2
Контроль и надзор в области долевого строительства.
Исполнение государственной функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с.
Федеральным Законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
постановлением Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 года N 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 года N 06-2/пз-н «Об утверждении Методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н «Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
1.1.В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 1.2.Информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.
1.3. Расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала. Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года. 2.3.Норматив безубыточности застройщика определяется как количество лет, из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.
Согласно п.3 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 000 рублей до 15 000 рублей; на юридических лиц от 50 000 рублей до 200 000 рублей.
Основными задачами контроля и надзора в области долевого строительства является.
1) государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства при строительстве (создании) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.
Правила приобретения квартиры в строящемся доме (Правила и рекомендации покупки квартиры в строящемся доме.
1. Четыре обязательных пункта договора об участии в долевом строительстве.
Название конкретного объекта долевого строительства, с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры.
Срок передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику.
Сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты.
Положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (не менее 5 лет.
Внимание! Отсутствие этих пунктов делает договор недействительным.
2. Помните: Договор долевого участия считается заключенным с даты его государственной регистрации.
3. Откажитесь от участия в долевом строительстве, если застройщик: - отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в территориальном органе Федеральной регистрационной службы; - нарушает законодательство о долевом строительстве и вместо договора участия в долевом строительстве предлагает какой-либо предварительный договор, покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры, вступление в какое-либо коммандитное товарищество; - ущемляет права дольщика и не соглашается указать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома; - не указывает в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, порядок и цену перерасчета лишних квадратных метров. Требуйте правильного документального оформления Вашего участия в долевом строительстве.
4. Узнайте больше о Застройщике. Избегайте темных лошадок ! Застройщик вправе привлекать Ваши денежные средства при одновременном соблюдении всех обязательных условий: - если у него есть разрешение на строительство; - если он – юридическое лицо (ООО, ЗАО, ОАО…), а не гражданин; - при наличии зарегистрированного права собственности или аренды или субаренды на земельный участок, на котором ведется строительство; - при наличии проектной декларации; - после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Застройщик обязан представить для ознакомления любому гражданину: 1) учредительные документы; 2) свидетельство о государственной регистрации; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; 5) аудиторское заключение за последний год.
5. Управление по надзору в области долевого строительства: 1. осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору; 2. направляет застройщикам предписания об устранении нарушений законодательства о долевом строительстве; 3. в случаях, установленных законодательством о долевом строительстве обращается в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Оплата цены договора производится только после регистрации договора в Федеральной регистрационной службе. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация.
ГУ Федеральной регистрационной службы по г. Москве Адрес центрального аппарата: 119992, Москва, ул. Новый Арбат, д. 15 +7(495) 202-04-05, 202-04-46 Официальный сайт.
Регистрация прав: Москва, ул. Большая Тульская, д. 15 +7(495)957-68-16, 957-69-57, 954-28-65.
Указ Президента РФ Вопросы Федеральной Регистрационной службы.
Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Росрегистрация подведомственна Минюсту России. 2. Основными задачами Росрегистрации являются: 1) обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) организация деятельности по государственной регистрации общественных объединений и политических партий; 3) осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата; 4) осуществление контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (далее - саморегулируемые организации); 5) управление территориальными органами Росрегистрации (далее - территориальные органы). 3. Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России, а также настоящим Положением. 4. Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы. 5. Росрегистрация осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и организациями.
Гарантии прав граждан при вложении денежных средств в строительство жилья предусмотренные 214-ФЗ.
Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанный с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ.
Прежде всего, одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения разрешения им на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст.3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительства мнимых, не существующих объектов.
Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации кадастра к картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строя щегося жилого дома.
Согласно ст.13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляют дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Государственная регистрация ДДУ.
Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями Закона №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить.
заявление о государственной регистрации; документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ); документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего; документы, устанавливающие наличие права; документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации; учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица; документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади; разрешение на строительство; проектную декларацию; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.
По требованию участника долевого строительства в соответствии с п.2 ст.21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления.
разрешение на строительство.
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
заключение государственной экспертизы проектной документации.
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Проекты частных домов. Проекты многоквартирных домов. Малоэтажное строительство. Проектирование. Армирование.
*