0
Самые читаемые статьи.
Место для жизни.
Перспективы долевого строительства.
Долевое строительство является основным фактором, определяющим прирост жилья в Санкт-Петербурге: на вторичном рынке жилплощадь лишь меняет своих хозяев, в то время как новые квадратные метры возникают в сегменте первичного рынка. Перспективы развития долевого строительства обсуждались 30 октября на "круглом столе", состоявшемся в "Русском Фонде Недвижимости" по инициативе редакции журнала "Городское обозрение недвижимости.
В ожидании "новых пятен.
Тему долевого строительства, можно назвать необъятной, поэтому предложенная повестка дня по ходу встречи корректировалась, то есть всплывали и живо обсуждались те вопросы, которые более всего волновали приглашенных представителей строительных и риэлтерских компаний. Один из таких вопросов - выделение новых пятен под застройку, которое в разных городах происходит по разным схемам. Понятно, что его нельзя решить без участия властных структур, более того, выделение и инженерная подготовка новых территорий - прямая обязанность представителей администрации, если они, конечно, не хотят поставить жирный крест на всех жилищных программах и тех самых "перспективах". Петербуржцам новые квартиры нужны как воздух, и в городе, к счастью, достаточно компаний, которые могут это жилье построить и реализовать его на рынке. Одна из таких компаний - строительная корпорация "Союз", представитель которой, Юрий Морозов, рассмотрел вопрос участия частной фирмы в этом процессе. По его словам, в данном случае должно быть четко определено, каким образом компания-застройщик будет расплачиваться с городом за инженерную подготовку территории. Возможны такие условия, когда фирме выгодно работать, но иногда сотрудничество лишено всяких перспектив и тогда оно просто не даст никаких результатов. В связи с этим главный редактор журнала "Городское обозрение недвижимости" Сергей Авдеев упомянул Генеральный план развития города, разработанный еще в советское время и, если верить сообщениям прессы, сейчас опять запущенный в дело. Как к этому комплексному плану относятся строительные компании, и принимается ли во внимание их мнение городскими властями? Представитель компании "RBI" Максим Соболев сказал, что как документ Генплан, безусловно, необходим. Другое дело - насколько при его составлении нужно учитывать мнение застройщиков. Для конкретного застройщика, например, не имеет значения перенос порта из города на территорию дамбы, хотя администрацию это, конечно же, волнует (а главное, она в силах здесь что-нибудь сделать). Поэтому стратегические задачи развития города и его территорий должна решать, опять же, городская власть, а строители и риэлтеры могут лишь помочь в этом весьма сложном процессе. Юрий Морозов согласился с такой точкой зрения, подтвердив, что компании могут выступить в роли исполнителей того, что намечено концептуально, но не как составители Генплана.
Риск или вложение.
Еще один серьезный вопрос - участие граждан в долевом строительстве: ведь ни для кого не секрет, что проблем в этой области предостаточно - иногда даже случаются настоящие скандалы. Так что же тогда представляет собой сфера долевого строительства: зону риска или нормального вложения капитала? Борис Григорьев, представлявший компанию "Григорьев Борис и партнеры", для начала подчеркнул, что "риск" и "вложение капитала" - есть вещи неразделимые и взаимообусловленные. Что же касается долевого строительства, то оно, по мнению выступавшего, через несколько лет просто отомрет. Хотим мы этого или не хотим, а нам придется перейти к принятой во всем цивилизованном мире схеме приобретения жилья через ипотечное кредитование. Сейчас этот подход в принципе одобрен на государственном уровне, и, по сути, наступление "эры ипотеки" - лишь вопрос времени. При этом застройщики должны определиться в отношении своих инвестиционных планов: какой процент составит долевое строительство, сколько будет заемных средств, сколько - собственных и т. д. У тех, кто сделает это неправильно, то есть не угадает общие тенденции развития рынка, - возникнут проблемы; а в лидеры выйдут те, кто все точно рассчитает. Юрий Морозов отметил, что сейчас схемы привлечения денег на рынок разработаны плохо и потому для дольщиков этот рынок в определенных случаях является именно "зоной риска". Однако говорить о том, что "долевке" отмерено всего лишь два-три года, - пока рано, скорее всего, такой алгоритм приобретения жилья будет существовать еще долго. Время от времени возникали разногласия, не переходящие в полемику. Но нет смысла полемизировать, если каждый понимает: введение системы ипотечного кредитования принципиально изменит правила игры на рынке и заставит пересмотреть очень многое из наработанной на сегодняшний день практики. Удивляет, пожалуй, другое: почему на подобные встречи не очень охотно приходят представители банков? Если трезво посмотреть на ситуацию, то можно увидеть, что пассивное поведение банков на строительном рынке лишает финансистов немалых денег, и, хочется верить, в будущем они это поправят. Присутствующий на "круглом столе" генеральный директор "РФН" Александр Портнов обратил внимание, что сейчас немало застройщиков не имеют ни материальной базы, ни каких-либо средств, ни опыта для осуществления проектов строительства домов. Систематическими стали срывы сроков строительства, в результате чего либо инвесторы теряют свои проценты прибыли, либо дольщики лишаются возможности вовремя получить жилье, на которое они рассчитывали. После сдачи дома зачастую длительное время не работают лифты, случаются перебои с подачей электроэнергии и т. п. А тогда имеет смысл еще раз задуматься: участие в долевом строительстве - это риск или вложение капитала? Пока растут цены на недвижимость (а они сейчас растут, причем весьма быстрыми темпами), такую деятельность можно считать вложением средств. Но если цены "заморозятся", сегодняшнее отношение к потребителю, условия заключения договоров с застройщиками и качество предоставляемого жилья превратят долевое строительство исключительно в предприятие "зоны риска". Продолжая обсуждение, Максим Соболев сказал, что за прошедшие шесть-восемь лет существования рынка долевого строительства не было выработано нормативно-правовой базы в этой области. Однако при усилении конкуренции условия для покупателей будут становиться все более комфортными. Например, компания "RBI" старается заранее просчитывать все возможные риски того или иного проекта и не обещать того, чего выполнить не в состоянии. Рынок постепенно делается цивилизованнее, и будущее в этом смысле, без сомнения, работает на покупателя.
А как у других.
Смотреть на тех, у кого опыт развития рынка недвижимости значительно богаче российского, совсем не вредно. Об этом участникам встречи напомнил президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Сергей Сосновский. По его мнению, "корень зла" у нас в том, что в системе долевого строительства предусматривается возможность трех видов финансирования: за счет собственных средств, заемных и привлеченных. И это, безусловно, признак переходного периода. В США, к примеру, существует только два варианта: заемные и собственные денежные средства. Главный вопрос, который требует решения сегодня, - это разработка контролируемой государством системы привлечения денежных средств на рынок недвижимости. В этом случае на рынке появится гораздо больше готовых продуктов, которые покупатели будут приобретать с минимальными рисками. Сейчас дольщик зачастую покупает нечто эфемерное, не воплощенное в кирпиче и бетоне, а потому предусмотреть все возможные риски немыслимо. Дольщик не может ни изучить финансовое положение застройщика, ни узнать о его опыте работы на рынке и, естественно, рискует своими кровными. Финансирование рынка недвижимости - глобальная проблема, и в разных странах она решается по-разному. В качестве примера Сергей Сосновский привел опыт Словакии, где разработана система накопительного кредитования, гарантом которой выступило государство. Для лиц, желающих улучшить свои жилищные условия, были открыты счета в Национальном банке и предоставлены льготные кредитные условия, то есть средства размещались под очень высокие процентные ставки. Государство хотя и теряло некоторую часть средств на выплату этих процентов, в то же время могло использовать накопленные деньги на инвестиции и программу государственного строительства жилья. Эта схема отличается от того иждивенческого подхода, который процветает в нашем обществе и выражается в стремлении граждан любым путем получить квартиру задаром, в порядке пресловутой "очереди". Далее все участники встречи акцентировали внимание на движении ЖСК - своего рода альтернативе долевому строительству. Но если в сегменте "долевки" риски еще более-менее прогнозируемы, то в сфере жилищных кооперативов они совершенно непредсказуемы, и потому часть подобных "новообразований" нередко возникает с одной целью - присвоить деньги населения по примеру печально известной компании "МММ". Ввиду всех этих причин очень важной задачей представляется формирование системы ипотечного кредитования, причем не завязанной на какое-то ограниченное число банков, например, только на банк "Дельта Кредит". В США такая система включает довольно много банков, страховые компании, ипотечные компании, фондовый рынок, что обеспечивает нормальный оборот облигаций. Поэтому американца не беспокоит ставка ипотечного кредитования: взяв сегодня кредит по высокой ставке, он может завтра, в случае изменения ставки, взять второй кредит, который перекроет предыдущий. Фактически эту ставку устанавливает рынок, поскольку в ипотечных облигациях держат свои активы многие банки, пенсионные фонды и т. п. В настоящее время ставка ипотеки в США составляет примерно 7-8.
Наши особенности.
Почему же в России ипотека не развивается, хотя, казалось бы, появились реальные возможности получить кредит на покупку жилья? По мнению Александра Портнова, причина в том, что мы еще не завершили, по сути, перехода "в капитализм", то есть наше государство - социально ориентированное. В западных странах не выплатившего кредит запросто выселяют на улицу, в то время как у нас возникает масса вопросов и препятствий социального характера (где человек будет жить, что будет с его детьми и т. п.). И пока такое положение будет сохраняться, то есть пока государство будет защищать заемщика, а не инвестора, банки не пойдут на то, чтобы активно вкладывать деньги в ипотеку: слишком высок риск. В настоящее время, по оценкам компании "RBI", как сообщил Максим Соболев, примерно два-три процента сделок на рынке недвижимости осуществляется с применением схемы ипотечного кредитования. И "тормоза", которые сдерживают развитие ипотеки, - это в первую очередь условия, на которых банки предоставляют свои кредиты. Это даже не относительно высокая ставка (10-12%), а, скорее, условия обеспечения этих кредитов: требования "белой" зарплаты, поручительств физических и юридических лиц. В результате из каждых ста желающих получить кредит его "удостаивается" максимум десять человек. По этому поводу одни участники "круглого стола" высказали мнение, что взаимоотношения клиентов и банков (а именно: на каких условиях будут предоставляться кредиты), по большому счету вообще не должно заботить застройщиков. Другие возражали: с банками, мол, следует работать в тесном контакте и даже активно сотрудничать. Так, представитель компании "Ленстройтрест" Олег Сильченко уверен: чем больше людей сможет взять кредит, тем больше их придет к застройщику - непосредственно решать проблему с жильем. Поэтому их компания, сталкиваясь с невозможностью предоплаты клиентами строящегося жилья, сама направляет их в нужный банк, предоставляющий кредит по какой-либо схеме. Банкам ведь тоже выгодно включаться в эту систему, и они идут навстречу застройщику и клиенту. При более совершенной, чем сегодня, законодательной базе, обеспечивающей гарантию возврата данных в кредит денег, такая система давно бы пользовалась массовым спросом. Задерживает развитие строительства и пассивность городских властей, которые не торопятся выделять новые пятна под застройку. Какие-то пустыри и бесхозные территории, конечно, они предложить могут, однако вряд ли найдутся охотники возводить новые микрорайоны "во чистом поле". Поэтому, соответствующим городским структурам надо предусмотреть бюджетные средства, подготовить территорию в инженерном плане и лишь потом разбивать ее на лоты и продавать компаниям-застройщикам. И прежде всего вопросы инженерной подготовки территорий должны быть проработаны на законодательном уровне: без этого никакой конструктивной деятельности от исполнительной ветви власти ждать не приходится.
Главный вопрос - цена.
Естественно, что участники "круглого стола" не могли обойти вопрос цен на жилье, который для инвесторов, застройщиков и клиентов - главнейший. Одних цена интересует с точки зрения извлечения прибыли (по возможности - максимальной), других беспокоит нехватка средств на покупку жилья, поскольку его стоимость за последние годы, увы, непрерывно растет. Все уже давно забыли, что такое сезонные спады и подъемы: цены галопируют и в летний период, и в праздники. И, хотя по понятным причинам это многим не нравится, искусственно "обрушивать" ценовой потолок, ей-богу, не стоит. Дело в том, что в последнее время в прессе появился ряд публикаций, в которых некие анонимные "аналитики" предрекают ценовой обвал рынка жилья в Санкт-Петербурге. Без всякой аргументации заявляется: рынок искусственно "перегрет", а в таком случае он обязательно "рухнет". Однако, учитывая все сказанное на "круглом столе", нельзя не заметить, что новое строительство по разным причинам тормозится и ощутимого прибавления квадратных метров в ближайшее время не будет. А поскольку потребности населения в жилье не сокращаются, а растут, нет никаких видимых причин, по которым цены вдруг стремительно покатятся вниз. Подобные публикации в силу специфики газетной работы, конечно, не могут не появляться, но в таком случае должны существовать и ответы на них компетентных и ответственных изданий. Как заметил Сергей Сосновский, работа в условиях понижения цены - и непривычна для риэлтеров, и очень неудобна. Да и нет такой компании в городе, которая могла бы реально играть на повышение или понижение рыночной цены. Застройщик назначает цену, исходя из совсем других соображений, однако не учитывать общее ценовое поле невозможно - первичный и вторичный рынки связаны. Но прозвучало и иное мнение: в условиях постоянного роста цен трудно работать, поэтому все участники рынка заинтересованы в какой-то стабильности. Застройщики при этом смогут четко планировать свою работу, риэлтеры - чаще доводить сделки до победного конца, а клиенты - платить раз и навсегда определенную сумму, которая не изменится в одночасье по тем или иным причинам. Итак, разговор на "круглом столе" кое-что прояснил. И, безусловно, он пока не закончен: очень уж серьезная тема - долевое строительство в Санкт-Петербурге.
ЮРИЙ МОРОЗОВ Строительная корпорация "Союз.
МАКСИМ СОБОЛЕВ Компания "RBI.
БОРИС ГРИГОРЬЕВ Компания "Григорьев Борис и партнеры.
ОЛЕГ СИЛЬЧЕНКО Компания "Ленстройтрест.
*