2
Обзор практики разрешения судами споров в связи с долевым строительством.
Автор: Шевяков Роман вкл. 13 февраля 2014 вкл. 13 февраля 2014. Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 8119.
4 декабря 2013 года Президиумом Верховного суда РФ утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В Обзоре судам даны рекомендации, которыми им следует руководствоваться при разрешении данной категории дел.
В первую очередь, Президиум ВС РФ отметил, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим на основании сделок, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в собственность, независимо от наименования заключенного сторонами договора в том случае, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Данная позиция, теоретически, позволит тем гражданам, которые доверились недобросовестным застройщикам и передали денежные средства без договора участия в долевом строительстве или без его регистрации, привлечь застройщика к повышенным мерам ответственности, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
В Обзоре, кроме того, освещены вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием в долевом строительстве.
Так Президиум указал, что в случае, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, но исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда предъявлены в суд до вынесения Арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, то основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу у суда отсутствуют, а такой спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.
В Обзоре отмечено, что требования граждан - участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), подведомственны судам общей юрисдикции.
В связи с тем, что согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика, то в том случае если жилое помещение истцу уже было передано, а требования, заявленные истцами к ответчику, не относятся к перечисленным в пункте 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (например, требования о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки, вызванных нарушением срока передачи объекта долевого строительства), то они не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.
Особо отмечено, что иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со статьей 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.
В Обзоре разъяснено и то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Президиум ВС указал и на тот факт, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
Так как обобщение судебной практики показало, что судами рассматриваются дела по требованиям дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект, Президиум ВС РФ в Обзоре, кроме всего прочего, рассмотрел вопросы, связанные с разрешением судами такого рода споров. В частности, отмечено следующее.
1. Нарушение застройщиком положений Федерального закона №214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом.
2. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
3. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
4. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
5. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению и др.
Снова не оставил без внимания Президиум ВС и такой важный для дольщиков вопрос, как ответственность застройщиков за нарушение договора участия в долевом строительстве, акцентировав внимание судов на том, что при разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате дольщику на основании статьи 333 ГК РФ необходимо исходить из того, что применение названной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Не приведение судом в решении таких мотивов является нарушением правовых норм и существующих разъяснений законодательства.
В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитываются конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.
Президиум ВС указал, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. При этом суды должны принимать во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.
В части рассмотрения судами требований о расторжении договора участия в долевом строительстве в Обзоре разъяснено, что в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами может быть признано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела; в необходимых случаях назначается экспертиза.
Остается надеяться, что правовые позиции, изложенные Президиумом ВС РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», найдут свое применение в судебной практике судов всех уровней.
*