0
С 1 июля 2018 года в России начали работать поправки в ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве. Суть изменений в том, что теперь все сделки по долёвке будут сопровождать банки. Застройщик по каждому разрешению на строительство (т. е. по каждому дому или жилищному комплексу) открывает отдельный счёт в уполномоченном банке.
Банк контролирует расходы по этому счёту и может отказать строительной компании в тех или иных операциях, если посчитает их нецелевыми. При этом далеко не все отечественные банки могут работать с такими счетами. Правительство выработало целый ряд критериев надёжности и репутации, под которые попадает свыше 50 банков.
С 1 июля 2019 года схемы в долевом строительстве ещё больше ужесточатся. С этого дня в России начнут в обязательном режиме работать так называемые эскроу-счета. Покупатели квартир будут перечислять деньги в уполномоченный банк. Застройщик же получит эти деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом он получает гарантию покупки квартир после их ввода, но не сможет пользоваться деньгами дольщиков до завершения постройки.
Фактически речь идёт об отмене всех прежних механизмов привлечения денег населения для строительства домов. Такое решение федеральные власти приняли на фоне непрекращающихся случаев массового обмана дольщиков.
В начале июля 2018 года министр строительства и ЖХК РФ Владимир Якушев сообщил, что в проблемных домах зарегистрированы 80 тысяч договоров долевого участия. В реестре пострадавших – 30 633 человека. Объекты незавершённого строительства (842) есть в 69 субъектах РФ.
В Белгородской области в последние годы зафиксировали несколько инцидентов, связанных с обманом дольщиков. Так, в 2016-м в посёлке Северном ввели в строй дом на ул. Олимпийской, свои квартиры в котором люди ждали с 2009 года.
По данным департамента строительства и транспорта Белгородской области на конец июня 2018 года, по проблемным объектам зарегистрировано 256 договоров, а в реестр пострадавших дольщиков внесено 144 человека, включая 122 по двум домам в Старом Осколе, которые должна была построить компания «Витязь».
Ещё 10 дольщиков считаются пострадавшими по дому № 24 на ул. Молодёжной в Белгороде. Здесь застройщиком была компания «СтройДом». 8 дольщиков ждут разрешения проблемы по домам в микрорайоне Белгород-53 в селе Беловском Белгородского района – их брался возводить «МЖСтрой». По официальным планам департамента, восстановить права пострадавших граждан по вышеназванным объектам планируется в 2019–2021 годах.
Фото Вадима Заблоцкого
С 2007 года в Белгородской области ввели в строй 14,2 млн кв. м жилья. Однако только 3,3 млн из них – многоквартирные дома. Всё остальное относится к ИЖС. К 1 июля 2018 года весь жилищный фонд Белгородской области составил 50,8 млн кв. м, из которых на долю многоэтажек приходится 19,9 млн кв. м, т. е. 39,2 %.
«Изменения в сфере долевого строительства заставят остаться на рынке уверенных и благонадёжных застройщиков. Работа с дольщиками – высокорискованная деятельность, и все изменения в законодательстве направлены на то, чтобы на рынке остались именно такие компании», – заявляет первый замначальника департамента строительства и транспорта Белгородской области Александр Шаталов.
Крупные застройщики в последнее десятилетие обеспечили 45 % всего ввода многоквартирных домов в регионе (1,5 млн из 3,3 млн кв. м). В среднем за последние годы они строили по всей области около 135 тыс. кв. м в год.
С 2007 года крупнейшим застройщиком жилья в Белгородской области стала корпорация ЖБК-1, которая ввела в строй 407,2 тыс. кв. м жилья. На втором месте оказалась Домостроительная компания (ДСК) – 352,9 тыс. кв. м. Трансюжстрой-ПГС построил 209,8 тыс. «квадратов», старооскольская КМА-ПЖС – 191,2 тыс. Компания «Белгородстроймонтаж» ввела 183,9 тыс. кв. м, а «Вега» – 145,4 тыс. Именно эти структуры входят в пул крупнейших застройщиков области с ежегодным вводом более 10 тыс. «квадратов».
Судя по всему, именно эти застройщики останутся на рынке и в новых реалиях. При этом даже ряд крупных компаний специализировался на классическом долевом строительстве. Например, старооскольская КМА-ПЖС продавала исключительно готовое жильё, а вот ДСК и «Вега» практически все квартиры продавали в долёвке. Остальные застройщики, по словам Александра Шаталова, работали в пропорции, продавая часть квартир в готовом виде, а часть – дольщикам. Теперь им придётся адаптироваться к новым условиям.
Несмотря на падающий спрос к земле под ИЖС, региональные власти и в ближайшее десятилетие сделают ставку на развитие индивидуального строительства. На прошедшем 9–11 августа Белгородском строительном форуме Шаталов заявил, что к 2027 году в регионе должны вводить 1,5 млн кв. м в год, из которых только 150 тыс. будут относиться к многоквартирным домам. Этому, по мнению чиновников, будут способствовать и перемены в долевом строительстве. Однако специально этого снижения региональные власти добиваться не будут.
«Снижение ввода многоквартирного жилья позволит простимулировать продажи и избавиться от затоваренности. Перед нами не стоит задача избавиться от многоквартирного жилищного строительства – это одна из основ всего строительного комплекса области. Мы лишь хотим повышать доступность ИЖС», – отмечает он.
Фото Вадима Заблоцкого
Статистика свидетельствует о проблемах со сбытом квартир даже при действующей схеме продаж. За последние пять лет в среднем на первичном рынке продавалось ежемесячно 302 квартиры. В 2017-м этот показатель составлял 266, а в 2018-м уже 170 квартир в месяц.
В настоящее время в Белгородской области возводится 590,5 тыс. кв. м жилья, в том числе 306 тыс. кв. м (52 %) по долёвке. 232,9 тыс. кв. м застройщики уже сейчас могут продать по схемам долевого строительства, 284,5 тыс. кв. м строят компании за свои средства. На остатках готового жилья у белгородских строителей числится ещё 70,3 тыс. кв. м. Итого затоваренность рынка составляет 587,7 тыс. «квадратов», или 11 157 квартир.
По словам Александра Шаталова, при сегодняшних темпах продаж этих квартир хватит на три года. Всё, что будет дальше, очевидно, будет строиться уже по новым правилам игры. Сами девелоперы сейчас спорят даже на федеральном уровне, к чему приведут изменения в законе о дольщиках. Общий смысл споров заключён в том, станут ли квартиры дороже для покупателей. Некоторые говорят о потенциальном росте на 15–30 % к прежней стоимости. Часть девелоперов считает, что увеличиться цены не могут потому, что на более дорогие квартиры у россиян просто не будет денег.
Белгородский опыт последних двух лет говорит о том, что сам формат квартир по‑прежнему интересен покупателям. Льготное кредитование и цены на квартиры проекта «Новая жизнь» вызвали ажиотаж. Главным для покупателей остаётся вопрос доступности такого жилья. К концу II квартала 2018 года, по данным Белгородстата, средний ценник квадратного метра на первичном рынке составил 53,4 тыс. рублей, на вторичном – 47,9 тыс. Продажи по цене 38–39 тыс. за «квадрат» на этом фоне привлекают массового покупателя.
Александр Шаталов отмечает, что с 2014 года фактически во всех российских регионах фиксировалось снижение стоимости квадратного метра жилья. Причём в Белгородской области этот тренд носил ярко выраженный характер на фоне событий на Украине. Раньше жильём в регионе интересовались многие россияне в связи с близостью к родственникам, которые живут в сопредельном государстве.
Несмотря на то что в последнее время цена «квадрата» в целом по стране растёт, нигде, кроме Москвы и Подмосковья, ценник не вернулся к уровню 2014 года. Поэтому строителям даже в новых условиях в ближайшие годы придётся подстраиваться под покупательскую способность россиян.
*