0
Вознаграждение застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Ст.5 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлен порядок определения цены договора участия в долевом строительстве.
1) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
2) цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Если цена договора включает оплату услуг застройщика, то полученную плату за услуги застройщик расходует по своему усмотрению (п.2 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.
Полученные от дольщиков средства на строительство объекта застройщик может расходовать только на покрытие расходов, перечисленных в п.1 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Перечень этих расходов является закрытым. Следовательно, средства, направленные на покрытие расходов, не включенных в этот перечень, расцениваются как «нецелевое использование средств дольщиков.
В перечень целевого расходования средств включены следующие статьи расходов.
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание.
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным.
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией.
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения.
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору ( за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры). если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории.
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно п.п.3.1 и 3.15 раздела III МДС 81-35.2004 сметная стоимость строительства – это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Для определения сметной стоимости строительства проектируемых объектов составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что в случае, когда в договоре участия в долевом строительстве не выделена сумма вознаграждения застройщика, это означает, что полученные средства можно расходовать только на обеспечение хозяйственной деятельности застройщика по выполнению функций, предусмотренных Градостроительным кодексом. Расходы на выполнение этих функций предусмотрены главой 10 сводного сметного расчета. Соответственно только сумму в пределах указанной главы застройщик может израсходовать на свое содержание из средств, полученных от дольщиков. Рекомендации по определению затрат на содержание заказчика-застройщика, Перечень статей затрат и их содержание – см. письмо Минстроя РФ от 03.11.1992 № БФ-925/12.
*