8
Долевое строительство жилья: проблемы и перспективы.
Автор: Олег ШЕЛКОВ, профессор кафедры юридических дисциплин факультета внутренних войск УО «Военная академия Республики Беларусь» 10 Март 2013.
Одной из самых распространенных форм разрешения жилищной проблемы на сегодняшний день является долевое строительство жилья, которое в последнее время получает все более широкое распространение. Его суть, если вкратце, заключается в привлечении строительными компаниями средств граждан (дольщиков), за счет которых и будет построен новый дом.
Данный вид строительства жилья обладает рядом плюсов. Далеко не каждая семья способна сразу оплатить полную стоимость квартиры, поэтому при долевом строительстве граждане получают возможность покупки жилья в рассрочку на несколько лет вплоть до непосредственной сдачи объекта. По окончании строительства дома квартиры переходят в собственность граждан-дольщиков. К тому же, учитывая тот факт, что цены на квартиры в готовом доме гораздо выше, чем в строящемся, долевое строительство — это, несомненно, выгодное вложение средств.
Следует отметить, что сегодня желающих заключить договоры долевого строительства среди очередников немного, поскольку это недешево — стоимость строительства жилья долевым способом колеблется в среднем от 1 200 до 1 500 долларов за кв.м. Кроме этого, дольщики серьезно рискуют своими деньгами, «замораживают» их на 1–2 года. Следует согласиться с тем, что «на стадии строительства объекта нельзя сказать, какого он будет качества, в какую в конечном итоге цену он обойдется дольщику, будет ли он построен в сроки, указанные в договоре, и будет ли он вообще построен»[1.
Тем не менее участники долевого строительства не хотят ждать в очереди десятилетия и готовы рисковать, строить жилье по большей цене, чем в ЖСК. Очевидно, что государство должно поддержать таких людей и такой способ строительства жилья.
С целью активизации участия граждан в долевом строительстве и для его детальной регламентации был принят Указ Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ № 396). Данным нормативным правовым актом были введены жесткие ограничения в части сохранения неизменной стоимости жилья в процессе его строительства. В результате большинство застройщиков ушли с рынка, так как потеряли к нему коммерческий интерес. Соответственно, предложение строящихся квартир резко уменьшилось, что привело к повышению цен на вторичном рынке жилья. Кроме этого, граждане были лишены возможности приобретения комфортного жилья с рассрочкой оплаты на период строительства.
Поэтому впоследствии был принят Указ Главы государства от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» (далее — Указ № 55), создающий более благоприятные условия для застройщиков, в первую очередь — возможность получения прибыли при долевом строительстве. Требование об ограничении прибыли 5% при строительстве жилья было оставлено только для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, застройщикам разрешалось закладывать стоимость жилья, достаточную для обеспечения необходимой рентабельности строительного производства.
В числе других нововведений Указа № 55 было сокращение количества документов, необходимых для начала сбора средств с дольщиков, упрощение порядка согласования цены с дольщиком, упрощение порядка передачи построенных квартир дольщикам, оплатившим полностью их стоимость, возможность расторгать во внесудебном порядке договоры создания объекта долевого строительства с недобросовестными участниками данного процесса, снятие с юридических лиц запрета на продажу в течение 3 лет жилья, построенного ими долевым способом.
Указом № 396 были утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, которыми регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, ИП и юридических лиц для долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора. Условиями такого договора предусматривается, что гражданин или юридическое лицо принимает долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем вложения денежных средств, а застройщик (юридическое лицо или ИП) на привлеченные им денежные средства собственными силами или с привлечением третьих лиц осуществляет строительство. По окончании строительства гражданин, исходя из суммы вложенных денежных средств, получает в собственность квартиру.
В целях защиты интересов как застройщиков, так и дольщиков, а также совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Указе № 396 изложен примерный договор создания объекта долевого строительства, включающий.
предмет договора.
сроки строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости.
порядок и условия приемки-передачи объекта долевого строительства.
цену объекта долевого строительства.
порядок расчетов.
права и обязанности сторон.
порядок изменения, дополнения и расторжения договора.
ответственность сторон.
Однако, несмотря на столь детальную регламентацию отношений между дольщиком и застройщиком, в Республике Беларусь от случая к случаю появляются пострадавшие от действий недобросовестного застройщика. Малоприятных случаев в Минске и других городах зафиксировано немало, нередко это приводит к возбуждению уголовных дел.
Таким образом, перспективу решить квартирный вопрос, вступив в долевое строительство, не назовешь полностью безопасной. И хотя этот сегмент рынка строительства жилья сегодня активно развивается, правовые «пробелы» до сих пор волнуют будущих собственников жилья. Мало того, что в настоящее время никто не застрахован от того, что не натолкнется на недобропорядочного заказчика, оформляющего на одно и то же помещение нескольких дольщиков или постоянно повышающего якобы «фиксированную» стоимость жилья, так еще и в случае банкротства компании вернуть вложенные инвестиции будет весьма проблематично. И даже подписание договора долевого строительства не всегда спасает от возможных рисков, особенно если в тексте документа не прописать малейшие детали, вплоть до штрафных санкций.
Следовательно, и инвестор, и застройщик должны быть готовы к встрече с некоторыми проблемами. Практика активного применения договора долевого строительства говорит о том, что «при их заключении и исполнении возникает большое количество вопросов, с которыми инвесторы, застройщики и подрядчики вынуждены все чаще обращаться в суд»[2]. А как показывает анализ судебной практики, значительная часть споров порождается как нарушением тех или иных норма законодательства, так и их отсутствием или несовершенством.
Мы, изучив практику заключения и исполнения таких договоров, предлагаем возможные пути устранения правовых проблем в процессе создания объектов долевого строительства.
Во-первых, при заключении договора долевого строительства следует обращать внимание на следующие принципиальные нюансы.
Необходимо четко описать объект долевого строительства, так как если он не согласован, то и требовать его невозможно.
Все обязательства должны содержать четкие сроки исполнения, причем не только строительства, но и передачи объекта от застройщика к дольщикам. Иногда бывает, что по зданию подписан акт приемки в эксплуатацию, но до передачи объекта инвесторам проходит достаточно много времени. Это может быть связано со многими обстоятельствами, в частности, с тем, что дом сдан со значительными недоделками, или у застройщика возникли проблемы с оформлением документов, проведением технической инвентаризации объекта, регистрацией здания как объекта недвижимости.
Надо определить окончательную стоимость объекта, либо оговорив ее в абсолютной сумме, либо закрепив четкий порядок ее определения. Следует иметь в виду, что в настоящее время законодатель предлагает застройщику зафиксировать цену, причем в белорусских рублях и в качестве единственного возможного варианта индексации предлагает учитывать в процессе строительства изменение индекса строительно-монтажных работ, который сегодня оторван от валютного курса и отражает лишь ситуацию внутри строительной отрасли.
Необходимо отметить, что в договоре долевого строительства обязательно должны быть прописаны меры ответственности и порядок разрешения споров. Причем, как отмечают юристы-практики, «чем детальнее стороны договора долевого строительства описывают пути разрешения споров, которые могут возникнуть при исполнении договора, тем вероятнее в последующем исключается возможность различного толкования условий договора в части обязательств сторон и применения общих условий, регулирующих исполнение обязательств»[3.
Что касается ответственности сторон, то Указ № 396 устанавливает неустойку при просрочке исполнения своих обязательств как застройщиком, так и дольщиком. Но, на наш взгляд, размер санкции в настоящее время крайне мал. За каждый день просрочки он составляет 0,365% годовых от суммы просроченной задолженности и 3,65% от суммы внесенных платежей в случае нарушения срока передачи объекта дольщику. Очевидно, что такая сумма не покроет потери ни дольщика, ни застройщика и, следовательно, не является побудительным мотивом к своевременному исполнению взаимных обязательств.
Таким образом, для застройщика и, особенно, для дольщика основной способ обезопасить себя от возможных рисков — это внимательно относиться к условиям договора. Когда предусмотрены четкие меры ответственности за неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств, внятные механизмы их применения, то инвестор находится в куда более защищенном положении. Следует понимать, что обязательства, не подкрепленные мерами ответственности, на практике являются пустыми словами и носят, скорее, декларативный характер.
Во-вторых, по поводу проблемы наличия прав нескольких дольщиков на одно помещение следует отметить следующее. В соответствии с гражданским правом лицо, первым оформившее право собственности на объект, и будет являться его собственником. Что касается других соинвесторов, то они могут требовать только возврата инвестиций и компенсации убытков, а также попытаться вменить виновным лицам попытку мошенничества.
Для исключения возможности заключения застройщиком договора с несколькими дольщиками на один объект целесообразно ввести институт регистрации сделок долевого строительства. С этой целью нужно внести необходимые дополнения в ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
При этом следует учесть опыт правового регулирования, имеющийся в этой сфере в других странах. Так, например, в России для эффективной реализации Федерального Закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» постановлением Министерства юстиции от 09.06.2005 № 82 была разработана и утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров долевого строительства, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого строительства. Однако, как отмечает практикующий юрист Ю. Хачатурян, зарегистрировать договор долевого участия, архисложно. Точнее, «сложно зарегистрировать первый договор долевого участия. Ведь к пакету документов, которым он должен сопровождаться, предъявляются особые требования. Фактически при регистрации первого договора согласовывается его форма или шаблон, по которому он будет заключаться с другими дольщиками. И если застройщику удастся зарегистрировать договор с первым дольщиком, то дальше все будет значительно проще»[4.
Серьезным препятствием для участия граждан в долевом строительстве является отсутствие законодательного закрепления норм о допустимости получения дольщиком льготных кредитов для строительства жилья. Минский городской исполнительный комитет в 2009–2010 гг. принимал решение о возможности получения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий и участвующими в долевом строительстве жилья, льготного кредита (под 5% годовых) для строительства квартир. Но в настоящее время п. 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» устанавлено, что льготный кредит предоставляется по спискам, составленным с соблюдением очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Соответственно, банк требует от дольщиков документы о том, что все, кто стал в очередь раньше дольщика, не хотят строиться в доме, который он выбрал. Только как это решить технически, если перед тобой в очереди несколько десятков тысяч человек, еще никто не придумал.
На наш взгляд, целесообразно скорректировать вышеупомянутую норму и дать возможность предоставления дольщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, льготного кредита без учета их очередности в соответствующих списках. Необходимо принимать во внимание то, что дольщиками они стали, получив информацию из проектной декларации о долевом строительстве, открыто опубликованной в СМИ, в том числе на сайте Мингорисполкома. При этом следует иметь в виду, что, несмотря на повышенную комфортность и, соответственно, повышенную стоимость жилых домов, строящихся по договорам долевого участия, льготный кредит предоставляется из расчета стоимости жилья типовых потребительских качеств, что значительно ниже стоимости долевого строительства.
Главное — репутация застройщика.
Прежде чем заключить инвестиционный договор на начальном этапе долевого строительства, следует изучить документы застройщика и уточнить, сколько лет он работает на строительном рынке, сдавал ли он уже жилые дома, в какие сроки выполнял свои обязательства по другим проектам.
Если в вашем городе уже много лет работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства — по меньшей мере повод для раздумий относительно способности компании завершить проект. При этом лучше заключать договор непосредственно с застройщиком, иначе говоря, приобретать квартиру по договору «из первых рук», минуя посредников.
На наш взгляд, сегодня можно доверять свои сбережения таким фирмам, как ОАО «Минскпромстрой», ОАО «10 УНР», ООО «Мирный путь» и др. С другой стороны, сегодня хорошо известны также и «проблемные» застройщики. Такие компании путем лишения лицензии должны раз и навсегда утратить возможность осуществлять мошеннические действия в отношении потребителей.
У нас, к сожалению, до настоящего времени не прижилась идея обязательного страхования возможных рисков при долевом строительстве жилья. Несколько лет тому назад законодатель вводил обязательное страхование ответственности застройщика по договорам долевого строительства, но потом от этого отказался, поскольку затраты застройщиков по страхованию своей ответственности увеличивали стоимость строительства. Поэтому сегодня можно говорить лишь о добровольном страховании.
Следовательно, финансовая защита рисков участников долевого строительства в настоящее время отсутствует. На наш взгляд, законодатель должен вернуться к требованиям об обязательном страховании ответственности сторон договора долевого строительства жилья.
Административная ответственность — тоже хороший стимул.
С целью защиты прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья, необходимо установить административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости по аналогии с соответствующими нормами российского законодательства. В частности, административная ответственность должна наступать в следующих случаях.
- при привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных жилых домов лицом, не имеющим права на это в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
- в случае опубликования в СМИ и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации, содержащей недостоверную информацию.
- при непредставлении в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов строительства, необходимой отчетности, а равно предоставление отчетности, содержащей недостоверные сведения.
В долевом строительстве существуют методы, посредством которых инвестиционно-строительные компании привлекают граждан к участию. Речь в данном случае идет об организационно-правовых основах рекламной деятельности на строительном рынке, которая, как указывается в юридической литературе, «зачастую оказывается весьма далекой от добропорядочности»[5]. Рекламные объявления фирм-застройщиков ориентируют людей на заключение так называемых инвестиционных договоров, которые, по сути, подтверждают только факт соучастия в строительном проекте. При этом инвесторы разделяют с главным инвестором и застройщиком все риски, связанные с экономическим провалом и возможным банкротством.
В этой связи необходимо отметить, что организационно-правовой формой договора могут быть только договоры участия в долевом строительстве. Все другие формы договоров не основаны на текущем законодательстве и зачастую являются средством для разного рода мошеннических действий.
Что касается рекламной кампании по привлечению к строительству инвесторов, то представляется необходимым запретить рекламу объектов, на возведение которых у застройщиков нет обязательных разрешительных документов. Это может усилить контроль над недобросовестными застройщиками, поскольку нельзя будет начинать кампанию по сбору средств с населения, не подготовив проект, стройплощадку и не вложив в строительство значительных собственных или кредитных средств.
Сначала товарищество, потом ввод в эксплуатацию.
К слову, в дальнейшем с учетом распространенности и социальной значимости долевого участия граждан и юридических лиц в строительстве жилья, законодателю следовало бы подумать о внесении соответствующих статей, регулирующих данный договор, в Гражданский кодекс Республики Беларусь. Кроме того, правильно было бы в действующем законодательстве о защите прав потребителей установить особый правовой режим защиты прав дольщика в договоре создания объекта долевого строительства.
А чтобы не возникло трудностей по окончании строительства жилого дома, дольщику также нужно вооружиться правовыми знаниями. Итак, в течение 2 месяцев со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию после его государственной регистрации и при условии полной уплаты дольщиком стоимости построенного жилья застройщик обязан передать документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, комплект ключей от помещений и документы на установленное оборудование. Не позднее 3 месяцев со дня получения документов и ключей дольщик должен оформить на себя право собственности на построенное помещение.
Кроме этого, следует иметь в виду, что во исполнение Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» в соответствии с решением Мингорисполкома от 23.02.2003 № 206 в столице в настоящее время запрещены ввод в эксплуатацию и регистрация жилых домов долевого строительства без создания товарищества. В связи с этим все жилые дома, строящиеся за счет средств дольщиков — физических и юридических лиц, будут передаваться в эксплуатацию вновь созданным и зарегистрированным товариществам собственников. При этом дольщик (инвестор) обязан принимать активное участие в создании и деятельности такого товарищества собственников.
В целом, рассуждая о дальнейших перспективах долевого строительства жилья, можно смело предположить, что его объемы с каждым годом будут увеличиваться. В будущее долевого строительства мы смотрим с оптимизмом. Еще раз подчеркнем, что необходимо продолжать работу по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Долевое строительство необходимо для потенциальных инвесторов, так как это — выгодные инвестиции и решение жилищных проблем. Необходимо и полезно оно и для застройщиков (строительных организаций), поскольку обеспечивает их выгодными заказами, стимулирует профессиональный рост и формирует высокий уровень социальной ответственности.
[1] Булатецкая, Е. Потребитель предпочитает рисковать / Е. Булатецкая // Недвижимость Белоруссии. — 27 сент. 2010. — № 38. — С. 1.
[2] Долевое строительство ждет специального закона (Материалы круглого стола) // Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. — 2010. — № 9. — С. 32.
[3] Миколенко, Т.А. Некоторые особенности гарантии качества в договоре долевого строительства / Т. А. Миколенко // Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. — 2010. — № 9. — С. 53.
[4] Хачатурян, Ю. Договор долевого участия в строительстве: сложности составления и регистрации / Ю. Хачатурян // Жилищное право. — 2010. — № 8. — С. 49.
[5] Братановский, С. Н. Ерхов, А. В. Управление градостроительным комплексом в России / С. Н. Братановский. А. В. Ерхов // Жилищное право. — 2010. — № 1. — С. 45.
А знаете ли вы, что потеряли кошки, став партнером человека? Приобретения понятны: защита и забота, гарантированная еда. Но ничто не дается бесплатно! Все одомашненные животные отличны от диких предков. В науке это называется доместикацией. Чем же расплатились пушистые создания за право жить в людском жилище и ловить мышей? Ведь история одомашнивания кошек насчитывает, по некоторым сведениям, почти 9 тысяч лет.
Если не считать отбора, лишившего породу сфинкс шерсти, а кошек острова Мэн хвостов, то все домашние кошки имеют и общие отличия от своих диких предков. Масса мозга за время одомашнивания уменьшилась примерно в 1,25 раза. Видимо спокойная жизнь рядом с человеком не требует большой нагрузки на мозг. Ведь часть забот переложена на хозяев. Хотя на интеллекте кошек, как утверждают исследователи, это не сказалось. Расплатой за отказ от дикого существования стало ухудшение цветного зрения. Домашняя кошка различает цвета, но почти как человек, страдающий дальтонизмом. У разных пород это развито в разной степени, но свойственно всем. Еще при одомашнивании у кошек укоротились челюсти, изменилась постава ушей, длина и форма хвоста.
Интересный факт: живя с людьми, кошки научились мяукать. Между собой они этот звук не произносят. «Мяу» в словаре кошки только для человека.
*