0
По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья эконом-и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр выделил такие составляющие себестоимости как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. «По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно», – считает Дмитрий Медведев.
Строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. По мнению экспертов и застройщиков Новосибирска, опрошенных нами при подготовке этого материала, можно выделить следующие составляющие себестоимости: приобретение или аренда земли, проектирование, согласования и экспертиза, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы, маркетинг, кредитная нагрузка.
По оценке Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSOConsulting, себестоимость строительства 1 м 2 жилья в Новосибирске составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб. кирпича – 30–35 тыс. руб.
Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», оценивает долю аренды земли в себестоимости в 6,8 %.
По мнению Антона Любина, заместителя директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», стоимость или аренда земельного участка может доходить до 15 % себестоимости. Такого же мнения придерживается и Сергей Варламов, исполнительный директор ООО «Базис-Строй». Аренда земельного участка, по его данным, составляет от 10 до 15 % себестоимости строительства.
«Стоимость и аренда земельного участка составляет обычно 5–10 %, и я бы даже сказал, должна быть не более 10 %, т. е. участки дороже я даже не рассматриваю», – говорит Виктор Бобров, заместитель генерального директора ООО «Компания Ново-Николаевскъ».
По информации Динара Зарипова, руководителя службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой», при полной себестоимости от 36 до 43 тыс. руб. за м 2. аренда земли составляет 2–3 тыс. руб. т. е. менее 10 %.
Сергей Дьячков считает, что в себестоимости строительства жилья расходы на аренду земли составляют порядка 10 %.
Очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Сложно сравнивать точечную застройку в центре города, где земля приобретается по высокой, а часто и по очень высокой цене с проектами комплексной застройки, реализующимися на окраине города. Кроме того, существенное влияние на себестоимость оказывает подготовка территории. «Этот этап, кроме разных мелочей, включает в себя расселение, снос существующих строений на участке и вынос различных коммуникаций из пятна застройки. Эти затраты могут быть достаточно серьезными и составлять до 10 % от себестоимости», – отмечает Виктор Бобров.
«10 % – это в случае, если земля не очень дорогая и без обременений, например, в виде обманутых дольщиков, как в «Европейском Береге». Если же земельный участок в центре города приобретается по $ 3–5 млн за 1 га, то доля земли в себестоимости возрастает, это «утяжеляет» проект», – поясняет Сергей Дьячков.
Проектирование, согласование, экспертиза
По расчетам застройщиков, на долю проекта, т. е. собственно проектирования, согласования и экспертизы проекта приходится менее 3–7 % себестоимости. С этой оценкой согласны и эксперты. Но, несмотря, на относительно малую долю в себестоимости жилья, и здесь есть резервы, позволяющие ее снизить. В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов.
Подключение и строительство внешних инженерных сетей, долю которых застройщики и эксперты практически единогласно оценивают в 10 %, – камень преткновения в снижении себестоимости. Динар Зарипов: «Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным – от 5 до 8 тыс. Вопрос по снижению себестоимости строительства квадратного метра активно обсуждается как среди властей, так и среди застройщиков. Такие сопутствующие расходы как прокладка внешних инженерных сетей: теплотрассы, водоснабжения и канализации составляют существенную долю в себестоимости жилья – от 5 до 8 тыс. руб. Власти, понимая это, в прошлом году заявили о том, что готовы предоставлять площадки для аукционов на жилищное строительство уже со всеми подведенными коммуникациями. Только в этом случае у застройщика есть возможность снизить конечную стоимость квартир для будущих владельцев».
Согласен с этим мнением и Сергей Дьячков: «Государство в лице Правительства Новосибирской области может повлиять на снижение себестоимости жилья, оборудуя земельные участки инфраструктурой. Так, в США, Западной Европе застройщик заходит на участок либо уже с инфраструктурой, либо она будет подведена в период строительства за счет налогоплательщиков», – говорит эксперт.
Роман Медведев считает, что государство, в первую очередь, должно обеспечить площадки строительства энергетическими ресурсами: снизить стоимость единицы ресурса, обеспечить строительство магистральных сетей.
По мнению Сергея Варламова, значительное снижение себестоимости обеспечивает комплексное строительство, когда площадка приобретается для строительства не одного, а сразу нескольких домов. «Это оптимизирует процесс подведения инженерных сетей, делает его гораздо дешевле», – уверен Сергей Варламов.
На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья. Их доля может варьироваться в зависимости от конструктива, используемых при строительстве материалов и технологий. Но в любом случае это самая финансовоемкая часть строительства.
Однако эта составляющая себестоимости не однородна. «Внутри» строительно-монтажных работ также есть более и менее затратные статьи. Так, по информации Виктора Боброва, на строительство коробки здания приходится 40–50 % от СМР, на фундаменты – около 5–10 %, внутренние сети – около 15–18 %, отделку – 8–10 %. «Есть еще фасады (в наших домах – до 8–10 %), которым мы придаем большое значение, и кровля (около 5 %), лифты, благоустройство (2–3 %)», – говорит Виктор Бобров.
«В перечень самого затратного раздела – строительно-монтажные работы – входят: затраты на фундамент, коробку здания, внутренние инженерные сети, окна, благоустройство. В общем же стоимость фундамента составляет около 15 %, коробки – 45 %, инженерных систем – 20 %, отделки и окон – 15 %. Особое внимание мы уделяем качеству и энергоэффективности оборудования. Ответственно относимся к выбору окон и витражей, ведь от них зависит тепло и уют в квартире, эстетика всего дома. При отделке квартир мы используем качественный раствор для стяжки пола, гипсовую штукатурку для стен. Существенная расходная часть при строительстве – материалы. В микрорайоне «Европейский Берег» дома будут выполнены по классической кирпичной технологии, а также из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Лифты финского производства KONE, окна из профиля VEKA. Порядка 2–3 тыс. руб. на 1 м 2 мы тратим на благоустройство. Мы осознанно проводим озеленение, закладываем в проект пешеходные и велодорожки, детские площадки, чтобы каждый новосел мог почувствовать себя уютно уже во дворе, отдохнуть от внешнего мира, погулять с детьми», – рассказывает Динар Зарипов.
Так распределил расходы Роман Медведев: «коробка» – 29 %, фундаменты – 13 %, внутренние инженерные сети – 17,9 %,отделка – 16,9 %, кровля – 12,2 %, благоустройство – 6,8 %.«В связи с наличием собственного парка техники (трактор, кран, экскаватор) и квалифицированных рабочих наши затраты на разработку котлована, прокладку наружных инженерных сетей и благоустройства получаются ниже, чем при работе с наемной техникой», – поясняет Роман Медведев.
Евгений Филатов: «Самые наибольшие затраты мы несем при возведении конструктива здания, – говорит Евгений Филатов, – поскольку панели для наших домов изготавливаются из импортных материалов немецкого и румынского производства. От более дешевых производителей мы на сегодняшний день отказались, так как нас не устраивает качество, хотя по СНИПам и ТУ их использование разрешено и строить из них можно. Также мы используем импортный термоклей для прессования панелей. Существенно влияет на себестоимость и отделка, особенно если используются дизайнерские проекты и элитные материалы. На третье место по уровню затрат я бы поставил инженерные коммуникации. Далее следует фундамент, поскольку у нас себестоимость его возведения невысокая ввиду легкого конструктива, мы используем легкие прочные фундаменты, достойно выдерживающие наши дома».
Используя терминологию Дмитрия Медведева, под сопутствующими затратами мы понимаем такие разноплановые расходы застройщика как кредитная нагрузка, маркетинг, содержание аппарата и т. д. По мнению наших экспертов, эти расходы также оказывают влияние на себестоимость, хотя и не равнозначное. «По нашему опыту, кредитная нагрузка добавляет порядка 3–3,5 % к себестоимости квадратного метра», – говорит Роман Медведев.
По словам Сергея Варламова (ООО «Базис-Строй»), проектное финансирование дает нагрузку на объект в размере до 30 %. «Вообще это не только финансовоемкая, но и довольно рискованная операция, малая часть застройщиков прибегает сегодня к проектному финансированию. До кризиса 2008 года оно было более развито: на жилье был гарантированный спрос, банки охотно шли на это. Сегодня гарантировать ничего нельзя. Поэтому даже те застройщики, которые имеют доступ к кредитным ресурсам, используют, скорее, смешанные схемы: строят «в кредит» определенную часть, а не весь объект», – говорит Сергей Варламов.
Вадим Сухарев, член совета ООО «АКД-Мета» считает, что кредит добавляет к себестоимость, как минимум, размер процентной ставки. «Мы не используем долгосрочные кредиты. Первая очередь возводится исключительно на собственные средства, последующие очереди строятся за счет продаж первой».
Сергей Дьячков (DSOConsulting) уверен, что застройщики могут снизить себестоимость за счет сокращения времени строительства. «Это снизит нагрузку», – советует эксперт.
Виктор Бобров (ООО «Компания Ново-Николаевскъ»): «Напрямую у нас нет статьи расходов по оплате процентов по кредитам, но нагрузка эта есть, поскольку мы кредитуемся за счет дольщиков: продаем им квартиры дешевле, чтобы иметь деньги на строительство. Таким образом, мы отдаем деньги людям, а не кормим банки. Кредитную нагрузку оцениваю около 10–15 %».
По расчетам Романа Медведева, до 3 % себестоимости строительства приходится на маркетинг. Антон Люблин «отдает» на маркетинговые расходы до 5 %. По мнению Вадима Сухарева, на маркетинг приходится порядка 3-4 % себестоимости.
Однако Сергей Варламов придерживается другого мнения. «Маркетинг относится к ценообразующим факторам. Чем шире маркетинговая стратегия, тем выше можно поднять цену. Чем больше проект разрекламирован, тем больше покупателей можно к нему привлечь. Маркетинг – это грамотное позиционирование объекта с выведением на первый план его основных преимуществ. Это необходимо делать таким образом, чтобы люди понимали, почему им выгодно купить именно этот объект. Нужно правильно угадывать потребности людей еще на стадии проектирования. Так что по-хорошему маркетинг может занимать 15–20 % в цене на квартиру».
К перечню сопутствующих расходов Роман Медведев добавляет еще одну позицию – это содержание аппарата застройщика. Он уточняет: «По нашим объектам эти затраты составляют порядка 2,5 % от себестоимости квадратного метра».
Снизить себестоимость возможно и за счет сокращения непроизводительных издержек, считает Сергей Дьячков. «Общеизвестный факт: перед острой фазой кризиса в конце 2008 года строительные компании были раздуты. Я полагаю, что и сейчас, в период роста, появилось достаточно много бездельников. Нужно увольнять тех, кто не приносит добавленную стоимость», – говорит эксперт.
стиль!!Новые материалы и технологии
Один из вариантов снижения стоимости строительства – применение новых технологий, многие из которых уже активно используются. Например, технология, которая себя уже вполне хорошо зарекомендовала – это система вентилируемых фасадов. Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, и активно эту технологию стали применять около 10 лет назад. Вентилируемые фасады пришли на наш рынок из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. В Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, в России фасадная технология стала развиваться сначала в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и жилом многоэтажном домостроении. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле, и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. Дополнительно при правильном монтаже вентилируемый фасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию, экономит энергию и продлевает срок службы здания. «Можно привести пример качественного применения вентилируемых фасадов – используя эту технологию, «Желдорипотека» реализует монолитно-кирпичный жилой комплекс «Орион» в Подмосковье», – говорит Антон Любин.
Помимо этого существуют и другие примеры технологий, которые позволяют достигать высокой скорости строительства, но пока еще по разным причинам менее востребованные на российском рынке. Сегодня наиболее широко применяемыми являются крупнопанельные и каркасные здания. Инновационный подход в строительстве многоэтажных жилых домов из подобных конструкций – возведение зданий на основе стальных каркасов, благодаря чему удается значительно сократить сроки строительства. Данная европейская технология значительно продвинулась вперед и в сочетании с отечественным более чем 10-летним опытом строительства зданий из металлокаркасов, позволяет достичь несопоставимо более высокого качества, высокой скорости строительства и, соответственно, быстрой окупаемость вложенных средств.
Самое главное в данной технологи– всесезонность строительно-монтажных работ, что достигается благодаря сведению всех мокрых процессов к нулю. Как следствие – изготовление и строительство дома под ключ укладывается в 12–14 месяцев. Заводское изготовление конструкций исключает геометрические отклонения, значит, в квартирах не будет неровных стен, тем самым затраты, как временные, так и денежные, на ремонт существенно сокращаются. «При использовании этой технологии стоимость строительства 1 м 2 сопоставима со стоимостью строительства 1 м 2 в обычном панельном доме при несопоставимо более высоком качестве строительства, безопасности, комфорта и энергетической эффективности», – подчеркивает Антон Люблин.
По мнению Сергея Варламова, себестоимость снижают и типовые проектные решения, и отработанные технологии застройки для всей площадки. «Использовать разные технологии в рамках одного проекта затратно и занимает больше времени. Технологии, которые мы применяем сейчас при строительстве микрорайона Радужный в Верх-Туле, в дальнейшем мы сделаем нашей визитной карточкой», – говорит Сергей Варламов. – На рынок сейчас много приходит новинок, но застройщики предпочитают пользоваться проверенными технологиями, применяя зарекомендовавшие себя в условиях сибирского климата материалы – кирпич, железобетон. Тем более что люди доверяют этим материалам. Так что, по моему мнению, переход на новые технологии не дает экономии, скорее, наоборот, может вылиться в снижение объемов продаж».
На рынке постоянно появляются новые технологии и материалы, хотя не все из них завоевывают такую популярность, как те же вентилируемые фасады. «В настоящее время мы работаем над снижением себестоимости, но раскрывать суть проекта пока рано, – интригует Евгений Филатов, директор корпорации Sipdom.– Могу сказать одно: это ноу-хау в российском строительстве, до нас его давно и успешно использовали наши канадские коллеги. Мы обобщим их опыт, дополним проект с учетом особенностей работы в условиях нашей страны и климата и обязательно используем в самое ближайшее время.
В условиях высокого, но далеко не всегда платежеспособного спроса на массовое жилье все острее стоит вопрос доступности квартир для широких слоев населения. Стоимость жилья, к сожалению, пока слишком высока для большинства потенциальных покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы предпринимаются шаги как на государственном уровне, так и строительными компаниями.
Ключевые слова: стоимость строительства 1 кв.м. жилья, застройщики новосибирска, затраты на строительство домов.
*