0
Суббота, 09 Ноябрь 2013 10:07 Прочитано 1269 раз.
Указ президента № 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь", который был подписан главой государства 6 июня 2013 г. вступил в силу 9 сентября. О том, какими положениями отныне должны руководствоваться все застройщики, подрядчики и местные исполнительные и распорядительные органы, в интервью "БР" рассказала начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства строительства и архитектуры Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ.
- Татьяна Васильевна, семь лет долевое строительство жилых домов в Беларуси регулировалось нормами Указа № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов". Какие причины обусловили необходимость изменения правил долевого строительства.
- Основная причина - отсутствие в Указе № 396 норм, регулирующих вопросы малоэтажного долевого строительства и строительства нежилых помещений. В этом случае застройщики руководствовались общими нормами гражданского законодательства, а также отдельными положениями Указа № 396. Также документ не содержал положений, которые могли заинтересовать подрядчика, договор строительного подряда заключался в соответствии с действующими правилами, что, как показала практика, не в полной мере устраивало подрядные организации.
- В указе появился новый термин "объект строительства". Что он означает.
- Под объектом строительства понимаются один или несколько жилых домов, относящиеся к ним инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости.
Объект строительства определяется местными исполнительными и распорядительными органами в разрешительной документации на строительство объекта строительства. То есть специальный счет открывается не на каждый жилой дом и иной объект недвижимости, входящий в объект строительства, а на объект в целом. При этом раздельный бухгалтерский учет затрат по-прежнему ведется с учетом затрат по каждому дому в отдельности.
- Указом утверждены Положение о долевом строительстве в Республике Беларусь и форма типового договора. Что они предусматривают.
- Положение содержит основную часть правил, которые распространяются на все формы строительства, а также особенности, имеющие отношение к льготному строительству, строительству на коммерческой основе и строительству одноквартирных и блокированных жилых домов.
Форма типового договора обязательна к применению при строительстве с государственной поддержкой или с ограниченной прибылью застройщика.
Необходимо отметить, что заключение договоров по строительству объектов долевого строительства с использованием государственной поддержки или со своей ограниченной прибылью будет производиться застройщиками только по утвержденной указом типовой форме договора. При строительстве иных объектов долевого строительства застройщики при заключении договоров вправе применять положения типовой формы договора, а также иные нормы гражданского законодательства.
- Как изменилась ответственность сторон при долевом строительстве объекта.
- Впервые предусмотрена обязанность застройщика направлять часть своей прибыли подрядчику после завершения строительства и проведения со всеми сторонами взаимозачетов. Данное положение распространяется только на строительство объектов на коммерческой основе. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются сторонами в договоре строительного подряда. Такая мера позволит в большей степени заинтересовать подрядчика в быстром и качественном выполнении работ по договору подряда.
До принятия Указа № 263 открытым оставался вопрос использования средств, оставшихся после завершения строительства на специальном счете застройщика. Кроме того, в ряде случаев застройщики в отсутствие необходимого количества средств на строительство с целью недопущения его остановки использовали собственные средства с текущего (расчетного) счета. Логично предположить, что эти средства они должны были возвращать обратно по мере появления необходимых сумм на специальном счете.
Указом предусмотрено следующее. После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по объекту строительства средства, оставшиеся на специальном счете застройщика, осуществляющего строительство без использования господдержки и (или) ограничения прибыли, перечисляются им на свой текущий (расчетный) счет. Собственные средства, направленные застройщиком с текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации.
Указанные средства индексируются путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата со специального счета застройщика средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета застройщика на строительство объектов долевого строительства.
Также в новой редакции указа сохранена обязанность застройщика регистрировать договоры создания объектов долевого строительства в местных исполнительных и распорядительных органах. При этом несколько изменены обязанности последних при регистрации договоров: решение об отказе в регистрации может быть принято в случае отсутствия в договоре существенных условий, а также при наличии регистрации действующего договора на тот же объект долевого строительства.
Непосредственно сам порядок и сроки регистрации не изменились. При этом предусмотрено, что дополнительные соглашения к договорам также подлежат регистрации, но только при том, что в них меняются существенные условия, установленные указом.
Существенными являются следующие условия: конкретный объект долевого строительства, номера специального и текущего счетов, срок исполнения обязательств по договору, стоимость строительства одного квадратного метра, цена объекта долевого строительства, размер и порядок внесения денежных средств, гарантийный срок на объект долевого строительства, права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, порядок приемки объекта в эксплуатацию, основания расторжения договора, порядок возврата средств по договору, ответственность сторон.
- Изменились ли ответственность и права застройщика при условии срыва срока ввода объекта в эксплуатацию.
- Установлено, что срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку строительства. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик в установленном порядке по решению местных исполнительных и распорядительных органов может перенести данный срок. Однако в этой ситуации рассматривается вопрос, кто виноват в случившемся.
В случае отсутствия вины застройщика при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других не зависящих от сторон причин течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполненных работ в течение всего дополнительного срока.
Если застройщик виноват в срыве срока ввода объекта, он не вправе применять индексы, действующие в дополнительный срок строительства. А также обязан по завершении строительства выплатить добросовестным дольщикам неустойку в размере 0,01-0,03% от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев и более 6 месяцев.
Одновременно застройщику предоставлено право взимать с недобросовестных дольщиков увеличенные суммы штрафов: от 0,02 до 0,002% за каждый день просрочки в зависимости от предусмотренной схемы внесения платежей (по графику или разово.
Указом предусмотрена обязанность застройщика (включая УКСы) за свой счет проводить ежегодный аудит целевого использования привлекаемых на строительство средств дольщиков, при этом копия аудиторского заключения представляется в местные исполнительные и распорядительные органы. Дольщики также вправе ознакомиться с результатами аудита выбранного ими застройщика.
- Какие есть нюансы при заключении с дольщиками договора в привязке стоимости 1 квадратного метра к валюте.
- Сохранена возможность для застройщиков заключать с дольщиками, не состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, договоры в привязке стоимости 1 кв. метра к валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. В случае расторжения такого договора возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. Заключать такие договоры с дольщиками, являющимися очередниками, застройщик не вправе.
Что касается граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то с ними договоры могут заключаться только в белорусских рублях, без привязки к иностранной валюте.
- Что входит в цену объекта долевого строительства.
- В эту цену входит размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком. В том числе затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году. А также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика.
- Какие изменения коснулись дольщиков, являющихся очередниками.
- До этого очередник мог строить жилое помещение по невысоким ценам по направлению местных исполнительных и распорядительных органов. При этом он составом семьи 1 или 2 человека мог строить квартиру неограниченной площади. Были случаи строительства одним дольщиком трехкомнатной квартиры свыше 80 кв. метров, при этом прибыль застройщика на всю указанную площадь не превышала 5%. Данное положение не устраивало многих застройщиков при заключении договоров создания объектов долевого строительства с дольщиками, являющимися очередниками.
С принятием указа очередник может строить долевым способом также любую квартиру, но фиксированная (льготная) прибыль застройщика будет распространяться только на норматив для одного члена семьи в размере 20 кв. м (для Минска - 15 кв. м, для многодетных семей - 20 кв. м.
При строительстве для одного человека однокомнатной квартиры данный норматив составляет 30 кв. м. При этом в случае изменения состава семьи дольщика в процессе строительства (например, при рождении ребенка) соответствующий норматив увеличится и произойдет перерасчет размеров прибыли застройщика.
Такое нововведение в полной мере устроило застройщиков, которые не будут больше возражать против строительства жилых помещений для очередников.
- Какие изменения были внесены в полномочия и обязанности местных исполнительных и распорядительных органов.
- Они имеют право при утверждении актов выбора места размещения земельных участков под объект строительства устанавливать предпочтения при заключении договоров гражданам, являющимся очередниками. Такая норма была сохранена для сокращения количества очередников в максимально короткие сроки. При этом в первую очередь направления на долевое строительство местными исполнительными и распорядительными органами должны выдаваться гражданам, имеющим право на внеочередное получение государственной поддержки.
- Какие еще изменения можно отметить в Указе № 263 по сравнению с предыдущим.
- Достаточно много вопросов при долевом строительстве возникало у застройщиков и по расчету затрат на выполнение работ, перенесенных на благоприятный период. По этому вопросу было принято следующее. Если при приемке в эксплуатацию многоквартирного жилого дома часть работ была перенесена в соответствии с законодательством на благоприятный период их исполнения, размер затрат на выполнение данных работ определяется застройщиком с учетом прогнозной стоимости на дату их исполнения и включается в цену объекта долевого строительства.
Это же относится и к работам и затратам, не включенным в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимым на стоимость в соответствии с законодательством. Если такие затраты не могут быть определены в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Сроки предъявления к оплате затрат предусматриваются договором.
Указ содержит также ряд новых положений, связанных со схемой проведения взаимозачетов сторон при установлении должника. На практике нередко между сторонами (застройщик и дольщик) возникало непонимание в вопросе доплат по окончании или в процессе строительства. Застройщиком выставлялись доплаты зачастую без достаточных обоснований, что порождало многочисленные жалобы дольщиков во все инстанции. С принятием указа обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) будет производиться застройщиком путем предоставления дольщику соответствующих расчетов.
Изменение цены объекта долевого строительства будет определяться как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, определенном правительством.
В настоящее время в соответствии с предписанием Указа № 263 разработан порядок приведения затрат и взносов к единому уровню цен. Он будет утвержден постановлением правительства. Это позволит значительно сократить количество заявлений как от дольщиков, так и от застройщиков. При этом нельзя не согласиться, что у застройщиков прибавится работы, связанной с проведением индексации работ, затрат и платежей.
ОЛЬГА КАСПЕРОВИЧ, "БЕЛОРУСЫ И РЫНОК.
*