0
Стоимость строительства.
И. М. Пэй писал, что легко проектировать крупные музеи или административные здания, но очень трудно создать проект хорошего жилого дома. Это действительно сложно в связи с ограниченной функцией здания и ограниченным выбором архитектурных форм, но еще более трудно из-за ограниченной стоимости. Однако это не значит, что данной проблемы не существует при строительстве зданий других типов.
Стоимость квадратного фута площади жилого дома должна быть меньше, чем любого другого типа здания, за исключением одноквартирных домов и некоторых видов промышленных зданий. Например, стоимость квадратного фута площади или кубического фута объема конторского здания с не очень большим числом этажей (без перегородок между конторами), построенного строителем-владельцем, будет по крайней мере на 50% больше, чем жилого дома такой же этажности, построенного на аналогичных началах. В стоимость жилого дома включается стоимость всех перегородок, а также кухонного и санитарно-технического оборудования. Причина, почему строители тратят так много средств на конторские здания, состоит в том, что здесь можно повысить цену на аренду одного квадратного фута площади здания в 2—3 раза по сравнению с жилым домом.
Застройщик строит жилой дом для того, чтобы получить доход. Само здание является единственным неизвестным, хотя и наиболее крупным, членом в очень сложном экономическом уравнении, и небольшие изменения в строительной стоимости могут значительно изменить результат в последнем действии уравнения, определяющего доход.
Последнее действие такого уравнения — это вынос здания на рынок сбыта жилья, где предлагаются и другие виды жилища. Получить большую цену можно только за то, за что потребитель захочет заплатить. Хотя имеется устойчивый рост жилищного строительства, финансируемого организациями, не стремящимися к получению дохода, союзами или религиозными группами, строительство многоквартирных жилых домов в США в основном ведется с целью извлечения прибыли. Если анализ рынка сбыта показывает, что арендная плата не может превышать 40 долл. за комнату, то любой проект, который предусматривает в потенциале арендную плату в 50 долл. за комнату, будет экономически не оправданным и должен быть пересмотрен в соответствии с ограниченными возможностями арендной платы (учитывая, что ограниченная арендная плата определена правильно.
В общественном или полуобщественном секторе жилищного строительства также важно учитывать фактор стоимости. Здания, на строительство которых государственные кредитные организации предоставляют льготные расценки и длительные сроки оплаты, должны иметь, по крайней мере, более низкие лимиты стоимости строительства, чем зда¬ния, финансируемые частным капиталом. А стоимость зданий, строящихся в общественном секторе, несколько выше.
Можно было бы надеяться, что отсутствие дохода в качестве побудительного мотива строительства даст в результате высокое качество жилищного строительства в соответствии с высокими нормами финансирования. Однако этого не происходит, так как жилищное строительство за счет общественных фондов в США не является делом первостепенным и, конечно, не в состоянии конкурировать со строительством, которое ведется за счет частных средств.
В связи с тем, что стоимость здания высокая, она является одним из тех факторов, которые должны быть изучены прежде, чем начинается проектирование. Финансирующие учреждения и опытные застройщики-строители определяют стоимость строительства без консультаций с автором проекта. Хотя и досадно, что это происходит, но необходимо, чтобы архитектор добился пересмотра этой составленной сметы, если только он не собирается стать чудотворцем. Когда же смета устанавливается с участием архитектора, ему уже не на что будет жаловаться.
Цель составления сметы — правильно определить стоимость строительства. Что подразумевается под стоимостью строительства — чистая стоимость одного здания или с включением таких дополнительных затрат, как стоимость оборудования, покрытия полов коридора ковром, благоустройства участка, меблировки общественных помещений.
Если стоимость определяется на базе одного квадратного фута (что наиболее широко принято в жилищном строительстве), обычно ее сравнивают со стоимостью прежних построек подобного типа данного архитектора (или застройщика), хотя мы вправе задать вопрос, насколько они идентичны. Очевидно, вовсе недостаточно той информации, что здание, стоимость которого берется для сравнения, жилое. Прежде чем принять эту стоимость за эталон, мы обязаны учесть все условия, чтобы быть уверенными, что не сравниваем яблоко с персиком. Рассмотрим такие примеры.
1) если в здании предусмотрены небольшие двухкомнатные и однокомнатные квартиры, стоимость одного квадратного фута площади увеличивается за счет стоимости перегородок, кухонь, санитарных узлов. Стоимость такого здания нельзя сравнивать со стоимостью здания, в котором размещены большие трехкомнатные квартиры.
2) при строительстве одного здания может возникнуть необходимость в больших объемах работ по благоустройству, перемещению грунта, созданию новых дорог, а при строительстве аналогичного на городской территории может не быть таких работ. Для того чтобы иметь действительно сравнимые условия, стоимость земляных работ следует рассматривать отдельно.
3) когда сравнивается стоимость двух зданий, необходимо учитывать характер грунтов и соответствующие решения фундаментов.
4) если для сравнения используется стоимость строительства здания такой же вместимости, но построенного ранее, мы должны быть уверены, что оба здания (ранее построенное и предлагаемое к строительству) имеют одинаковые инженерное оборудование, качество отделки, обслуживание.
5) сравниваемые здания должны иметь одинаковые по размерам и вместимости места стоянок машин. Весьма важное предупреждение! Ведь этажи, отведенные под стоянки, стоят меньше, чем типовые этажи с квартирами. Стоимость одного квадратного фута жилого дома с встроенными гаражами в нескольких уровнях будет ниже (включая площадь гаражей), чем в таком же здании с открытыми стоянками, хотя стоимость квадратного фута площади квартир в нем будет выше.
6) при сравнении необходимо учитывать место и срок строительства. Следует учесть, что стоимость конструкций в разных городах различна. Когда мы говорим, что здание, которое принимаем за эталон для сравнения, стоит столько-то, важно помнить, что это относится не ко времени завершения его строительства, а ко времени, когда оно было оценено или продано, т. е. наверное, на два года раньше. Если бы стоимость определялась в год сравнения, вероятно, она была бы большей. Также весьма существенно учитывать и сроки между начальным определением стоимости и действительной оценкой или продажной ценой здания. Особенно это важно потому, что ни архитектор, ни владелец не могут предопределить время, которое должно быть затрачено на то, чтобы добиться финансирования. Кроме того, необходимо учесть и влияние инфляции.
7) когда же обсуждается стоимость объема или площади здания (одного кубического фута или квадратного фута), нужно быть уверенным, что все (владелец, архитектор, арендатор) определяют объем и площадь здания аналогичным способом. Приводимая таблица показывает общепринятый метод учета площади таких «трудных» для подсчета элементов, как балконы, аркады и эксплуатируемые крыши.
Общая площадь, умноженная на стоимость 1 м2, составляет общую стоимость здания. Общая стоимость здания, деленная на число квартир, составляет среднюю стоимость квартиры.
Когда застройщики говорят, что стоимость 1 м2 жилой площади составляет, например, 240 долл. это значит, что они включают и стоимость гаража, что сокращает стоимость единицы площади в среднем. Реально 1 м2 части здания, включающей квартиры, стоит 280—300 долл. между тем 1 м2 площади гаража стоит только 110—130 долл.
Для проектировщика также важно знать, как раскладывается стоимость 1 м2 площади на виды работ или на компоненты здания. Излишне говорить, что эта раскладка неодинакова в различных зданиях. Тем не менее, несмотря на опасность обобщения, это может быть полезным для того, чтобы видеть на что тратятся деньги.
Водопровод, вентиляция, отопление, кондиционирование воздуха, электроснабжение. 24—28.
Наружные стены. 7—10.
*