15
Долевое строительство, дольщики, долевое участие и договор долевого участия.
Сегодня в России широко распространено долевое строительство . Эта форма инвестиционной деятельности зародилась в 80-е годы прошлого столетия в Аргентине. Тогдашний президент страны-мечты Великого Комбинатора, Рауль Риккардо Альфонсини, в условиях экономического кризиса, охватившего государство, нашел решение, которое позволило повысить число собственников жилья с 2% до более чем 20%. Как Вы понимаете, решение это заключалось в долевом строительстве – "строительстве по справедливости" (construcci n de la equidad(исп.)) и состояло в следующем: правительством Аргентины было создано акционерное общество, инвесторами которого выступало население страны. Взносы от населения поступали в распоряжение компании-застройщика и использовались на строительство жилья. Номинал акций выражался в квадратных метрах жилья, служившим также эквивалентом вносимой дольщиками сумме. Накопив достаточное количество таких акций, дольщик мог обменять их на соответствующее по квадратуре жилье.
Для населения Аргентины такое решение оказалось крайне благотворным, долевое строительство стало распространяться по земному шару, но стала проявляться и обратная сторона такого подхода. Так, к примеру, дольщики в Сальвадоре стали жертвами грандиозных махинаций, представленных под видом долевого строительства. Многие семьи страны потеряли и деньги, и возможность обзавестись собственным жильем.
На фоне таких потрясений, Великобритания усовершенствовала механику долевого строительства – британские застройщики стали продавать дольщикам квадратные метры уже определенного к строительству жилья. Это позволило обойтись без акционерных обществ, паев и доль, оказавшимся столь проблемным звеном в долевом строительстве. Модернизированный британцами подход к долевому строительству стали применять и другие страны мира, на сегодняшний день такая схема является наиболее распространенной, действенной и стабильной. Ее надежность проверена опытом многочисленных именитых застройщиков.
Итак, современное долевое строительство состоит в том, что инвестиционные и строительные компании привлекают средства инвесторов, называемых дольщиками, и ведут строительство жилого дома на эти средства. После сдачи дома в эксплуатацию, купленные еще на стадии проектирования квартиры переходят в собственность дольщиков. При таком подходе дольщики могут оплачивать стоимость будущей квартиры в рассрочку, по мере возведения дома, не заботясь о постоянном росте цен на недвижимость и, таким образом, эффективно вкладывая свободные средства.
На словах такой подход выглядит более чем привлекательно и соблазнительно, но чем больше деньги – тем выше риск оказаться жертвой злоумышленников. И долевое строительство в России не стало исключением из этого правила. Сотни дольщиков нередко оказываются обмануты горе-застройщиками, которые либо перепродают права на возведение дома другим компаниям, "забыв" о том, что квартиры в еще не построенном доме принадлежат вовсе не застройщику, либо застройщик и вовсе дом не достроит, скроется куда-нибудь в направлении все той же Аргентины, предусмотрительно прихватив с собой деньги дольщиков.
Правительство РФ позаботилось о законодательной защите дольщиков, приняв Федеральный Закон об участии многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости в долевом строительстве. Законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года были введены жесткие требования в отношении застройщиков. Этот закон регулирует отношения между дольщиками и застройщиками в области долевого строительства, являясь основным нормативным актом в этом вопросе.
Согласно вышеупомянутому закону, долевое участие осуществляется на основании договора долевого строительства, заключаемого между застройщиком и инвестором. Существует два основных типа договоров, определяющих характер долевого участия.
1. Договор инвестирования строительства . известный также как договор долевого участия в строительстве, наибольшее распространение получил при строительстве многоквартирных жилых домов. Инвесторами такого строительства чаще всего выступают граждане. Такой договор включает в себя следующие положения.
описание и местонахождение объекта недвижимости.
стоимость договора, определяемую общим объемом инвестиций.
условия изменения стоимости договора.
обязательства сторон, включающие в себя порядок и условия внесения инвестиций, сроки проведения работ застройщиком.
ответственность сторон в случае возможных неустоек.
другие положения, обусловленные спецификой строительства и инвестирования отдельного объекта.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих положений договор считается недействительным.
Следует отметить, что в ГК РФ нет закрепленной формы для договоров долевого участия, такие договора рассматриваются как сложные и имеют признаки различных типов договоров, предусмотренных законодательством.
2. Договор простого товарищества . известный также как договор совместной деятельности . рассматривает объект недвижимости как цель совместной деятельности компаньонов строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои инвестиции без образования юридического лица. При этом, целью совместной деятельности участников строительства не является извлечение прибыли. Другими словами, производимая деятельность не является предпринимательской, а стороны договора могут быть представлены как юридическими, так и физическими лицами. Возведенный объект недвижимости подлежит распределению между дольщиками и является их общей собственностью. Доля каждого участника определяется по окончании строительства на основании его вклада в создание объекта и вносится в акт-соглашение распределения долей. Право на собственность над конкретной частью объекта строительства дольщики получают только после заключения договора-соглашения о выделении доли в натуральном выражении и прекращении прав долевой собственности.
Как бы там ни было, но заключение договора на долевое строительство безопаснее производить после проверки условий договора квалифицированным юристом. Остается лишь изложить несколько общих рекомендаций по нюансам заключения договоров.
Следует выбирать застройщика, у которого за плечами опыт реализации ряда долевых проектов с завершенными объектами строительства. Компания, не имеющая опыта строительства, подвергает Ваши инвестиции крупному риску.
Большую роль играет название заключаемого Вами договора. Если в нем не звучат слова " Договор участия в долевом строительстве ", а вместо этого Вам предлагается подписать некий загадочный "Инвестиционный договор", "Договор инвестирования" и т.п. – это может говорить о желании застройщика вывести договор из–под сферы распространения федеральных законов "О защите прав потребителей" и "О долевом строительстве". Заключение такого договора может обернуться для Вас судебным разбирательством, а не покупкой квартиры.
Застройщик обязан предоставить Вам для ознакомления договор на разрешение строительства и проектную декларацию. Наличие этих документов определяет прозрачность взаимоотношений между дольщиком и застройщиком.
Заключение договора на участие в долевом строительстве считается действительным лишь после государственной регистрации договора.
Помните, что знание процедур, предшествующих заключению договора на долевое строительство . равно как и процедур заключения договора, обеспечивает Вам и Вашим инвестициям дополнительную защиту от недобросовестных застройщиков.
Данная статья защищена авторским правом и может быть перепечатана.
только с разрешения строительного портала.
перейти в раздел новости по строительству.
*