремонта? Нужно понимать, что эта программа не подразумевает проведение капремонта всего дома сразу. Ремонт будет осуществляться по элементам: ремонт крыши, водопровода, канализации, фасада и т. д. Так как у всех элементов дома различные сроки эксплуатации и комплексного капитального ремонта МКД нигде не выполнялось (по 185-му закону ремонты осуществлялись точечно), мы будем отталкиваться от срока проведения последнего ремонта и планового следующего ремонта. Например, у крыши дома срок службы 15 лет, ее капитальный ремонт был выполнен в 2010 году. Соответственно, следующий ремонт будет выполнен в 2025 году. К этому времени собственники накапливают средства, принимают решение о проведении ремонта, и региональный оператор реализует капремонт. К более изношенным домам будет применяться комплексный подход. В данном случае, возможно, выполнение работ будет проходить через год или даже в течение 1 года. Обращаю внимание, что ремонт будет проводиться по значимости и степени износа. Так, например, нельзя производить ремонт фасадов, не отремонтировав крышу.
Кто будет принимать решение о проведении капремонта: когда и что ремонтировать? На данный момент идет сбор необходимой информации по Череповцу: подготовлены и направлены в адрес УК, председателей ТСЖ, ЖСК запросы о предоставлении данных по последним ремонтам и плановым ремонтам. Согласно этим данным департаментом ЖКХ мэрии Череповца будет составлена программа по проведению капремонтов в нашем городе с разбивкой по годам.
Все ли собственники жилья обязаны будут платить за капремонт? Куда будут перечисляться денежные средства, предназначенные для проведения капремонта? Взнос на капитальный ремонт является обязательным платежом, и все собственники многоквартирных домов обязаны его выплачивать. Платить будут все одинаково, вне зависимости от типа жилья: вторичное оно или первичное. Исключение составляют только жители аварийных и подлежащих сносу домов. Средства, поступившие от собственников, будут закреплены за региональным оператором. Накопления будут формироваться по каждому дому.
Расскажите о способах формирования фонда капремонта домов. На ваш взгляд, какой способ формирования фонда капремонта является наиболее оптимальным? Первый способ это формирование фонда капремонта у регионального оператора. В данном случае взносы на капремонт, внесенные собственниками, становятся имуществом регионального оператора, а собственник, складывая средства в «общий котел», получает от регионального оператора гарантию проведения того или иного ремонта в срок. Закон предусматривает еще один способ накопление средств на специальном счете, денежные средства на котором будут принадлежать собственникам помещений в МКД. Но имеется существенная оговорка: самостоятельно открыть специальный счет в банке смогут только региональный оператор, ТСЖ и ЖСК. Это связано с тем, что ТСЖ, ЖСК более самостоятельны и более приспособлены к ведению своего хозяйства. Но надо понимать и ответственность, которая на них ложится: обязательно должны будут соблюдаться обозначенные сроки проведения того или иного ремонта, указанные в программе. Кроме того, ТСЖ или ЖСК будет выступать заказчиком при проведении ремонта и осуществлять контроль. При принятии решения о формировании накоплений на специальном счете необходимо учитывать состояние многоквартирного дома, наличие инициативной группы в доме, а также отношение собственников к своему имуществу. Обращаю особое внимание на то, что собственники помещений в доме при любой форме управления могут выбрать в качестве владельца спецсчета регионального оператора, который откроет специальный счет, закрепленный за конкретным домом. В третьем варианте денежные средства будут находиться под контролем регионального оператора, однако обязанность по обеспечению ремонтных работ ложится на организацию, отвечающую за содержание дома. Собственники помещений в МКД, которые находятся под управлением УК (а также «многодомовых» ТСЖ), в качестве владельца специального счета могут выбрать только регионального оператора.
Кто будет контролировать расходование денежных средств? Существуют ли механизмы защиты накоплений (от инфляции, коррупции)? При любом из способов формирования фонда капремонта накопления будут строго фиксироваться, учет будет вестись по каждому дому и даже каждому собственнику, внес он или не внес необходимую сумму. Самая главная гарантия: Вологодская область будет нести субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками жилья. Например, если у определенного дома по программе подошла очередь на проведение капремонта, а денежных средств недостаточно, то дом будет вправе требовать финансирования ремонта в полном объеме. Иначе говоря, область при недостатке денежных средств должна будет восполнить фонд капремонта и провести необходимые работы. Кроме того, контроль за расходованием средств в разное время будут осуществлять восемь организаций.
По данным исследования, проведенного ВЦИОМ в июле 2012 г. половина россиян (51 %) высказала мнение, что государство обязано оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества дома. Около трети наших сограждан (33 %) отметили, что оплату должны проводить собственники, но не без участия государства. И всего лишь 7 % назвали оплату таких расходов прямой обязанностью собственников. Исходя из этих данных, несложно предугадать реакцию населения на появление дополнительных расходов, связанных с оплатой капительного ремонта. На ваш взгляд, как отнесутся к этому нововведению жители Череповца? Если сравнивать два крупных города Вологодской области, Вологду и Череповец, то в Череповце, скорее всего, реакция на введение ежемесячной платы на капремонт будет более негативная, чем в Вологде. В Вологде уже несколько лет собственники оплачивают капитальный ремонт на добровольных началах. На общих собраниях домов вологодские жители принимали решение о формировании фонда и сборе средств в зависимости от тех видов работ, которые они хотели выполнить. Теперь же они будут выплачивать эти взносы на основании нового законодательства. В Череповце этого не делалось, собственники не принимали подобных решений. Однако чтобы нам дальше спокойно проживать в наших многоквартирных домах, обязательно нужно проводить капитальные ремонты. Нам повезло, что наш жилой фонд именно в таком состоянии, и благодаря этому закону мы можем не ухудшить его, а восстановить, поддержать, не дать упасть ниже допустимого уровня технической эксплуатации. Дополнительную информацию о проведении капремонтов можно получить на сайтах Фонда содействия реформированию ЖКХ и департамента жилищно-коммунального хозяйства и строительства Вологодской области. Кроме того, вы можете обратиться в департамент ЖКХ за разъяснением.
Журнал "Про недвижимость35" №39 Осень 2013г.
*