1
Требования законодательства о долевом строительстве.
Отношения в области долевого строительства регулируются Федеральным законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 № 214 ФЗ и принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.
Законом установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только: - на основании договора участия в долевом строительстве; - путем выпуска жилищных сертификатов; - жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Застройщик получает право привлекать на основании договора участия в долевом строительстве денежные средства участников долевого строительства только после: - получения разрешения на строительство; - опубликования, размещения и представления проектной декларации; - государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, ЗАПРЕЩАЕТСЯ привлечение денежных средств граждан до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Основные обязанности сторон по договору участия в долевом строительстве.
Застройщик обязуется: - построить многоквартирный дом в соответствии с проектной документацией; - передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства обязуется: - уплатить обусловленную договором цену; - принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
ЗАПРЕЩАЕТСЯ передача объекта долевого строительства (квартиры) до ввода дома в эксплуатацию.
Договор должен содержать: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства.
Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Ответственность за нарушение сроков передачи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.
Денежные средства подлежат использованию застройщиком только в следующих целях: - строительство многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство; - возмещение затрат на приобретение земельных участков, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов; - возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства многоквартирных домов, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным; - строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения многоквартирных домов, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; - возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения; - возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство многоквартирных домов осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории; - возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство многоквартирных домов осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий: - учредительные документы; - свидетельство о государственной регистрации; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; - аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; - разрешение на строительство; - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - заключение государственной экспертизы проектной документации; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации,проект размещен на сайте.
Проектная декларация включает в себя: - информацию о застройщике ст. 20 Закона № 214-ФЗ; - информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона № 214-ФЗ); - определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства.
До заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик направляет проектную декларацию и вносимые в нее изменения в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (на территории Красноярского края Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края) с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик посредством почтовой связи или нарочно направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края по месту ее нахождения: 660049, г.Красноярск, ул.Парижской Коммуны, 33.
Служба в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации осуществляет анализ проектной декларации и выдает застройщику: - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.
Основания отказа в выдаче заключения: - выявление фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ и (или) - несоответствие проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ.
Отказ в выдаче заключения по иным основаниям не допускается.
Основания повторного направления проектной декларации для получения заключения в установленном порядке: - отказ в выдаче застройщику заключения; - если в течение 60 дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства.
Изменения в проектную декларацию вносятся в трех рабочих дней со дня изменений касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию. Кроме того, ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. В течение 5 рабочих дней все изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" определенном Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик посредством почтовой связи или нарочно направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края по месту ее нахождения: 660049, г.Красноярск, ул.Парижской Коммуны, 33.
Застройщик несет ответственность: - за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию; - за предоставление неполной и (или) недостоверной информации; - за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
*