20
Особенности ремонта в новом доме.
Планируя ремонт квартиры в новом доме, необходимо учитывать все отличия, свойственные данному виду жилья. Одной из основных особенностей новостроек является активная осадка здания. Происходит этот процесс на протяжении нескольких лет (от года до пяти) после сдачи дома в эксплуатацию и длительность его зависит от типа конструкции, а также грунта под зданием. Многоквартирный дом, построенный на зыбких и болотистых почвах, может «гулять» десять и более лет. Именно поэтому мы не рекомендуем приступать к капитальному ремонту сразу после сдачи дома. Для того чтобы в период активной осадки постройки не пострадала дорогостоящая отделка, перед въездом в новую квартиру в новостройке лучше ограничиться недорогим черновым ремонтом.
Отложить проведение капитального ремонта как минимум на год нужно не только из-за проблем с осадкой. Еще одна специфическая особенность новостройки – проведение ремонтных работ одновременно во многих квартирах. Перепланировки с установкой дополнительных стен и архитектурных элементов, стяжка в каждой квартире – факторы, значительно увеличивающие вес массу, который в свою очередь может стать причиной дополнительной осадки. Кроме того, дорогостоящая отделка квартиры может пострадать в результате ремонта соседей. Протечки труб, вибрации перфораторов и прочие сопутствующие ремонтам моменты легче пережить, если в отделку вашей квартиры вложено не так много сил и средств. Черновой ремонт для начального этапа – это оптимальный вариант, который позволит избежать вышеуказанных проблем.
Что такое черновой ремонт.
По сути черновой ремонт это исправление недостатков строительства. Для чернового ремонта можно ограничиться недорогими материалами и самыми необходимыми работами. К примеру, выравнивание пола под паркет можно отложить до капитального ремонта. Более рациональный вариант – зашить его фанерой и положить ламинат или линолеум, которые впоследствии легко будет снять. Для отделки стен можно использовать недорогие толстые обои и т.д. Предпочтение лучше отдавать качественной отделке, поскольку определить точное время проведения капремонта заранее невозможно и сколько лет вам придется прожить в данном интерьере неизвестно: может год, а может пять.
Каждая новостройка имеет гарантийный срок (в большинстве случаев 5 лет), в течение которых застройщик должен устранять проявившиеся строительные огрехи за свой счет. И хотя добиться исполнения застройщиком своих обязательств удается не всем и не всегда, проведение работ по ликвидации строительных ошибок в итоге также может свести на нет все ваши усилия по ремонту собственной квартиры.
Кирпич, панель, монолит: особенности усадки.
1. Кирпичный дом.
Усадка кирпичных домов может продолжаться годами. Происходит она достаточно равномерно, поэтому пол, как правило, остается горизонтальным. Стены же в процессе усадки могут покоробиться. На протяжении первого года кирпичная кладка активно усыхает по швам. И хотя для каждого отдельного шва изменения происходят на доли миллиметров, то в масштабах многоквартирного дома речь может идти уже о сантиметрах. Как результат – растрескавшаяся краска, отставшая штукатурка и испорченное настроение.
Специалисты рекомендуют выждать не менее года, прежде чем проводить качественный ремонт в кирпичном доме, чтобы дать ему окончательно «усохнуть». Для чернового ремонта в кирпичных домах лучше отдавать предпочтение материалам с повышенной эластичностью: силиконовым и акриловым краскам, структурированным и виниловым обоям, чтобы компенсировать последствия незначительной равномерной осадки.
2. Панельный дом.
Панельные дома отличаются заметной, но вместе с тем достаточно быстрой просадкой. Активный процесс заканчивается в среднем за год. В панельном доме перекосы и трещины могут быть весьма значительными и проходят они по углам и на стыках плит. Сами плиты остаются без изменений. Кроме того, после осадки дома владельцы квартиры, скорее всего, столкнутся с необходимостью выравнивания пола. Скрыть или хотя бы нивелировать перекосы в панельных домах практически невозможно, поэтому тратиться на дорогие материалы для чернового ремонта нет смысла. Для пола лучше использовать материалы легкого демонтажа: линолеум, ламинат.
3. Монолитный дом.
Осадка монолитного дома происходит без перекосов, поскольку он представляет собой целостный каркас. Если при строительстве были соблюдены все технологии и работы выполнены с учетом всех геологических нюансов, осадка происходит прямо вниз. В противном случае дом может перекосить полностью. Окончательная картина будет ясна в течение года.
В большинстве случаев квартиры в монолитных домах сдаются со свободной планировкой и без какой-либо отделки. Владельцы сами определяют количество необходимых перегородок и выполняют ремонтные работы самостоятельно.
Отделка от застройщика: типы и особенности.
Застройщики предлагают квартиры без отделки, а также с черновой или же чистовой отделкой. Если речь идет о ремонт «под ключ», то она подразумевает все работы, включая установку встроенной мебели, техники и др. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
1. Квартиры без отделки.
Квартира с так называемой «свободной планировкой» представляет собой голую бетонную коробку с заведенными в нее коммуникациями. Разводка труб, электросетей, установка сантехники и перегородок, а также все черновые работы выполняются силами владельца квартиры. Преимущество этого варианта – возможность создать эксклюзивный интерьер «под себя». Основной недостаток – высокая затратность как по финансам, так и в отношении времени и сил.
2. Черновой вариант отделки.
Квартиры с черновой отделкой имеют внутренние перегородки, а также оштукатуренные и зашпатлеванные стены и потолок. Все коммуникации заведены в квартиру и проведены до мест установки смесителей и розеток, установлены радиаторы. Пол – в виде бетонной стяжки. Может быть установлена недорогая сантехника. Данный вариант отделки используется чаще всего в новых панельных домах.
3. Чистовая отделка.
Данный вид отделки предполагает полную готовность квартиры к заселению. С учетом возможности осадки – это самый рисковый вариант, поскольку за отделкой далеко не всегда удается своевременно обнаружить проблемные места. Но если рассматривать его в качестве временного ремонта, то это может быть одно из наиболее оптимальных решений. Благодаря оптовым ценам стоимость ремонта от застройщика зачастую намного ниже, чем обойдется самостоятельная закупка стройматериалов и оплата работы ремонтной бригады.
Также следует отметить тот факт, что строительная организация предоставляет гарантию на отделочные работы. Вероятность решения спорных вопросов в рамках обязательств в этом случае гораздо выше, чем при найме для выполнения ремонтных работ бригады шабашников со стороны.
На что следует обратить внимание при подписании акта приемки-сдачи.
Акт приемки-сдачи квартиры подписывается владельцем перед тем, как получить ключи на руки. Прежде чем подписать данный документ, необходимо внимательно осмотреть квартиру на предмет внешних изъянов отделки. Для этого лучше пригласить опытного специалиста-строителя, который сможет выявить недочеты. Если же какие-то огрехи останутся незамеченными, после подписания акта они станут проблемой исключительно владельца квартиры.
Еще один нюанс, на который следует обратить внимание – подписывать акт следует только в том случае, если выполнены все работы, указанные в договоре. Если застройщик обещает доделать все после подписания и владелец квартиры подписывает акт приемки-сдачи, то делает это он на свой страх и риск. После подписания официально претензии по качеству отделочных работ не принимаются и гарантировать, что строительная компания выполнит свои обещания, не станет никто.
Особенности перепланировки.
Многие владельцы квартир в новостройках сразу же принимаются за перепланировку своей жилплощади. При этом считается, что сделать это проще в квартирах, имеющих свободную планировку, поскольку стены можно устанавливать так, как этого пожелает владелец. В действительности это не так и изменение плана в любой квартире требует проведения соответствующих согласований. Данный план указывается на поэтажном плане БТИ. Место, где должны устанавливаться стены в квартире, часто обозначают контуром (в один кирпич). Любые отступления от указанной планировки считаются перепланировкой и должны быть согласованы в соответствующих органах.
При проведении перепланировки необходимо учитывать следующие моменты.
запрещается размещать кухню и санузлы непосредственно над жилыми комнатами.
нельзя менять месторасположение батарей центрального отопления, а также стояков.
еще на этапе заключения договора на получение квартиры со свободной планировкой детально согласовывайте все вопросы: наличие радиаторов, стояков и т.д.
С чего начинается ремонт.
Этим вопросом задаются многие владельцы квартир в новострое. Для того чтобы не торопить события и не начинать ремонтные работы в активный период усадки дома, первое, чем следует заняться – это проект перепланировки. Если вы все равно хотели изменить планировку своей квартиры, это время является оптимальным для решения всех вопросов по перепланировке. Составление проекта и его согласование – процесс достаточно длительный и работать с ним могут только квалифицированные архитекторы, имеющие на руках весь пакет необходимых документов.
Также на начальном этапе необходимо уделить внимание проекту разводки коммуникаций. Освещение, розетки, приборы отопления и водоснабжения, а также их месторасположение – все эти вопросы должны быть тщательно продуманы и согласованы со специалистами.
Межкомнатные перегородки.
Планируя установку новых перегородок, необходимо учитывать, что все неуказанные в плане варианты считаются перепланировкой и требуют разрешения и отметки в плане. Для межкомнатных перегородок чаще всего используют гипсокартон. Его основные преимущества – доступная стоимость и простота монтажа. Среди недостатков данного материала необходимо отметить недостаточную прочность и плохую тепло- и шумоизоляцию. Если требуются более прочные перегородки, на которые можно будет монтировать подвесную мебель и технику, лучше использовать пеноблоки и пазогребневые плиты шириной 10 см.
Входные двери.
Собираясь установить более надежную дверь, которая защитит вас и ваше имущество от посягательств злоумышленников, необходимо также учитывать осадку дома. Чтобы конструкцию не повело от усадки, возможно в первый год придется ограничиться установкой двери лишь на анкерах безопасности. А после того, как дом осядет, нужно завершить установку по всем правилам.
Отделка потолка.
Один из идеальных вариантов для новостроек – натяжной потолок. Ему не страшны трещины при осадке здания, и он сможет защитить вашу квартиру в случае проблем у соседей сверху (натяжной потолок способен выдерживать до 100 л воды.
Для кирпичных и монолитных домов нередко используют потолки из гипсокартона, с проклейкой стыков со стеной компенсирующей пористой лентой. Если здание при осадке не будет испытывать значительных деформаций, использование данного варианта может быть вполне оправдано.
Потолок в новостройке можно просто оштукатурить и окрасить краской на водной основе или же оклеить обоями под покраску. Плюсы данных видов покрытия – доступная стоимость и простота замены в дальнейшем на более современный и дорогостоящий вариант.
Можно воспользоваться одним из модных решений и оставить бетонный потолок без отделки. Это современный вариант дизайна, который позволит сэкономить ваше время и деньги.
Отделка стен.
Для монолитных новостроек можно выбирать любой способ выравнивания стен. Их с успехом можно как обшить гипсокартоном, так и оштукатурить. В кирпичных и панельных домах для временного ремонта лучше ограничиться одним слоем штукатурки, а после осадки устранить все трещины и выровнять стены идеально. Выбирая между обоями и окрашиванием стен для кирпичных домов, лучше отдать предпочтение обоям, в панельных и монолитных домах можно как покрасить стены (с предварительной штукатуркой и шпатлевкой), так и поклеить обои.
После того как дом прекратит осадку, необходимо устранить появившиеся трещины. Для этого нужно снять обои или другие отделочные материалы и провести тщательное обследование стен и углов на наличие повреждений поверхности. Если этому вопросу не уделить должного внимания, трещины будут выпускать тепло и могут стать источниками сырости в квартире.
Выбирать обои лучше на основе флизелина. Они достаточно пластичны и помогут скрыть небольшие трещины и дефекты, возникающие в процессе осадки дома.
Отделка пола.
Вопрос номер один – стяжка. Это может быть обыкновенная цементно-песочная стяжка с дополнительной защитой по краям демпферной лентой. Для комнат большой площади используют компенсационные швы, заполненные силиконом. Также могут использоваться сухие и полусухие стяжки и черновой пол на лагах. В качестве напольного покрытия для временного ремонта лучше выбирать линолеум. Ламинат и паркет в течение первого года эксплуатации скорее всего поведет, поскольку дом в этот период будет активно отдавать влагу, которая скопилась в нем за время строительства.
Коммуникации для первого ремонта в новостройке.
Для электрической разводки осадка дома не представляет ни малейшей проблемы. Все работы по электрике можно проводить с расчетом на длительный период использования. В отношении сантехнических работ необходимо придерживаться следующего правила: запрещается прятать в стены и трубы и стояки. Из-за осадки дома возможны протечки и своевременно их обнаружить можно только при наличии прямого доступа.
Когда приступать к окончательной отделке.
Об этом владельцу квартиры должен сообщить застройщик. Для этого он должен производить специальные замеры и контролировать состояние дома. Если застройщик пренебрегает своими обязанностями, владельцы квартир могут самостоятельно произвести необходимую экспертизу и в судебном порядке получить с застройщика компенсацию за непредвиденные издержки.
Часто владельцам квартир приходится ожидать ключей так долго, что дом проходит все осадочные процессы. В этом случае к полноценному капитальному ремонту можно приступать сразу.
*