1
Производство модульных зданий: кто покупает сборные дома «под ключ.
Преимущества модульных домов в том, что заводское производство обеспечивает высокое качество монтажных и отделочных работ, удешевляет стоимость квадратного метра. Рекордная скорость возведения здания, полностью готового к эксплуатации, привлекает заказчиков из числа промышленных, туристических компаний. Растет к ним интерес и среди девелоперских компаний, занятых бизнесом по застройке и продаже земельных участков.
Падение платежеспособности населения, по мнению риэлторов, повысило спрос на жилье эконом класса. По данным группы компаний Миэль , в 2015 2016 годах количество желающих построить дом стоимостью до 1 млн. руб. и площадью до 100 кв. м, увеличилось на 63%. Наименее затратными в строительстве считаются быстровозводимые здания, которые широко распространены в Америке и Европе. Рассматривая бизнес по производству модульных домов, нужно оценить несколько составляющих.
чем отличается его организация от других видов строительства.
какой размер инвестиций требуется. чтобы начать производство.
определить круг заказчиков и востребованность в регионе.
провести анализ действующих предприятий в этой сфере.
оценить выгодность открытия бизнеса по франшизе.
По словам министра строительства Михаила Меня, в 2015 году с предложением о строительстве малоэтажных модульных домов в России, на него вышла китайская компания Чжода . Немецкая Кнауф создает совместное предприятие с российской группой Свеза , намереваясь вложить в производство около 7 млн. евро. Ее расчеты показали, что спрос на такие дома будет расти, инвестиции окупятся.
Суть бизнес модели и организация.
В мире распространены два вида быстровозводимых зданий: каркасные и объемно-модульные конструкции. Технология строительства первых предусматривает сооружение каркаса из металлических свай или древесины, сборка которых на месте требует хорошей квалификации строителей. Модульные блоки полностью изготавливаются в заводских условиях, что обуславливает рекордную скорость установки готового дома: 2 3 дня. По сравнению с каркасными конструкциями они имеют существенные преимущества.
повышенную прочность и более долгий срок службы.
возможность оснащения внутренними коммуникациями.
производство внутренней отделки в заводских условиях.
мобильность их легко переместить на другое место.
возможность пристройки блоков в любое время.
отсутствие строительного мусора, сохранность ландшафта.
Единственный недостаток некоторое однообразие, что ограничивает возможности архитектурных изысков. Тем не менее, геометрические формы, оформленные с привлечение профессиональных дизайнеров, тоже могут выглядеть очень интересно (рис.1.
Рисунок 1. Модульный коттедж на круглогодичной базе отдыха.
Стоимость 1 кв. м жилья, произведенного по этой технологии в заводских цехах, существенно ниже рыночных цен на квартиры и дома, построенные традиционным способом. Она колеблется от 19 до 25 тыс. рублей, и сильно зависит от набора дополнительных опций: автономный обогрев, электрификация, сигнализация и так далее. Отдельные блоки различаются по форме, размеры варьируются в широких пределах.
Идеальная схема организации бизнеса (рис. 2) предусматривает создание интегрированной группы компаний на основе договорных отношений, и включает.
завод по производству объемно-модульных зданий (ОМЗ.
сеть региональных дилерских центров по продвижению.
строительные организации монтаж и застройка территории.
управляющую компанию по организации и управлению (УК.
Центральное звено в системе завод РМЗ. Он строится, либо (чаще) адаптируется путем реконструкции части действующих цехов. Это самая затратная часть, которая требует крупных инвестиций (об этом ниже). Если используется первый вариант, УК оставляет за собой 100% долевого участия, сохраняя контроль над производством и реализацией. Продукция завода отдельные функциональные блоки, изготавливаемые конвейерным способом. В зависимости от заказа из них формируются здание с заданными параметрами и внутренним наполнением.
Управляющая компания выполняет множество функций.
определяет перечень нужного оборудования, материалов.
составляет смету с указанием источников финансирования.
проектирует цеха, производственные линии для оборудования.
разрабатывает (приобретает) технологическую документацию.
организует пуско-наладочные работы, вывод на проектную мощность.
планирует производство, штатное расписание, обучение персонала.
УК также занимается координацией работы дилерских центров, вопросами транспортировки готовых ОМЗ, сервисным обслуживанием и рекламой. При комплексном подходе застройщик, имеющий земельный участок в аренде или собственности, занимается разработкой и согласованием генплана застройки, прокладки инженерно-технических коммуникаций. Индивидуальные заказчики указывают место установки дома самостоятельно.
Рисунок 2. Типовая схема организации производства модульных зданий.
Финансовые вложения и окупаемость.
Инвестиции в производство производства модульных блоков немалые, если начинать дело с нуля. Переориентировать производство, если уже есть имеющиеся площади, частичный комплект оборудования существенно дешевле и проще. В общем случае финансовые вложения требуются.
на разработку адаптированного к своим возможностям бизнес-плана.
на закупку технологии, документации по организации, оборудованию.
на разработку 3D-проекта для работы и демонстрации.
на рекламную компанию. включая создание Интернет сайта.
на регистрацию компании и подготовку Учредительных документов.
на производство опытного и выставочного образца.
Приведем для примера примерный расчет организации производства зданий гостиничного типа, размещенный на площадке Клуба инвесторов.
Продукция блоки S = 32 кв.м. трех типов: эконом класса (5 номеров по 6 кв.м.), модуль на 2 номера с террасой, и одноместный люкс с ванной. Объем выпуска 20 модулей в месяц. Примерный размер инвестиций составит.
обустройство заводской конвейерной линии, аренда помещения, реклама 5 000 000 руб.
закуп 2-х недельного складского запаса материалов и комплектующих 4 000 000 млн. руб.
планируемый срок окупаемости проекта 1,5 месяца при марже 350 000 рублей.
В сфере быстровозводимых зданий нет единых стандартов, и огромное количество разных технологий. Домокомплекты складываются по типу конструктора Лего из отдельных блоков и элементов. Универсальность обеспечивается стандартизацией стен, углов, тройников, перекрытий. В качестве основы используются металлические и деревянные каркасы, но самыми надежными считаются цельнометаллические блок-контейнеры. Объемно-модульные конструкции этого типа востребованы при строительстве зданий производственного назначения. Доля материалов в себестоимости продукции составляет приблизительно 60 70.
Перспективы сбыта и потребители.
Нельзя сказать, что строительство дешевых модульно-каркасных зданий, абсолютно новая идея для нашей страны. Однако его развитие тормозилось отсутствием на рынке качественного предложения, и скептическим настроем российского потребителя. Ситуация в этом отношении быстро меняется. Заказчиков быстровозводимых зданий можно условно разделить на четыре категории.
Крупные строительные, газо-нефтедобывающие компании , геологоразведочные предприятия. Они массово закупают продукцию для обустройства временных вахтовых поселков. Их заказывают Роснефть , Трансстрой , французская Schlumberger и многие другие. Для них монтируются объекты разного назначения: бытовки, общежития, столовые, производственные здания.
Рекреационно-туристическая отрасль. Модульные дома широко используются для организации туристических стоянок, баз отдыха, летних лагерей, гостиниц, медицинских пунктов. Они пригодны для сооружения спортивных комплексов: бассейнов, спортивных залов. Так, Вологодский Завод строительных конструкций и дорожных машин реализовал заказ на производство модульных домов для Сочинской Олимпиады и Азиатско-Тихоокеанского саммита для 14 поселков общей площадью 111 000 кв.м.
Торговые, транспортные, логистические компании. Блок контейнеры заказываются для организации торговых павильонов, складских помещений, небольших кафе, различные помещений бытового назначения. На их базе оборудуют гаражи, автосервисы, посты охраны.
Частное и централизованное жилое строительство. Все чаще модульные дома заказывают для обустройства дачного участка, как индивидуальные клиенты, так и застройщики, реализующие крупные проекты. Их привлекает невысокая стоимость, и короткий срок получения пригодного для проживания жилья. Так, в Подмосковье возведен целый коттеджный поселок Gorki 90-18 из модульных домиков площадью 30 75 кв.м.
Пример реализованного производства.
Организаторы туристического маршрута на один из необитаемых островов на Мальдивах заказали модульный домик для смотрителя в российской компании Uneeco (Москва, Сколково). Ее основатель бывший юрист Павел Бобков, дело было начато в 2013 году. Было вложено 16 млн. рублей (3 млн. заемных). Примерно четверть инвестиций ушла на организацию заводской линии на Тверском заводе, 2,5 млн. руб. на разработку проекта.
Компания производит дорогую продукцию элитного класса полностью отделанные готовые экодома с автономными коммуникациями: отоплением на солнечных батареях и пеллетном камине, системой водоснабжения, электрификации, канализации (рис. 3). Так, дивелоперская группа Рассвет приобрела под офис в одном из поселков здание площадью 106 кв.м. за 3,6 млн. рублей.
Производители изначально делали ставку на частного покупателя, но стоимость для большинства оказалась неподъемной. Неожиданно появились заказчики с другой стороны: туристические компании, Кавказский заповедник, строительно-ивестиционная компания с Байкала (заказала 10 домов). В результате Uneeco перенесла центр внимания на отраслевые выставки, и рассчитывает продавать передвижные комфортабельные бытовки газовикам и нефтяникам.
Рисунок 3. Один из проектов компании Павла Бобкова Cube 63 изнутри и снаружи.
Франшизы модульного строительства.
Как отмечалось выше, практически каждый производитель разрабатывает свою технологию производства ОМЗ. Зарубежные проекты адаптируются под российские условия, модернизируются под использование отечественных материалов. На этом этапе можно сэкономить, если начать дело по франшизе. Такие предложения на рынке есть, в качестве примера приводим два из них.
Паушальный взнос 450 000 рублей.
Московская компания производит всесезонные модульные домики с 2013 года. Ряд насчитывает 12 моделей площадью от 26 до 130 кв. м. стоимостью от 990 тыс. до 4,6 млн. рублей. Представительства расположены в Санкт-Петербурге, Казани, Воронеже. Ищут партнеров в ЮФО, Крыму, Сибири. Требования к франчайзи.
площадь теплого производственного помещения от 1 000 кв.м.
собственный (в аренде) склад для материалов и комплектующих.
минимальная численность работников от 5 человек.
Необходим опыт работы с деревянными и инженерными конструкциями, оборудование, материалы партнер закупает самостоятельно. Франчайзер обеспечивает технологической документацией, обучает персонал, консультирует.
2 Кубанский модульный дом (КМД.
Инвестиции 2 500 3 500 млн. руб.
Паушальный взнос 750 000 руб.
Роялти 25 000 руб.
Срок окупаемости 1 год.
Краснодарская компания работает с 2010 года, с 2015 запустила франчайзинговое предложение. Разработала собственную запатентованную технологию, которая не требует больших вложений в реконструкцию действующего производства.
Требования к партнеру.
производственная площадь (не обязательно отапливаемая) от 600 кв. м.
оборудование кран-балка от 3 т (г/п.
обслуживание технологической линии 22 человека.
Франчайзер передает права на пользование Товарным знаком и патентом, помогает установить и отладить линию, передает техническую документацию и договоры на снабжение. Может оказать помощь по включению в Госпрограммы финансирования.
Эксперты от недвижимости прогнозируют рост спроса на объемно-модульные здания в ближайшие 3 5 лет. Основными потребителями продукции все же останутся юридические лица: компании и предприниматели, но среди индивидуальных застройщиков интерес к таким конструкциям тоже растет.
*