17
Закон о долевом строительстве: в ожидании поправок.
Сегодня проект находится в правительстве РК и уже согласован со всеми государственными органами. «Есть некоторые вопросы, которые требуют доработки, есть некоторые замечания, которые мы надеемся устранить в ходе его проработки в рамках рабочих групп мажилиса парламента РК», – говорит Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации застройщиков.
По мнению эксперта, нынешний закон не развивает рынок недвижимости, велика вероятность того, что рынок закроется для компаний-однодневок. «В законе присутствуют внутренние противоречия, он чрезмерно перегружен требованиями, в связи с чем «игнорируется» участниками рынка. Ассоциация застройщиков Казахстана со-вместно с Министерством национальной экономики РК ведет активную работу в этом направлении», – уточняет Аслан Тукиев. По сути, действующий закон является практически. неработающим, так как предусмотренная им схема финансирования строительства за счет дольщиков экономически нецелесообразна для застройщиков.
Эксперт добавляет, что последние поправки в закон в конце прошлого года были незначительными. По его мнению, минимизировать риски дольщиков можно, предъявляя четкие требования к субъектам и порядку строительства, в том числе вводить административную и уголовную ответственность за его нарушение, а также обеспечивать контроль над строительством и финансированием. Дольщики должны иметь возможность участия в принятии отдельных глобальных решений в работе астройщика и проектной компании. Как считает партнер Международной юридической фирмы Integrites Светлана Штополь, оправданными будут тщательно продуманные механизмы страхования и государственного гарантирования в сфере долевого строительства.
О двух механизмах.
В ходе законопроектной деятельности вокруг прежней редакции проекта закона о долевом строительстве было много нюансов. Под руководством министра регионального развития Болата Жамишева была разработана версия проекта закона о долевом участии в жилищном строительстве, который предусматривал несколько самостоятельных механизмов.
Первый механизм состоял в том, что строительная компания берет долгосрочный кредит в одном из банков. Здесь деньги дольщиков могли быть привлечены на стадии нулевого цикла. При этом у застройщика также были обязательства по инвестициям – он должен был вложить в проект 20–30% собственных средств и только после этого мог получить право привлекать средства со стороны. Второй механизм не предусматривал банковских кредитов, финансовые средства дольщиков могли быть привлечены только в случае полной готовности каркаса здания. Последняя редакция законопроекта данных положений уже не содержит.
Второй путь для нас был более предпочтительным, однако имел ряд аспектов, которые требовали детальной проработки. Дело в том, что рынок страхования – конкурентный и в Казахстане развит слабо. Когда вопрос о разработке института страхования в долевом участии стал прорабатываться с Национальным банком, как с основным регулятором вопросов рынка страхования, были высказаны опасения, что страховые компании не станут участниками этого процесса. В ходе совещаний с участием представителей рынка страхования эти опасения подтвердились. Аслан ТУКИЕВ . исполнительный директор Ассоциации застройщиков.
Три пути новой концепции.
После августовской реорганизации правительство приняло решение об отзыве этого законопроекта из парламента по ряду причин, в том числе из-за необходимости согласовать его с изменениями, которые привнесла реформа. Последовала разработка новой концепции.
По словам Аслана Тукиева, на тот момент было три варианта для ее реализации. Первый – пойти по проложенному Министерством регионального развития пути. Правда, этот вариант сразу отклонили. Второй – исходить из поручения главы государства, а именно задач, изложенных в программной статье президента «Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда», – расширение социальных гарантий, внедрение социальной модернизации законов и стандартов и построение системы управления социальными процессами. И третий – пойти по пути разработки механизмов гарантирования.
Нужно ли обязательное страхование.
Некоторые застройщики когда-то защищали своих клиентов, выдавая страховой сертификат, который обязывал страховую компанию вернуть деньги дольщику при наступлении страхового случая. В текущей редакции закона предлагалось внедрить подобный механизм. Так, еще в июле 2013 года была разработана Концепция к проекту Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве.
«Как указывалось в документе, данное предложение было основано на результатах изучения и анализа международного опыта в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Во многих государствах (например, в Канаде, Франции, Италии, Испании, России и т. д.), в разное время столкнувшихся с проблемами обманутых дольщиков, уже используются механизмы обязательного обеспечения надлежащего исполнения обязательств гарантиями (поручительствами) обязательного страхования рисков в сфере строительства», – говорит Светлана Штополь.
По мнению международных экспертов, единственным вариантом введения механизма страхования, который защищает дольщиков при строительстве многоквартирных домов, может быть страхование гражданско-правовой ответственности строительной компании перед ними.
В 2013 году Национальный банк РК выступил против страхования гражданско-правовой ответственности застройщиков перед дольщиками в качестве механизма защиты их прав. Вместо этого было предложено создание фонда гарантирования.
Среди основных задач государства – защитить дольщиков от потери вложенных денег, с чем мы столкнулись на волне активного долевого строительства в прошлом. Однако такие защитные механизмы неизбежно должны предусматривать и интересы застройщика, делая долевое строительство фактически возможным и выгодным для всех участников. Светлана ШТОЛЬ . партнер Международной юридической фирмы Integrites, Казахстан.
-ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТЕКУЩЕГО ЗАКОНА.
Не развивает рынок недвижимости. Перегружен требованиями и противоречиями, в связи с чем «игнорируется» участниками рынка. Отражает экономически нецелесообразную для застройщиков схему финансирования строительства объектов.
Гарант для дольщиков.
В итоге было принято решение о разработке механизмов гарантирования долевого участия в жилищном строительстве. Это иной подход, который подразумевает образование некоего квазирегулятора от имени государства. Предполагается создать акционерное общество, которое будет совмещать функции регулятора и своеобразного гаранта для дольщиков того, что строительство жилых домов будет доведено до конца.
Для появления целой системы гарантирования долевых вкладов планируется организовать АО «Казахстанский фонд гарантирования жилищного строительства» на основе уже работающего АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов». Фонд предоставит гарантии дольщикам по завершении строительства жилого дома, если, к примеру, проектная компания не исполнит или выполнит не в полной мере обязательства по строительству дома. Особую роль должна играть инжиниринговая компания. Ее задача – мониторинг процесса строительства. Предприятие будет подтверждать объемы строительно-монтажных работ, а также их соответствие смете.
Бывают и непредвиденные ситуации. Например, в случае если застройщик просто не может возвести дом, объект будет завершен за счет средств фонда. Но и здесь есть ряд нюансов. Если проектная компания попадает под гарантийный случай (есть определенные условия, которые позволят классифицировать ситуацию так), то застройщик теряет все: документы, землю и все ранее вложенные деньги.
Таким образом, застройщики согласно новым положениям проекта закона о долевом участии в жилищном строительстве фактически не защищены. Закон будет стоять на страже именно дольщиков и защищать их интересы, гарантируя, что строительство дома будет завершено.
В том случае если проект будет поддержан главой государства, парламентом, то механизм гарантирования жилищного строительства будет рассматриваться следующим образом.
Застройщик организует долевое строительство домов и создает под каждый индивидуальный проект строительства проектную компанию. После чего вносит в уставный капитал или в собственность проектной компании вклад – имущество. Это может быть участок земли, уже подтвержденная проектно-сметная документация здания, финансовые средства, возможно, незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ.
Затем проектная компания и генеральный подрядчик открывают текущие счета в банке-агенте. Между первым и вторым заключается договор подряда по принципу «закрытая цена». Далее фонд проводит специальную экспертизу всех документов проектной компании. Он и принимает решение о том, давать ли гарантию на предложенный объект. Данная гарантия является основанием для возведения жилья с привлечением денег дольщиков. Последние в свою очередь направляют оплату по договору на счет проектной компании в банке-агенте. Мониторинг за ходом строительства осуществляет инжиниринговая компания.
Закон устанавливает достаточно жесткие требования к потенциальному застройщику и проектной компании, содержит серьезный перечень документов, в первую очередь связанный с правами на землю и проектно-разрешительной документацией на строительство.
Кроме того, законопроект предусматривает два альтернативных указанному выше способу организации долевого участия в жилищном строительстве посредством: - участия в проекте банка второго уровня; - привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого здания.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве посредством участия в проекте банка второго уровня застройщик обязан соответствовать определенным требованиям. Кроме того, он должен иметь положительное решение банка о.
готовности финансирования объекта строительства на сумму, достаточную для завершения строительства.
выборе инжиниринговой компании.
Для организации деятельности по привлечению денег дольщиков после возведения каркаса жилого здания застройщик обязан в течение последних пяти лет построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые здания, в состав которых входит не менее одной тысячи квартир. Это жесткое требование, призванное не допустить нерадивых застройщиков к долевому жилищному строительству посредством данного метода его организации. Несомненно, они вправе организовать его иным путем – посредством участия банка или через фонд гарантирования. Первый способ организации предусматривает жесткие входные требования, но достаточно гибкие в процессе строительства, в то время как способы организации долевого участия посредством фонда гарантирования и банка второго уровня, наоборот, – легкие входные условия, но жесткое сопровождение.
Если проектная компания нарушает необходимые по закону требования, она будет нести ответственность, которую планируется усилить. В этом случае дольщик будет уверен в том, что завтра его дом достроят. Действующая редакция Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», к сожалению, не совсем удачная: баланс интересов дольщиков и застройщиков распределен так, что строительным компаниям становится невыгодно возводить жилые здания в контексте использования этого законопроекта. Аслан ТУКИЕВ . исполнительный директор Ассоциации застройщиков.
С оглядкой на зарубежный опыт.
В Казахстане предлагалось изучить опыт Кореи по созданию фонда гарантированных ипотечных займов.
«Если в мировой практике уже существуют и отработаны оптимальные инструменты и механизмы регулирования данных отношений, почему бы не перенять их. Другое дело, что использование и внедрение чужого опыта должно происходить с учетом особенностей внутренней политики, экономики, системы права, национального законодательства и быть максимально адаптированным под них», – делится Светлана Штополь.
Аслан Тукиев уверен, что применить корейский опыт в нашей правовой среде достаточно сложно: «Имплементировать отдельные компоненты возможно, но дело в том, что, с одной стороны, специфика нашего рынка в том, что его субъекты недостаточно развиты как в финансовом, так и корпоративном плане. Они не могут себе позволить создать собственный фонд страхования, как это делается в той же Корее. Если и создать такой фонд, то он будет на 90% недокапитализирован, а значит, не сможет выполнять свою основную функцию.
С другой стороны, немного «хромают» сопутствующее казахстанское отраслевое законодательство и практика его применения, что также не позволит применить опыт других стран по созданию такого фонда, полагает Аслан Тукиев.
Тем не менее эксперты надеются, что предлагаемые механизмы, в отличие от действующего, привнесут положительные изменения. Так ли оно будет, станет известно, когда поправки в Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» будут окончательно приняты.
КЛЮЧЕВЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА НОВОЙ РЕДАКЦИИ ЗАКОНА.
-Содержит механизм гарантирования долевого участия в жилищном строительстве с участием государственного квазире-гулятора – АО «Казахстанский фонд гарантирования жилищного строительства». Определяет условия, позволяющие классифицировать наступление гарантийных случаев.
-Определяет механизм участия застройщика, проектной компании, генерального подрядчика, банка-агента, инжиниринговой компании.
-Устанавливает жесткие требования к застройщику и проектной компании, содержит серьезный перечень удостоверяющей права на землю и проектно-разрешительной документации.
-Предусматривает два альтернативных способа организации долевого участия в жилищном строительстве: 1)с привлечением средств банка второго уровня; 2)с привлечением средств дольщиков после возведения каркаса.
-Определяет требования, которым должен соответствовать застройщик для организации долевого участия в жилищном строительстве.
*