0
Долевое безучастие: как расторгнуть договор долевого участия в строительстве с застройщиком.
Долевое безучастие: как расторгнуть договор долевого участия в строительстве с застройщиком.
Нередки случаи, когда дольщик настолько недоволен застройщиком, что готов прекратить с ним отношения и отказаться от покупки жилья. Позволяет ли закон это сделать и можно ли вернуть свои деньги и расторгнуть договор участия в долевом строительстве? Рассмотрим ситуацию подробнее.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В данной статье речь пойдет о возможности расторжения договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ), заключенного в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон). Возможность расторжения такого договора предусмотрена ст. 9 Закона. От данных договоров следует отличать другие договоры, заключенные также с целью приобретения недвижимости (договоры паенакопления с ЖСК, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т. д.), основания и порядок расторжения которых регулируются иными нормативными актами.
Следует отметить, что положения ст. 9 Закона предусматривают два варианта способа расторжения для дольщика ДДУ в одностороннем порядке (внесудебном, с уведомлением другой стороны) и путем обращения в суд.
Ниже приведены наиболее распространенные нарушения, допускаемые застройщиком и указанные в Законе, которые могут побудить дольщика отказаться от сохранения дальнейших взаимоотношений.
Расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке.
Упущенные сроки. Для любого дольщика условие о времени завершения строительства и получения возможности заселиться в квартиру является одним из самых важных. Именно поэтому законом предусмотрено, что договор с застройщиком в обязательном порядке должен содержать срок, в который построенное жилье будет передано дольщику (если такой срок не указан, договор считается незаключенным). В случаях, когда застройщик задерживает передачу объекта дольщику более чем на два месяца от срока, установленного договором, дольщик вправе расторгнуть договор.
Например: договором предусмотрено, что квартира должна быть передана до 1 июля 2012 года. Если до 1 сентября 2012 года застройщик не совершил действий, направленных на передачу квартиры, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Напомним, что в случае очевидной задержки строительства по различным обстоятельствам стороны по договору могут в добровольном порядке изменить срок окончания строительства, предусмотренный договором. Частью 3 ст. 6 Закона предусмотрено, что застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения срока окончания строительства направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Далее события будут развиваться по одному из следующих сценариев.
дольщик соглашается подождать, и стороны подписывают соответствующее соглашение об изменении условий ранее заключенного договора. Если застройщик не укладывается и в дополнительный срок, участник долевого строительства может через два месяца после наступления часа X отказаться от исполнения договора.
дольщик не соглашается на продление времени строительства. Спустя два месяца после истечения положенного срока он имеет право отказаться от исполнения договора.
Существенное нарушение требований к качеству вновь построенной квартиры. Компания, ведущая строительство, должна передать покупателю объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным нормативам (СНиП, СанПиН и т. д.
В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств в этой части у дольщика есть право потребовать.
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
- соразмерного уменьшения цены договора.
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
для чего направить по адресу застройщика претензию с указанием конкретных недостатков квартиры и своего требования.
От случаев простого нарушения требований к качеству построенной квартиры (ошибки в отделке, мелкие недоделки и т. п.) следует отличать случаи существенного нарушения требований (см. на заметку ), предъявляемых к качеству товара квартиры. При наличии существенных нарушений дольщик имеет право сразу расторгнуть договор в одностороннем порядке, не заявляя предварительно указанные выше требования.
Нарушения, связанные с обеспечением обязательств застройщика. Исполнение обязательств застройщика перед дольщиком по договору может обеспечиваться поручительством банка (ст. 15 Закона) и предусматривать субсидиарную (дополнительную) ответственность банка за исполнение обязательств застройщиком, таких как.
- возврат денежных средств дольщику.
- выплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков, неустойки (штраф, пени.
Срок действия договора поручительства должен быть минимум на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. В случае прекращения поручительства ранее указанного срока как застройщик, так и банк обязаны уведомить дольщика об этом не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения действия договора поручительства. Причем застройщик обязан заключить другой договор в течение 15 дней с даты прекращения предыдущего. Неисполнение этой обязанности влечет возникновение права дольщика на отказ от исполнения ДДУ в одностороннем порядке.
Расторжение договора в судебном порядке.
Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае (ч. 1.1 ст. 9 Закона) в случаях.
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
- существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
- изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
Следует помнить, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии последних в тридцатидневный срок.
В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
В случае несоблюдения претензионного порядка разрешения спора иск будет оставлен без рассмотрения.
Как и когда забрать деньги.
Если у дольщика есть веские основания для расторжения отношений с компанией-застройщиком, нужно направить ей уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанный документ должен быть выслан по почте заказным письмом с описью вложения.
Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. В случае обращения в суд договор будет расторгнут с момента вступления решения суда в законную силу.
Далее застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные им денежные средства: в случае одностороннего расторжения в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае наличия вступившего в законную силу судебного решения в течение 10 рабочих дней.
Также он обязан уплатить дольщику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (если дольщик является гражданином в двойном размере от указанного). Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства средств в счет цены договора и до дня их фактического возврата.
Если покупатель не обращается за своими деньгами в течение 20 рабочих дней после расторжения договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить все денежные средства и проценты на депозит нотариуса (по месту нахождения застройщика), о чем сообщается участнику долевого строительства. С момента зачисления денежных средств на депозит обязательство по возврату денежных средств считается застройщиком исполненным, начисление процентов прекращается.
Следует помнить о том, что в силу положений ч. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе снижать размер подлежащей взысканию неустойки.
Не забыть о регистрации.
Государственной регистрации подлежит не только договор участия в долевом строительстве, но и его расторжение. Заявление об этом может быть представлено одной из сторон застройщиком или дольщиком. Необходимы также документы, подтверждающие факт расторжения договора, например, копия уведомления об одностороннем отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.
При расторжении договора в судебном порядке предоставляется копия вступившего в законную силу решения суда.
Регистрирующий орган в течение одного рабочего дня обязан уведомить другую сторону договора о том, что к ним поступило заявление о его расторжении.
На заметку. В соответствии с Преамбулой к Закону РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 О защите прав потребителей существенный недостаток товара (работы, услуги) неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
К сведению. В силу положений ч. 5, 5.1 и 6 ст. 7 Закона гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее 5-ти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее 3-х лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
*