0
Долевое участие в жилищном строительстве в Казахстане.
В настоящее время в сфере долевого строительства действует Закон Республики Казахстан от 07 июля 2006 года №180-III «О долевом участии в жилищном строительстве», который утратит силу с введением в действие 09 октября 2016 года Закона Республики Казахстан от 07 апреля 2016 года №486 «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее – «Новый Закон.
Из-за большого количества недобросовестных застройщиков и не способности действующего законодательства в полной мере защитить права дольщиков, законодателем было принято решение полностью пересмотреть способы долевого участия в жилищном строительстве. Новый Закон призван усовершенствовать нормы по защите прав и интересов дольщиков, так как застройщики по сей день обходят требования действующего Закона, заключая с дольщиками агентские договоры, предварительные договоры купли-продажи и т.п. вместо договора на долевое участие.
Одной из причин такой тенденции являются довольно строгие требования, предъявляемые к договору долевого участия. По действующему Закону договор долевого участия заключается на основании Типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан. По договору о долевом участии в жилищном строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, проектная компания обязуется в установленный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании.
Другой возможной причиной нежелания застройщика заключать договор долевого участия является невозможность использования денег дольщика во время строительства. В действующем Законе установлено, что только после получения дольщиком доли в жилом доме банк-агент перечисляет деньги проектной компании. А до этого момента, деньги должны храниться в банке на депозите, по которому начисляется вознаграждение. Вознаграждение от депозита выплачивается дольщику после получения им доли в жилом доме и перечислении денег проектной компании.
В результате, всевозможные способы, к которым прибегают строительные компании, привели к тому, что государство столкнулось с большим количеством проблемных объектов, когда застройщик не способен достроить жилой дом. Впоследствии страдают интересы простых граждан.
По Новому Закону долевое участие в жилищном строительстве будет проводиться тремя способами.
привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.
получение гарантии Фонда гарантирования.
участие в проекте банка второго уровня.
Эти три способа являются единственными возможными вариантами привлечения денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов. Иные способы привлечения запрещены законом.
Первый способ – это привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. При этом каркас понимается как несущая система, воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость жилого дома, имеющая несущие конструкции, конструкции перекрытий и покрытия.
Для того, чтобы осуществлять жилищное строительство вышеуказанным способом, застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Казахстана жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее 60 000 квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 30 000 квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика (п.1 ст.10 Нового Закона.
Если застройщик соответствует предъявленным требованиям, он создает уполномоченную компанию, которая должна иметь.
земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности.
проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании.
договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. И только после получения разрешения, уполномоченная компания имеет право привлекать деньги дольщиков для строительства жилого дома.
Второй способ – это получение гарантии Фонда гарантирования.
Для снижения рисков и защиты прав дольщиков при холдинге «Байтерек» создается Фонд гарантирования. Основным видом деятельности Фонда является предоставление гарантий на завершение строительства жилого дома. Иными словами, Фонд гарантирует, что граждане, которые участвуют в долевом строительстве, получат свое жилье.
Фонд гарантирования жилищного строительства наделяется полномочиями предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости и наличию опыта. При соответствии предъявляемым требованиям, застройщик должен создать уполномоченную компанию, которая будет осуществлять деятельность только по одному проекту. При этом уполномоченная компания должна иметь.
земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности.
проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
деньги, планируемые для расходования и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее 10% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством.
деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии.
договор подряда строительства жилого дома (жилого здания.
Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют предъявленным требованиям, Фонд гарантирование осуществляет проверку и заключает договор о предоставлении гарантии.
После заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, получение разрешения на привлечение денег дольщиков не требуется.
Следует отметить, что имеется особенность при осуществлении жилищного строительства посредством получения гарантии Фонда. Застройщик обязан предоставлять Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, а уполномоченная компания обязана предоставлять ежеквартальную финансовую отчетность в течение действия договора о предоставлении гарантии (п.7 ст.8 Нового Закона.
Третий способ – это участие в проекте банка второго уровня.
Для осуществления деятельности вышеуказанным способом, к застройщику предъявляются требования по наличию опыта реализованных объектов строительства жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее 3 (трех) лет, общей площадью не менее 18 000 квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 000 квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.
Застройщик также, как и в вышеописанных способах, создает уполномоченную компанию, но тут требования к ней значительно меньше. Уполномоченная компания обязана иметь.
земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности.
проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы (п.3 ст.9 Нового Закона.
При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.
В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.
Затем застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.
Статья подготовлена юристом "Артюшенко и партнеры" Чагай Викторией.
*