1
Путей ведения строительства четыре. Воспроизводим их в порядке увеличения стоимости работ.
ПУТЬ А
Застройщик самостоятельно занимается строительством, время от времени нанимая себе помощников. В среднем доля наемной рабочей силы при этом пути может не превышать одной трети. Строительные материалы самостоятельно закупаются застройщиком на базах, необходимое оборудование арендуется или приобретается в собственность. Непосредственно строительством может заниматься не сам инвестор, а один из членов его семьи, имеющий достаточно сил и знаний (или желания их получить), но не представляющий, куда их приложить.
ПУТЬ Б
Застройщик не занимается непосредственно строительством, но полностью принимает на себя функции прораба.
Он самостоятельно нанимает рабочих разной квалификации, организует их труд, закупает строительные материалы и обеспечивает их доставку, арендует оборудование, следит за графиком выполнения работ и контролирует их качество. Будьте готовы к тому, что вам лично придется вступать в контакт с рабочими и, возможно, даже решать их жизненные проблемы. Разрешение конфликтных ситуаций тоже станет вашей непосредственной обязанностью. Но выбор этого пути даст вам экономию в 25-30% от общей стоимости строительства по сравнению с услугами строительной фирмы. Разумеется, такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил, но, с другой стороны, каждый из нас знает, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов нелегко. Так что если у вас есть время, но нет денег, то к рассмотрению этого пути стоит отнестись со всей серьезностью.
ПУТЬ В
Вы нанимаете основного подрядчика для выполнения основных строительных работ, то есть заказываете "коробку". На все остальные работы на отдельных условиях привлекаются специализированные подрядчики. Способы закупки материалов и оборудования могут варьироваться: можно самому заняться обеспечением поставок, а можно поручить подрядным организациям закупать все необходимое на их участке работ у собственных поставщиков.
Этот путь можно считать оптимальным, если техническая оснастка и внутренняя отделка коттеджа особенно важны для вас, а к участию в возведении "коробки", как говорится, "душа не лежит". В данном случае у вас будет возможность на этапе строительства воспользоваться услугами прораба-профессионала, работающего в фирме подрядчика, а инженерные и дизайнерские работы поручить выбранным вами специализированным фирмам или независимым специалистам и непосредственно контролировать их ход. Ваша вовлеченность в процесс строительства будет возрастать по мере приближения к цели.
Застройщик нанимает генерального подрядчика, обязующегося сдать дом "под ключ". Ответственность за организацию работ, поставок материалов и наем субподрядчиков полностью лежит на генеральном подрядчике. Для контроля за генподрядчиком инвестор отдельно нанимает независимого специалиста, в обязанности которого входит так называемый надзор. Этот путь потребует от вас минимума участия в строительном процессе: все возникающие вопросы вы будете решать с представителем генподрядчика и человеком, осуществляющим надзор. Стоит ли добавлять, что это путь самый дорогостоящий?
Как вести бухгалтерский и налоговый учет у заказчика, если инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик
– четыре разных юридических лица? Порядок ведения учета заказчиком зависит от функций, переданных ему застройщиком. Исходя из объема полномочий, устанавливаемых договором между заказчиком и застройщиком, различают технических и полных заказчиков. О них и поговорим. Сформулируем понятие полного заказчика Законодательством не предусмотрено четкого разграничения понятий «застройщик» и «заказчик». В ряде документов они отождествляются, поэтому необходимо проанализировать суть терминов, содержащихся в нормативных правовых актах, и самостоятельно определиться с тем, что подразумевает понятие «заказчик» (при условии что это отдельный участник капитального строительства). Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, заказчики – это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. В Гражданском кодексе РФ заказчиком признается та сторона договора подряда, по заданию которой другая сторона (подрядчик) обязуется построить определенный объект или выполнить иные строительные работы (п. 1 ст. 740). Градостроительный кодекс РФ не содержит понятия заказчика, в нем дано лишь определение застройщика. Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Схожее определение есть и в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2). Из приведенных положений следует, что застройщик – это лицо, во-первых, владеющее земельным участком; во-вторых, намеревающееся производить на нем строительные работы. А заказчик по отношению к нему – это некий посредник. Таким образом, заказчиком является лицо, которое привлечено застройщиком для выполнения определенных функций: организации, технического контроля и надзора за ходом строительства и т. д. Получив от застройщика задание на осуществление всех функций, связанных с организацией строительства и контролем за ходом его выполнения, заказчик будет именоваться полным. Уточним выполняемые функции Итак, полный заказчик – это наемная организация (индивидуальный предприниматель), уполномоченная от своего имени, но в интересах и за счет застройщика привлекать к строительству третьих лиц (поставщиков и подрядчиков), принимать результаты выполненных подрядчиками строительно-монтажных работ, осуществлять иные действия, связанные с организацией строительства и ведением строительного контроля, предусмотренные договором с застройщиком. В частности, застройщик может передать заказчику следующие функции: – организацию подготовки и согласование всей необходимой исходно-разрешительной и проектно-сметной документации; – получение разрешений на использование в период проведения строительства действующих коммуникаций (источников газо-, водо-, тепло- и энергоснабжения); – заключение договоров с проектными и инженерно-изыскательскими организациями на разработку соответствующей документации; – заключение договора с генподрядной организацией на выполнение работ; – осуществление технического надзора за проведением работ на протяжении всего периода строительства; – ведение бухгалтерского учета (формирование стоимости объектов строительства) и др. Заключение договора На практике зачастую договор на выполнение функций заказчика составляется как агентский договор с условием ежемесячного представления агентом (заказчиком) принципалу (застройщику) отчета о выполнении поручения. Что соответствует нормам гражданского законодательства. В соответствии с положениями статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты, к которым должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (ст. 1008 Гражданского кодекса РФ).
Налоговый учет
При налогообложении нужно учесть следующее. Налог на добавленную стоимость Начислить и уплатить налог заказчику-агенту надо будет только с суммы своего вознаграждения (п. 1 ст. 156 Налогового кодекса РФ). Денежные средства, полученные от застройщика-принципала в качестве компенсации понесенных расходов, связанных с оказанием посреднических услуг, в налоговую базу заказчика не включаются. Следовательно, если заказчик получит денежные средства исключительно на выполнение поручения застройщика, то в данном случае налоговая база по НДС в части агентского вознаграждения будет формироваться только в момент фактического выполнения поручения. Если же поступившие денежные средства содержат часть вознаграждения заказчика, то данная сумма признается авансом и соответственно подлежит налогообложению. После исполнения поручения на сумму вознаграждения заказчика должен быть начислен НДС и произведен вычет суммы налога, ранее исчисленного с аванса.
Налог на прибыль
При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных им за принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). К вознаграждению данное «освобождение» не относится. Таким образом, в налоговом учете у заказчика- агента возникают доходы исключительно в виде вознаграждения, которые он может уменьшить на произведенные им расходы (относящиеся к выполнению поручения), не возмещаемые принципалом.
Бухгалтерский учет
Что касается порядка ведения заказчиком бухгалтерского учета, то он зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и заказчиком. А именно от того, передана заказчику функция по ведению учета стоимости объекта строительства или нет.
Рассмотрим оба варианта.
Стоимость объекта заказчик не формирует Если застройщик сам формирует стоимость строительства, в бухгалтерском учете заказчика поступления денежных средств, предназначенных для исполнения задания застройщика-принципала, доходами не признаются (п. 3 ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н). То есть доходы заказчика состоят только из вознаграждения, полученного по агентскому договору.
Как защитить свои инвестиции?
Единственное, что должно волновать вас как застройщика, – повышение эффективности своих инвестиций. Поэтому главным вопросом становится не «Каким образом сократить затраты?», а «За какую сумму я смогу продать мой дом, если затраты на его постройку составят столько-то?». Разумеется, никто не говорит, что вы станете продавать ваш дом (хотя в жизни бывают разные случаи), но его качество в конце концов может быть выражено предельно точно и кратко – в виде суммы, за которую его можно будет продать. Качество – слово, которое произносят практически все строительные фирмы, – неопределенное и даже почти мифическое качество приобретет вполне конкретный смысл. А теперь представьте, что покупатель, для которого вы строите дом и тень которого витает над вами, – и есть вы сами. Допотопный дом или дом, который через два года (месяца, дня) начнет разваливаться, не нужен никому – ни вам самим, ни стороннему покупателю. И последнее. Всегда стремитесь повысить ликвидность своих капиталовложений в дом путем развития местности. Речь идет как о ландшафте собственного участка, так и об окружающей территории. Думайте, как максимально
использовать то, что вы имеете, и как круг своих возможностей расширить. Знакомьтесь с соседями, прощупывайте почву для создания коллективных инженерных сетей, автономных систем энерго- и теплообеспечения, обсуждайте совместные планы благоустройства прилегающей территории, создавайте позитивные перспективы и генерируйте наполеоновские планы. Пусть не все они реализуются, а даже те, что реализуются, реализуются не быстро. Важно задать тон и ожидание того, что жить в вашем поселке завтра частному домовладельцу будет лучше, чем сегодня. Другими словами, учитесь быть Хозяином в полном смысле этого слова.
По материалам журнала "Частный дом".
Выражаем благодарность редакции этого журнала
*