8
Закон Республики Казахстан от 07.07.2006 N 180-III О долевом участии в жилищном строительстве.
Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе.
В настоящем Законе используются следующие основные понятия.
1) гарантийным срок - время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектно - сметной документации, и возможность эксплуатации объекта строительства (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
2) застройщик - юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых здании на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользовании, предоставленном местным исполнительным органом.
3) цикл нулевой - комплекс строительно - монтажных работ по строительству частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль.
4) разрешение на ввод в эксплуатацию - утверждение акта государственной приемочной комиссии о приемке жилого здания уполномоченным органом, назначившим комиссию.
5) доля в жилом здании - входящее в состав построенного жилого здания по договору долевого участия в жилищном строительстве жилище, передаваемое дольщику по передаточному акту. При возникновении на такое жилище права частной собственности одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании.
6) долевое участие в жилищном строительстве - отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве по привлечению (застройщиком) и предоставлению (дольщиком) денег в целях строительства жилых зданий.
7) договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком и регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков.
8) жилое здание по договору о долевом участии в жилищном строительстве (далее - жилое здание) - строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом.
9) регистрирующие органы - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
10) уполномоченный орган - местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы.
11) дольщик - физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое деньгами участвует в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье.
Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве.
1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса. настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.
2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях, а также регулирующее архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.
3. Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством.
4. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.
Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан.
К компетенции Правительства Республики Казахстан относятся.
1) разработка основных направлений государственной политики в области жилищного строительства.
2) определение уполномоченного органа.
3) утверждение типового договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Статья 4. Компетенция уполномоченного органа.
1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве.
2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
3) запрашивает и получает необходимые материалы и документы в порядке, установленном законами Республики Казахстан.
4) выносит предписания об устранении выявленных нарушений законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, а также принимает решение о применении к застройщикам принудительных мер, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
5) выдает, приостанавливает действие или лишает в судебном порядке лицензии застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве.
7) осуществляет контроль за целевым использованием привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
Статья 5. Контроль деятельности застройщика уполномоченным органом.
1. В случае нарушения застройщиком требований законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов уполномоченный орган вправе.
1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений.
2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов.
3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим Законом и иными законами Республики Казахстан.
2. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного органа в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, вправе обжаловать его в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях.
1) застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия в жилищном строительстве.
2) застройщиком не соблюдаются иные требования настоящего Закона при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные законами Республики Казахстан меры административного воздействия.
Статья 6. Застройщик.
1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий.
Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения.
Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик.
2. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан.
3. Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско - правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон.
Статья 7. Договор о долевом участии в жилищном строительстве.
Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждается Правительством Республики Казахстан.
По договору о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором.
В договор после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.
Статья 8. Информация, предоставляемая застройщиком.
1. Застройщик предоставляет для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию.
1) о фирменном наименовании и местонахождении застройщика.
2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика.
3) свидетельство налогоплательщика.
4) статистическую карточку.
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве, при его наличии.
6) лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.
7) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение двух лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию, при их наличии.
8) об объекте строительства.
9) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика на земельный участок.
2. Информация об объекте строительства включает.
1) разрешение на строительство по этапам.
2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией.
3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения.
4) основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах, где он действовал в лице генерального подрядчика.
Статья 9. Форма и обязательные условия договора о долевом участии в жилищном строительстве.
1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан в порядке, им определяемом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.
2. Обязательными условиями договора являются.
1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику.
3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры.
4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве.
5) обязательное приложение к Договору части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику.
6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости.
7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.
3. Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.
4. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор не может быть поставлен на учет.
5. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.
Статья 10. Заключение договора долевого участия в жилищном строительстве.
1. Застройщик вправе заключать договор о долевом участии в жилищном строительстве после получения в установленном законом порядке разрешения на использование под строительство участка, принадлежащего ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом, и после завершения нулевого цикла застройки объекта строительства. Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.
2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
Статья 11. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве.
1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах по местонахождению строящегося жилого здания.
2. Для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору застройщиком представляются документы с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании.
Застройщик обязан представить дольщику выписку об учетной записи договора о долевом участии в жилищном строительстве в течение десяти рабочих дней после учета в уполномоченном органе.
При учете договоров, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору производится обязательная проверка на предмет наличия paнее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав в учете договора отказывается.
3. Учет договоров долевого участия в жилищном строительстве производится с предоставлением уполномоченному органу застройщиком, кроме документов, указанных в пункте 2 настоящей статьи, разрешения па строительство или его этапа.
4. Учет договоров производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов в уполномоченный орган.
5. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в уполномоченный орган стороной - инициатором представляется заявление об учете одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона - инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора другую сторону в течение десяти календарных дней со дня подачи заявления.
Статья 12. Исполнение обязательств.
1. Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленные договором сроки.
2. Денежные обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
3. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании.
4. Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом здании до ее передачи дольщику несет застройщик. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику.
Статья 13. Изменение и расторжение договора.
1. По соглашению застройщика и дольщика условия договора могут быть изменены после его заключения, если договором и (или) дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия его изменения.
В случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.
2. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан.
3. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в построенном жилом здании.
4. В случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии со статьей 17 настоящего Закона, а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.
Статья 14. Передача доли в жилом здании.
1. Застройщик обязан передать дольщику его долю в построенном жилом здании не позднее срока, который предусмотрен договором.
Передача застройщиком доли и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту.
2. Передача дольщику его доли осуществляется застройщиком не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.
3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего жилого здания застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче долей соответствующим дольщикам.
4. Дольщик, получивший письменное уведомление застройщика о завершении строительства и готовности доли в жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
5. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли вправе потребовать от застройщика указать в передаточном акте несоответствие его доли требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом застройщик обязан внести в передаточный акт данные сведения.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом здании в предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи срок или при отказе дольщика от ее принятия (за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей статьи) застройщик по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно договору застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.
Статья 15. Особенности рекламы, связанной с организацией строительства зданий на началах долевого участия в жилищном строительстве.
1. Реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается.
2. Запрещается реклама для привлечения денег дольщиков в период приостановления действия лицензии застройщика уполномоченным органом.
Статья 16. Нарушение требований к организации долевого участия в жилищном строительстве.
В случае предоставления застройщиком неполной и недостоверной информации, установленной настоящим Законом, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить деньги, уплаченные дольщиком по договору, и возместить понесенные им убытки согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан.
Статья 17. Ответственность сторон по договору о долевом участии в жилищном строительстве.
1. В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом здании застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки.
2. Дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты застройщиком, обязан известить об этом застройщика в десятидневный срок по их обнаружении.
3. В случае, если доля в объекте недвижимости построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика.
1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок.
2) соразмерного уменьшения цены договора.
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
4. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период.
5. Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не несет ответственности за финансовые и прочие риски застройщика при осуществлении строительства жилого здания.
Статья 18. Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве.
Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
Статья 19. Переходные положения.
1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.
2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются.
Статья 20. Введение в действие настоящего Закона.
Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.
Основные источники публикуемых текстов нормативных правовых актов: газета "Казахстанская правда", база данных справочно-правовой системы Adviser. Интернет-ресурсы другие средства массовой информации в Сети.
Хотя информация получена из источников, которые мы считаем надежными и наши специалисты применили максимум сил для выверки правильности полученных версий текстов приведенных нормативных актов, мы не можем дать каких-либо подтверждений или гарантий (как явных, так и неявных) относительно их точности.
Компания "КАМАЛ-Консалтинг" не несет ответственности за любые последствия какого-либо применения формулировок и положений, содержащихся в данных версиях текстов нормативных правовых актов, за использование данных версий текстов нормативных правовых актов в качестве основы или за какие-либо упущения в текстах публикуемых здесь нормативных правовых актов.
*