2
Банкротство застройщика в 2013 году. Права участников долевого строительства.
Я специально указал год, в котором актуальна статья, т.к. закон и практика его применения в арбитражном суде постоянно изменяются. Материал более ориентирован не на теоретические изыскания вокруг Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а на сложившийся подход судей к его толкованию и применению. В любом случае, при всем несовершенстве и частичной неясности положений параграфа 7 Закона о банкротстве, он наделяет участников строительства достаточными правами для реализации своих законных интересов.
Для удобства восприятия, я разбил статью на ключевые разделы: общие вопросы банкротства застройщика, реестры требований, включение в реестр требований о передаче жилых помещений, работа с аффилированными должнику кредиторами, достраивание многоквартирного дома, ввод дома в эксплуатацию, получение свидетельства о праве на собственность и др.
При введении процедуры банкротства в отношении организации, ранее привлекавшей денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилого дома, арбитражный суд должен применять положения параграфа 7 « Банкротство застройщиков » Закона о банкротстве. Если же суду не известно о том, что процедуры вводятся или введены в отношении застройщика, о применении параграфа 7 вправе ходатайствовать арбитражный управляющий, кредиторы, должник и иные лица, участвующие в деле. Также, можно ходатайствовать о передаче дела для его рассмотрения арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства, земли для застройки или большего числа участников строительства. Объектами строительства в понимании Закона о банкротстве являются многоквартирные дома, в том числе малоэтажные.
Когда дом введен в эксплуатацию.
Если дом введен в эксплуатацию, то арбитражный управляющий должен не ранее, чем через 1 месяц и не позднее 2 месяцев с момента его утверждения (введения соответствующей процедуры) собрать участников строительства и предложить им проголосовать за или против передачи им данного дома. Если у застройщика несколько объектов застройки, то решение участники строительства принимают в отношении своего дома.
Тут есть ряд серьезных противоречий в законе, создающих невозможность его применения на практике. Во-первых, участником строительства является лицо, у которого есть требования в отношении не введенного в эксплуатацию объекта. Во-вторых, в установленные законом сроки провести собрание невозможно, т.к. требования участников строительства (а их в большинстве случаев сотни) рассматриваются несколько месяцев после введения процедуры.
Отдельное внимание стоит уделить тому, кто является участником строительства. Это не только физическое лицо, но и любое другое – юридические лица, государственные и муниципальные органы, имеющие требования к застройщику о передаче жилых помещений либо денег. Участники строительства являются таковыми с момента вынесения арбитражным судом определения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Требование о включении в реестр о передаче жилого помещения.
Образец требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений Если банкротство только введено, то свое требование можно заявить в течение 1 месяца с момента публикации о введении процедуры наблюдения в порядке, в котором заявляются обычные требования о включении в реестр требований кредиторов. Подавая требования самостоятельно, без обращения к юристам по банкротству, участники строительства допускают ряд серьезных ошибок, в т.ч. в просительной части требования не указывают уплаченную стоимость требуемого объекта, все его характеристики и правильное наименование реестра. А реестра в банкротстве застройщика 2: реестр требований кредиторов и о передаче жилых помещений. Это принципиально важно потому, как на общих собраниях кредиторов голосуют оба реестра, а на собрании участников строительства – только о передаче жилых помещений. Размер голоса участника строительства равен размеру его требования в деньгах пропорционально всей кредиторской реестровой задолженности банкрота.
Свидетельство о праве на собственность на руках, объект введен в эксплуатацию.
Даже в указанных случаях требуется заявлять требования. Как я изначально не возражал, практика сложилась таким образом, что дольщики желают получить судебный акт о том, что квартира в их собственности не включена в конкурсную массу. Речь идет об участниках строительства, которые получили на руки свидетельство о праве на собственность (в некоторых случаях, решение суда о признании права собственности). Априори, собственность лица не может войти в конкурсную массу другого лица, но у меня нет ответа на вопрос: «из какого документа видно, что квартиры нет в конкурсной массе?». Поэтому, уже более двух лет мы заявляем требования и собственников, чтобы получить определение арбитражного суда об отказе во включении в реестр, где будет указано, что данная квартира принадлежит на праве собственности ее хозяину и не будет включена в конкурсную массу. При введении объекта в эксплуатацию требования участникам строительства заявлять просто необходимо, т.к. факт разрешения использования дома не означает переход каких-либо прав к нему, он станет такой же конкурсной массой как и построенные на 30% дома.
Отдельное внимание следует уделить требованиям «своих кредиторов». Я и другие юристы Юридической компании Антанта, сопровождая крупные процедуры банкротства застройщиков как со стороны дольщиков так и со стороны арбитражных управляющих, вынуждены противостоять включению в реестр требований о передаче жилых помещений аффилированных застройщику лиц. Так, в одном из последних банкротств мы возражаем включению в реестр дружественных застройщику мнимых кредиторов на общую сумму порядка 300 млн. руб. когда требования участников строительства в общей сумме составляют меньшую сумму. Если эти псевдокредиторы войдут в реестр, то на собрании кредиторов они могут принять решения самостоятельно и вопреки общей воле реальных участников строительства. А такие решения касаются судьбы как недостроенных так и достроенных объектов. В результате, у злоумышленников появляется возможность второй раз реализовать многоквартирные дома. Для работы по недружественным кредиторам в любом случае необходимо обращаться к специалистам по вопросам банкротства. Возражения на требования кредитора (образец.
Требования о передаче нежилых помещений заявляются в отдельном порядке – предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве. Ко мне часто обращаются с вопросом о том, как правильно поступить дольщикам именно по нежилым помещениям, если они по актам приема-передачи не передавались. В результате общения, мы приходим к выводу, что это вопрос к законодателю, т.к. в рассматриваемом случае суды отказывают в передаче помещений, не введенных в эксплуатацию. А заявлять в банкротстве денежное требование – об отказе от исполнения договора и возврате уплаченных средств – смысла нет, т.к. деньги – это то, что отсутствует у застройщика в банкротстве. Поэтому, единственный вариант по нежилым помещениям – заявлять требования в порядке ст. 201.8 о передаче помещений и надеяться, что эти помещения будут достроены за время рассмотрения заявления (прецеденты есть.
Достраивание дома в банкротстве за счет дольщиков.
Законом о банкротстве предусмотрено достраивание дома за счет участников строительства. Учитывая, что в банкротстве часто участвуют дома, квартиры в которых уже оформлены в собственность, у собственников появляется вопрос об их действиях в условиях банкротства и о возможности возложения на них обязанности по финансированию строительства дома. Из положений параграфа 7 Закона о банкротстве следует, что жилищно-строительный кооператив создается участниками строительства. Как мы уже выяснили, собственники не включаются в реестр о передаче жилых помещений и не признаются участниками строительства в деле о банкротстве. Поэтому, ни принимать решения в банкротстве застройщика ни вносить какие-либо денежные средства собственники квартир не уполномочены. Что касается получения свидетельства о праве на собственность участниками строительства, то в настоящий момент, пока открыта процедура банкротства, регистрирующий орган отказывается проводить регистрационные действия. Такими действиями (бездействием) движет либо опасения принятия решений в отношении спорных объектов, либо положения Закона о банкротстве о том, что любые требования по имуществу застройщика рассматривает арбитражный суд в деле о банкротстве.
Я не рассматриваю денежные требования участников строительства и других лиц по вышеуказанным причинам, т.к. не считаю, что процедура включения таких требований и их погашения требует отдельного внимания.
Таким образом, практика применения вступившего в силу в июле 2011 года параграфа 7 Закона о банкротстве только формируется, в том числе, с нашим непосредственным участием. Если читателю есть что дополнить к статье прошу использовать форму комментирования.
Читайте так же.
Банкротство застройщиков и права участников долевого.
Долевое строительство и ведение арбитражных дел.
Банкротство физического лица, гражданина. План.
Расходы конкурсного управляющего в банкротстве.
Субсидиарная ответственность без банкротства.
Банкротство: процедура, особенности, арбитражное.
Процедура банкротства: ликвидация или оздоровление бизнеса.
Строительные споры в арбитражном суде.
Татьяна 12/08/2013 at 08:09.
В декабре 2009 года заключили договор инвестирования. ( застройщик ЗАО Нижегородский ДСК, арендатор земли и подрядчик строительства это другое юр.лицо) В апреле 2011 года, мы подали заявление в сормовский районный суд о признании за нами доли в объекте незавершенного строительства и 27 мая 2011 года получили свидетельство. С сентябре 2011 застройщик подает в суд о банкротстве и в декабре их признают банкротами и назначают конкурсного управляющего. В феврале 2012 получили решение Арбитражного суда о включении нас в реестр кредиторов. Не могу найти документы, на насколько я помню в конце мая, начале июня мы подписывали документ о включении нас в реестр требований к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Теперь инициативная группа и конкурсный управляющий говорят, что в июне 2012 года вышло какое то дополнение к статье о банкротстве и нам надо : Необходимо подписать заявление на выход из реестра на передачу жилых помещений и расписаться в реестре о получении уведомления. Те, кто не подаст заявление о выходе из реестра на передачу жилых помещений, могут остаться без квартир . Так же поскольку с момента подачи заявление о банкротстве до апреля этого года застройщик вел строительство дома, то арбитражный суд обезал нас сделать оценку стоимости затрат на каждую квартиру. Это было сделано и мы подавили заявление в суд. Вот то, что пишет инициативнаяя группа: Cогласно закона 210 параграф 7, а мы по суду сидим в этом параграфе, при нашей ситуации с застройщиком и подрядчиком, закон гласит, что мы имеем право быть включенными в реестр кредиторов или на долю или на деньги. Если остаемся в реестре на долю, то наша доля уходит в конкурсную массу, которую конкурсный обязан продать и вырученные деньги разделить между всеми кредиторами. Одновременно арбитражный суд вынужден будет опротестовать решение Сормовского суда о присуждении нам доли. Поэтому нужно выйти из реестра на долю и подать заявление на деньги, которые определила экспертиза и которые пойдут в конечном счете на достройку, через нами организованное некоммерческое партнерство. Время для подачи заявления очень ограниченно. Просим отнестись крайне серьезно. На каком основании наша доля будет входить к конкурсную массу, и надо ли заново подавать заявление о включении в реестр жилых помещений( инициативная группа утверждает, что первое решение о включении нас в реестр жил.помещений арбитражным судом будет признано недействительным.
Добрый день, Татьяна! Действительно, есть судебная практика, согласно которой, собственники помещений не могут быть включены в реестр передачи жилых помещений. Речь идет о том, что зарегистрированная собственность не может быть частью конкурсной массы, поэтому нужно либо письменно отказаться от собственности либо от включения в реестр. Большинство собственников, безусловно, выбирают второй вариант, но в этом случае не могут участвовать в судьбе объекта строительства, т.к. выходят из реестра и не имеют прав кредиторов.
Валерий 24/07/2013 at 10:59.
*