1
У не профильной компании, которая работает над реализацией строительного проекта, главной проблемой является вопрос управления таким проектом. Руководство многих компаний, которые не занимаются строительством профессионально, считают, что нужно просто нанять подрядчика, подписать с ним договор и волноваться больше ни о чем не стоит. Топ-менеджеры считают, что подрядчик сам подготовит проект, согласует и получит все разрешения инженерных и строительных департаментов. После этого нужно будет просто подписать договор с генеральным подрядчиком на проведение строительных работ «под ключ». И все.
Подобная, довольна распространенная, точка зрения далека от истины. Вопросы сразу же появляются после того, как становится известна стоимость самого строительства. Руководители не понимают, откуда могла взяться именно такая цифра. Однако проектировщики быстро начинают объяснять это, например, сложной структурой грунтов, на которых будет строиться объект, вынужденным использованием новейших конструкций, технологичных решений и внутренних работ.
Заказчику деваться не куда, и он вынужден согласиться. Начинается строительство. Сразу же появляются новые вопросы: как правильно принимать выполненные работы, почему, например, рытье котлована и укладка фундамента обойдутся в 45% от стоимости всех строительных работ? Возникает множество других вопросов. Например, что является критерием для оценки качества выполненных работ? Как понять, что именно этот вид металлоконструкций необходимо использовать в данном строительстве и много других вопросов. Строители всегда смогут убедить заказчика-новичка в правильности использования того или иного оборудования, однако нам нужны объективные оценки качества строительства. Таким образом, если заказчик не имел дело со строительством, ему будет сложно оценить адекватность проекта, а тем более – самостоятельно принять решение по его выполнению. Это может сделать только человек, у которого есть специальное образование и несколько реализованных строительных проектов за плечами.
В условиях кризисной экономики самостоятельно заниматься управлением строительными проектами довольно рискованно. Подобный подход был актуален при стабильном рынке, когда при расчете стоимости проектов сразу же принималось во внимание увеличение стоимости бизнеса. Доступные кредиты с минимальными процентами, постоянно увеличивающаяся стоимость самой недвижимости, другие факторы перекрывали любые возможные просчеты и ошибки. В современных условиях заниматься строительными проектами в качестве второстепенного бизнеса – дело достаточно рискованное.
Для сокращения возможных рисков, понимания всего процесса организации и выполнения строительного проекта, его окончательной стоимости, сроков строительства, заказчику нужно нанять компанию, которая бы несла полную ответственность за подготовку всей проектной документации и управлением строительным проектом. Такая техническая компания будет следить за соблюдением всех проектных решений, контролировать качество выполненных работ, соблюдать смету и стоимость строительных работ, введение в эксплуатацию уже готовых объектов.
Организация и выполнение строительного проекта – продолжительный и достаточно сложный процесс. Его реализацией должны заниматься профессиональные инженеры, имеющие соответствующее образование и опыт. Заказчику строительных работ необходимо собрать штат профессионалов, которые будут заниматься управлением проекта, а также предоставить им полный объем работ, рабочие места и оборудование. Это дело достаточно затратное, так как после окончания проекта инвесторы, как правило, увольняют таких сотрудников за ненадобностью. Поэтому создание и содержание специального департамента по управлению строительными проектами необходимо только для компаний, главным видом деятельности которых и является управление строительными проектами «под ключ».
Таким образом, для управления проектами инвесторы нанимают специализированные компании, у которых имеется полностью укомплектованный штат специалистов и все необходимое для работы в данной сфере.
Во всем процессе управления строительными проектами важное место занимает авторский надзор. С его помощью строительство можно реализовать именно так, как было задумано с самого начала – согласно изначальному проекту. Если понадобится внести любые изменения или как-то дополнить строительные проекты, именно авторы проекта могут внести эти изменения, так как только они имеют полное представление обо всех решениях во время строительства и связями между ними.
Что бы Вам не говорили, следует помнить, что с помощью технического надзора нельзя добиться стопроцентного качества строительных работ. Достаточно сложно проконтролировать каждого строителя, мастера, прораба, бригадира или разнорабочего. Более того, никто не будет никого контролировать в ночных сменах. Часто также бывает и так, что один человек совмещает в себе функции многих специалистов: сам проектирует, сам строит, сам контролирует процесс постройки – осуществляет технадзор. Инвестор, который осуществляет управление строительным проектами таким образом, часто просто не понимает, что такая работа абсолютно не эффективна.
Под техническим надзором в строительстве обычно понимают весь комплекс разнообразных параметров (объем, качество, цена) и действий (с фото- и видео фиксацией строительного объекта), которые направлены на то, чтобы этим процессом можно было реально управлять. Это прозрачное и предсказуемое управление проектными, сметными, инженерными и строительно-монтажными работами (СМР).
Технадзор может проводить инвестор или специально нанятая компания. Таким образом, специалисты, проводящие технический надзор за строительством, должны:
Специалисты, которые занимаются управлением строительными проектами и строительным аудитом, часто сталкиваются с подобными проблемами. Одни инвесторы уже вложили много денег, но строительство так и не началось. У других строительство идет, денег потрачено много, но сроки сдачи давно прошли, а качество «готовых» объектов не выдерживает никакой критики. Третьим инвесторам все во время и качественно, однако «забыли» сделать разрешительные документы на строительство, хотя было потрачено очень много денег, поэтому объект нельзя вводить в эксплуатацию. Наконец, четвертым инвесторам все построили, ввели в эксплуатацию, но общие затраты намного превысили капитализацию, поэтому инвестор уходит в «минус».
*