0
Все о долевом строительстве жилья.
Основные законодательные требования к долевому строительству закреплены в Положении о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее – Положение о долевом строительстве.
Начнем наш обзор законодательства с требований, предъявляемые к застройщику многоквартирного жилого дома. Прежде всего, застройщиком может выступать только юридическое лицо (коммерческая или некоммерческая организация). Застройщик привлекает денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц. Денежные средства привлекаются только по типовым договорам создания объектов долевого строительства (далее – договор долевого строительства, абз. 4 п. 2 Указа № 263.
У застройщика должна отсутствовать задолженность по налогам (п. 3 Указа № 263.
Кроме этого, застройщик должен соответствовать двум нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности, а именно коэффициенту обеспеченности обязательств (не более 1,5) и нормативу безубыточности (не менее 2.
Коэффициент обеспеченности обязательств определяется на основании данных бухгалтерского учета по каждому жилому дому путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства), на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого жилого дома.
Норматив безубыточности определяется по данным годовой бухгалтерской отчетности в отчете о прибылях и убытках из расчета трех последних лет работы застройщика, за которые у него отсутствуют убытки.
Наличие у застройщика разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома.
Земельный участок для строительства и облуживания многоквартирного жилого дома предоставляется застройщику без предварительного согласования места размещения.
Следовательно, в состав разрешительной документации на строительство входят.
– решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства объекта.
– решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта.
– заключение согласующих организаций.
– технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.
– градостроительный паспорт земельного участка в случаях, если его разработка предусмотрена законодательством.
Наличие у застройщика проектно-сметной документации, прошедшей государственную экспертизу и утвержденной в установленном порядке.
Государственная экспертиза проводится на основании договора на проведение государственной экспертизы республиканским унитарным предприятием «Главгосстройэкспертиза» или дочерними республиканскими унитарными предприятиями «Госстройэкспертиза» по областям и г. Минску.
Срок проведения экспертизы не должен превышать одного месяца со дня получения всех необходимых документов. В случае необходимости доработки проекта срок экспертизы может быть увеличен до двух месяцев по заявлению юридического лица.
По результатам проведения государственной экспертизы составляется заключение. Положительное заключение государственной экспертизы по проектно-сметной документации является основанием для ее утверждения застройщиком.
Наличие у застройщика документации, необходимой для заключения договора строительного подряда.
Помимо разрешительной документации и утвержденной проектно-сметной документации для заключения договора строительного подряда застройщик должен иметь.
– выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданную не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора.
– протокол о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя. Проведение подрядных торгов является обязательным при заключении договоров о строительстве объектов за исключением заключения генеральной подрядной организацией договоров с субподрядчиками о выполнении отдельных видов работ по строительству объектов.
– документы, подтверждающие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством.
– разрешение на производство строительно-монтажных работ. Выдается инспекциями Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь по областям и г. Минску.
Заключение договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома.
Порядок заключения договоров строительного подряда урегулирован Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998г. № 1450 (далее – Правила.
Договор строительного подряда, согласно пп. 11, 12 Правил, должен предусматривать следующие существенные условия.
– предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы.
– особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.
– указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков.
– сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки.
– договорная (контрактная) цена или способ ее определения.
– порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров.
– порядок расчетов за выполненные строительные работы.
– источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год.
– ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
– обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора.
– форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства. Обеспечение исполнения обязательств подрядчика может быть представлено в одной из следующих форм: резервирование на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средств в размере 1,5 процента стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ; банковская гарантия; договор страхования ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта.
– основания расторжения договора ранее установленного срока.
– порядок возврата денежных средств в случае невыполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока.
Отсутствие в договоре хотя бы одного из существенных условий может повлечь признание такого договора незаключенным.
Застройщик не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров долевого строительства должен.
– опубликовать проектную декларацию не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства.
– разместить проектную декларацию в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в долевом строительстве.
– направить проектную декларацию в местные исполнительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство. В трехдневный срок после получения местными исполнительными органами проектной декларации от застройщика она размещается на сайте таких органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.
Проектная декларация включает информацию о застройщике и об объекте строительства.
Наличие у застройщика специального счета для каждого объекта строительства.
До начала привлечения средств дольщиков застройщик должен открыть специальный счет на каждый объект строительства (п. 5 Положения о долевом строительстве.
Специальные счета не открываются для привлечения денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика.
Специальные счета открываются в порядке, установленном ст. 207-1 Банковского кодекса Республики Беларусь (далее – БК), на основании договора специального счета, заключаемого между застройщиком и банком. В договоре устанавливается режим функционирования специального счета.
Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства.
Нарушение законодательства об аккумулировании денежных средств в сфере строительства влечет применение мер административной ответственности в соответствии со ст. 12.47 КоАП.
Заключение договора создания объекта долевого строительства (далее – договор.
Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме типового договора, утвержденного Указом № 263.
Сторонами договора являются застройщик и дольщик.
Застройщик принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство жилого дома и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику.
Дольщик обязуется уплатить определенную договором цену строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором (абз. 1 п. 7 Положения о долевом строительстве.
Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
Застройщик обязан вести регистрацию заявлений потенциальных дольщиков о заключении договоров. Принятие и регистрация заявлений должны осуществляться не ранее чем через пять календарных дней после опубликования проектной декларации.
Дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену квартиры в пределах жилого дома с заключением нового договора.
Договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных органах.
Договор считается заключенным с даты его регистрации.
Застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра договора в местный исполнительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней с даты регистрации договора высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под роспись.
Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора (п. 10 Положения о долевом строительстве.
Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права.
просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 51, за месяц 172.
*