Как вести строительство, строительство

Как вести строительство, строительство

Как вести строительство?

Путей ведения строительства четыре. Воспроизводим их в порядке увеличения стоимости работ.

ПУТЬ А
Застройщик самостоятельно занимается строительством, время от времени нанимая себе помощников. В среднем доля наемной рабочей силы при этом пути может не превышать одной трети. Строительные материалы самостоятельно закупаются застройщиком на базах, необходимое оборудование арендуется или приобретается в собственность. Непосредственно строительством может заниматься не сам инвестор, а один из членов его семьи, имеющий достаточно сил и знаний (или желания их получить), но не представляющий, куда их приложить.

ПУТЬ Б
Застройщик не занимается непосредственно строительством, но полностью принимает на себя функции прораба.
Он самостоятельно нанимает рабочих разной квалификации, организует их труд, закупает строительные материалы и обеспечивает их доставку, арендует оборудование, следит за графиком выполнения работ и контролирует их качество. Будьте готовы к тому, что вам лично придется вступать в контакт с рабочими и, возможно, даже решать их жизненные проблемы. Разрешение конфликтных ситуаций тоже станет вашей непосредственной обязанностью. Но выбор этого пути даст вам экономию в 25-30% от общей стоимости строительства по сравнению с услугами строительной фирмы. Разумеется, такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил, но, с другой стороны, каждый из нас знает, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов нелегко. Так что если у вас есть время, но нет денег, то к рассмотрению этого пути стоит отнестись со всей серьезностью.

ПУТЬ В
Вы нанимаете основного подрядчика для выполнения основных строительных работ, то есть заказываете "коробку". На все остальные работы на отдельных условиях привлекаются специализированные подрядчики. Способы закупки материалов и оборудования могут варьироваться: можно самому заняться обеспечением поставок, а можно поручить подрядным организациям закупать все необходимое на их участке работ у собственных поставщиков.
Этот путь можно считать оптимальным, если техническая оснастка и внутренняя отделка коттеджа особенно важны для вас, а к участию в возведении "коробки", как говорится, "душа не лежит". В данном случае у вас будет возможность на этапе строительства воспользоваться услугами прораба-профессионала, работающего в фирме подрядчика, а инженерные и дизайнерские работы поручить выбранным вами специализированным фирмам или независимым специалистам и непосредственно контролировать их ход. Ваша вовлеченность в процесс строительства будет возрастать по мере приближения к цели.

Застройщик нанимает генерального подрядчика, обязующегося сдать дом "под ключ". Ответственность за организацию работ, поставок материалов и наем субподрядчиков полностью лежит на генеральном подрядчике. Для контроля за генподрядчиком инвестор отдельно нанимает независимого специалиста, в обязанности которого входит так называемый надзор. Этот путь потребует от вас минимума участия в строительном процессе: все возникающие вопросы вы будете решать с представителем генподрядчика и человеком, осуществляющим надзор. Стоит ли добавлять, что это путь самый дорогостоящий?

Как вести бухгалтерский и налоговый учет у заказчика, если инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик

– четыре разных юридических лица? Порядок ведения учета заказчиком зависит от функций, переданных ему застройщиком. Исходя из объема полномочий, устанавливаемых договором между заказчиком и застройщиком, различают технических и полных заказчиков. О них и поговорим. Сформулируем понятие полного заказчика Законодательством не предусмотрено четкого разграничения понятий «застройщик» и «заказчик». В ряде документов они отождествляются, поэтому необходимо проанализировать суть терминов, содержащихся в нормативных правовых актах, и самостоятельно определиться с тем, что подразумевает понятие «заказчик» (при условии что это отдельный участник капитального строительства). Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, заказчики – это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. В Гражданском кодексе РФ заказчиком признается та сторона договора подряда, по заданию которой другая сторона (подрядчик) обязуется построить определенный объект или выполнить иные строительные работы (п. 1 ст. 740). Градостроительный кодекс РФ не содержит понятия заказчика, в нем дано лишь определение застройщика. Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Схожее определение есть и в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2). Из приведенных положений следует, что застройщик – это лицо, во-первых, владеющее земельным участком; во-вторых, намеревающееся производить на нем строительные работы. А заказчик по отношению к нему – это некий посредник. Таким образом, заказчиком является лицо, которое привлечено застройщиком для выполнения определенных функций: организации, технического контроля и надзора за ходом строительства и т. д. Получив от застройщика задание на осуществление всех функций, связанных с организацией строительства и контролем за ходом его выполнения, заказчик будет именоваться полным. Уточним выполняемые функции Итак, полный заказчик – это наемная организация (индивидуальный предприниматель), уполномоченная от своего имени, но в интересах и за счет застройщика привлекать к строительству третьих лиц (поставщиков и подрядчиков), принимать результаты выполненных подрядчиками строительно-монтажных работ, осуществлять иные действия, связанные с организацией строительства и ведением строительного контроля, предусмотренные договором с застройщиком. В частности, застройщик может передать заказчику следующие функции: – организацию подготовки и согласование всей необходимой исходно-разрешительной и проектно-сметной документации; – получение разрешений на использование в период проведения строительства действующих коммуникаций (источников газо-, водо-, тепло- и энергоснабжения); – заключение договоров с проектными и инженерно-изыскательскими организациями на разработку соответствующей документации; – заключение договора с генподрядной организацией на выполнение работ; – осуществление технического надзора за проведением работ на протяжении всего периода строительства; – ведение бухгалтерского учета (формирование стоимости объектов строительства) и др. Заключение договора На практике зачастую договор на выполнение функций заказчика составляется как агентский договор с условием ежемесячного представления агентом (заказчиком) принципалу (застройщику) отчета о выполнении поручения. Что соответствует нормам гражданского законодательства. В соответствии с положениями статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты, к которым должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (ст. 1008 Гражданского кодекса РФ).

Налоговый учет
При налогообложении нужно учесть следующее. Налог на добавленную стоимость Начислить и уплатить налог заказчику-агенту надо будет только с суммы своего вознаграждения (п. 1 ст. 156 Налогового кодекса РФ). Денежные средства, полученные от застройщика-принципала в качестве компенсации понесенных расходов, связанных с оказанием посреднических услуг, в налоговую базу заказчика не включаются. Следовательно, если заказчик получит денежные средства исключительно на выполнение поручения застройщика, то в данном случае налоговая база по НДС в части агентского вознаграждения будет формироваться только в момент фактического выполнения поручения. Если же поступившие денежные средства содержат часть вознаграждения заказчика, то данная сумма признается авансом и соответственно подлежит налогообложению. После исполнения поручения на сумму вознаграждения заказчика должен быть начислен НДС и произведен вычет суммы налога, ранее исчисленного с аванса.

Налог на прибыль
При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных им за принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). К вознаграждению данное «освобождение» не относится. Таким образом, в налоговом учете у заказчика- агента возникают доходы исключительно в виде вознаграждения, которые он может уменьшить на произведенные им расходы (относящиеся к выполнению поручения), не возмещаемые принципалом.

Бухгалтерский учет
Что касается порядка ведения заказчиком бухгалтерского учета, то он зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и заказчиком. А именно от того, передана заказчику функция по ведению учета стоимости объекта строительства или нет.

Рассмотрим оба варианта.
Стоимость объекта заказчик не формирует Если застройщик сам формирует стоимость строительства, в бухгалтерском учете заказчика поступления денежных средств, предназначенных для исполнения задания застройщика-принципала, доходами не признаются (п. 3 ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н). То есть доходы заказчика состоят только из вознаграждения, полученного по агентскому договору.

Как защитить свои инвестиции?

Единственное, что должно волновать вас как застройщика, – повышение эффективности своих инвестиций. Поэтому главным вопросом становится не «Каким образом сократить затраты?», а «За какую сумму я смогу продать мой дом, если затраты на его постройку составят столько-то?». Разумеется, никто не говорит, что вы станете продавать ваш дом (хотя в жизни бывают разные случаи), но его качество в конце концов может быть выражено предельно точно и кратко – в виде суммы, за которую его можно будет продать. Качество – слово, которое произносят практически все строительные фирмы, – неопределенное и даже почти мифическое качество приобретет вполне конкретный смысл. А теперь представьте, что покупатель, для которого вы строите дом и тень которого витает над вами, – и есть вы сами. Допотопный дом или дом, который через два года (месяца, дня) начнет разваливаться, не нужен никому – ни вам самим, ни стороннему покупателю. И последнее. Всегда стремитесь повысить ликвидность своих капиталовложений в дом путем развития местности. Речь идет как о ландшафте собственного участка, так и об окружающей территории. Думайте, как максимально
использовать то, что вы имеете, и как круг своих возможностей расширить. Знакомьтесь с соседями, прощупывайте почву для создания коллективных инженерных сетей, автономных систем энерго- и теплообеспечения, обсуждайте совместные планы благоустройства прилегающей территории, создавайте позитивные перспективы и генерируйте наполеоновские планы. Пусть не все они реализуются, а даже те, что реализуются, реализуются не быстро. Важно задать тон и ожидание того, что жить в вашем поселке завтра частному домовладельцу будет лучше, чем сегодня. Другими словами, учитесь быть Хозяином в полном смысле этого слова.

По материалам журнала "Частный дом".
Выражаем благодарность редакции этого журнала

Следующая новость
Предыдущая новость

Белгородцы за пять месяцев набрали потребительских кредитов на 29,7 млрд рублей Министерство труда России опубликовало список выходных дней 2018 года Когда получать путевки в лагерь Семь вьетнамцев отправятся в колонию за попытку пересечь госграницу Свадебный хлеб. Вкусная история из Грайворонского района

Лента публикаций