3
Инвестиционный договор и долевое участие в строительстве.
Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц инвесторов, объединять с ними усилия для достижения общей цели создания объекта недвижимости. Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В соответствии с Законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» субъектами инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Заказчиками являются физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами и осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности. Именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжения объектами и результатами капитальных вложений.
Закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, а напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие – договор не должен противоречить требованиям закона.
Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности.
Можно выделить два основных вида таких отношений.
1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества. В соответствии со ст. 1043 ГК результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Следовательно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. Определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании осуществляется по соглашению всех участников.
2. Привлечение инвестиций для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является встречное предоставление: инвестором – денежных средств, а застройщиком – объекта, созданного в результате строительства в собственность лицу, оплатившему стоимость его строительства. На практике такие договора называют инвестиционными. Такой вид договоров не предусмотрен законом, но в силу общих начал гражданского законодательства они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием инвестиционных договоров от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, застройщик – денежные требования. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые и нежилые помещения. Регистрации подлежит право собственности или иное вещное право каждого инвестора на жилые и нежилые помещения, входящие в состав здания и переданные застройщиком инвестору в результате исполнения обязательств по договору. До фактической передачи жилых и нежилых помещений инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу. В этом случае для регистрации права необходим не только договор инвестирования, но и договор уступки права требования.
Следует учесть, что с 20.07.06 передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на квартиру, не допускается (Федеральный закон от 18.07.06 № 111-ФЗ). Этот запрет распространяется на уступку права требования квартиры по договору инвестирования средств в строительство, заключенный как до, так и после 20.07.06.
Таким образом, документами – основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, являются инвестиционный или иной договор на участие в строительстве и акт приема-передачи объекта.
В настоящее время инвестиционные договоры вправе заключать юридические лица и граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, а в ряде случаев и граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, например на участие в строительстве сооружения.
Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости застройщиком с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, возможно только по договору участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Справка: Разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана – разрешенному использованию участка; дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.
Застройщик имеет право привлекать денежные средства на основании договора на участие в долевом строительстве, если он.
1. Является юридическим лицом любой организационно-правовой формы.
2. Имеет в собственности или аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
3. Имеет разрешение на строительство.
4. Раскрыл информацию о застройщике и проекте строительства в проектной декларации.
Справка: Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании и др.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве.
1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если квартира приобретается в строящемся доме уже у участника долевого строительства, с данным лицом заключается соглашение об уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ст. 382-392). В случае, если имеет место перевода долга такое соглашение может быть заключено только с согласия кредитора (если «продавец» был первым участником на данную квартиру – то с согласия застройщика). Согласие кредитора также необходимо, если в первоначальном договоре была об этом оговорка. В содержании соглашения об уступке прав, также как в договоре, обращается внимание на предмет, а именно на указание конкретного объекта долевого строительства.
Регистрация договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования по договору, дополнительного соглашения к договору удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, которая осуществляется путем проставления штампа о регистрации сделки. После того, как объект недвижимости будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, с участником долевого строительства составляется акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой инвестировались деньги, передается участнику. Имея на руках акт приема-передачи, участник может обратиться в УФРС по НСО за регистрацией права собственности на квартиру.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, в том числе и в одностороннем порядке, обязательства застройщика считаются исполненными. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в зависимости от субъектов инвестиционной деятельности, объекта строительства, объекта подлежащего передаче инвестору, вклада инвестора в инвестиционную деятельность, между участниками строительства может быть заключен как инвестиционный договор, так и договор долевого участия в строительстве. Возможность выбора договора отсутствует у граждан, которые могут участвовать в строительстве многоквартирного дома только на основании договора участия в долевом строительстве.
*