0
Последнее обновление: 23.01.2017.
ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве.
Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом ФЗ-214 . Его еще называют в народе Закон о защите прав дольщиков.
ФЗ-214 это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Девелоперов. Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.
Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером ( в том числе Предварительные договоры ) не дают такой защиты.
Собственно защита сводится к тому, что закон ФЗ-214 ужесточает требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка ( т.е. с граждан ). А также к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме.
В частности, защита прав дольщиков согласно закону ФЗ-214 выражается в следующем.
В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда); Для справки ранее Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось.
В обязанности Девелопера публично представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте в виде Проектной декларации.
В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства . в размере не менее трети от общего бюджета проекта.
В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта . и никуда больше.
В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру . и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика ( в отличие от ЖСК. например.
В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС. что исключает возможность двойных продаж строящихся квартир.
В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность ( уплата пени ) за нарушение этого срока.
В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу ( через Договор уступки прав требования.
В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов . либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму.
В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье ( не менее пяти лет.
В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке . и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора ( ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику.
В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу ( см. ниже об этом.
Кроме того, по ФЗ-214 ( статьи 13 15 ), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома . В случае недостроя и/или банкротства Девелопера . залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать ( полностью или частично ) свои вложения.
На практике, в случае банкротства Девелопера . государство ( в лице местной власти ), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот ( например, бесплатного земельного участка для нового строительства.
Выполнение условий закона ФЗ-214 это действительно жесткие условия для Девелопера . И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.
Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и напрягает Девелопера . тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни ( пока ). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, долгострой , и банкротство Девелоперов все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения ( отменить или запретить их пока ни у кого не получается.
Правда, с января 2014 года начали действовать очередные изменения в ФЗ-214 ( приятные для дольщиков ). Речь идет об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяет вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании ( краткая справка об этом на официальном сайте РГ ? здесь.
А с января 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства ( подробнее по ссылке ). В случае банкротства Застройщика . деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.
С того же января 2017 года введены новые ужесточения для Застройщиков ( и все в угоду дольщикам ). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте . которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте ( подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ Знакомимся с девелоперским проектом.
Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ.
Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков ( вместо залогов и страхования ответственности ) о расчетах с Застройщиком через счета эскроу ( подробнее об этом по ссылке.
Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.
В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера . пока у него дела идут хорошо ( в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства.
Но если у Девелопера начались проблемы ( например, административные или финансовые ), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск. надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка ( возврат денег со счета эскроу ) или из компенсационного фонда.
К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится ( во всяком случае, в рамках ФЗ-214.
Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.
Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков . так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.
Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки ( см. об этом в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ), выбирать наименее рисковый вариант ( ДДУ ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.
Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем.
Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным ссылкам.
Полный текст ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве с последними изменениями можно прочитать здесь ( Гарант.
*