1
Сколько стоит построить дом.
Продолжаем разговор об оценке вариантов строительства. В прошлый раз мы определились, как выбрать строительную компанию для строительства загородного дома. Сейчас речь пойдет о том, как разобраться какой вариант самый дешевый, где можно сэкономить, и как сравнить те или иные варианты.
Определение цены строительства складывается не только из стоимости договора. В него нужно заложить временной фактор, который оказывает влияние на принятие решение и затратную часть в процессе производства дома, фактор надежности и долговечности вложений, фактор безопасности и, наконец, фактор личного комфорта.
Пройдемся по порядку.
Сроки строительства дома.
Сразу замечу, что определение сроков, за которые вы можете позволить построить дом, определяется в первую очередь вашими возможностями и потребностями. О возможностях говорить не стану, т. к. с этим все более или менее ясно. Если сегодня человек не обладает ресурсом хотя бы в одни миллион рублей, то он уверенно может идти на рынок за новой машиной, но никак не строить дом. Знаю много умников, которые рассказывали мне, как они смогут, вложив свои усилия, потратив немного времени и приложив свои мозги, построить себе на участке особняк всего за полцены, а то и меньше. Обычно это заканчивалось тремя вариантами: долгострой, который продолжается уже лет восемь, фундамент, покрытый мхом и прочими зелеными насаждениями и разговоры на кухне, под ворчание разочарованных жён.
Начнём с Ваших потребностей. Самым главным фактором, определяющим ваши потребности, является возможность строить дом в два строительных сезона. Если Вы решили продать единственную квартиру и строить дом, самый рискованный вариант, от которого всегда стараюсь уберечь клиента, или берете кредит, проживая на съемной квартире - сроки сдачи для Вас очень актуальны. Выбирать в этом случае нужно либо каркасно-щитовой, либо каменный дом. Все деревянные дома, кроме элитного варианта из клееного бруса, дают усадку, следовательно, строительство растянется на два сезона. Где вы будете жить в это время, если продали свою единственную квартиру, либо потянете ли вы кредит в нагрузку к съемному помещению - не знаю, но Вам это нужно учитывать и обязательно заранее просчитать.
Запомним. В один строительный сезон (май-октябрь) можно сдать любое каменное строение и каркасно-щитовой дом . Все деревянные дома строятся в два сезона.
Кто не верит, может проверить на собственной практике. Учитывая массу возражений, особенно от шабаш-бригад, которые после первого аванса, начинают перебираться к следующему заказчику, приведу пример из собственного опыта. Один уважаемый в кавычках бизнесмен - бизнесмен, к сожалению, без кавычек и, к сожалению, фамилию сказать не могу, - решил построить в один сезон дом из оцилиндрованного бревна. При возражении о постановке окон, дверей и прочего мы услышали, что дом он строит на продажу и до зимы его продаст, а там не его проблемы. Бог шельму метит. Дом он не продал, а к Новому Году, все его окна треснули под напором просевших стен, двери перекосило и переклинило, весной пришлось отдирать напитавшие влаги, разбухшие половые доски. Кричал он долго, но я не улыбался, т. к. мне было стыдно, что этот крик я мог услышать от человека, купившего этот дом. Больше никогда не шёл на поводу у заказчика. Технология требует определённого процесса, и, если Вам повезло с таким вариантом, значит, просто повезло.
О клеёном брусе говорить не будем - этот материал не для тех, кто выбирает из дешёвого и самого дешёвого.
Надёжность и долговечность загородного коттеджа или из чего построить дом.
Перейдем к фактору надежности и долговечности Ваших вложений. Однажды на выставке видел предложение строительства стен из соломы, обмазанной глиной. Не обманываю. Производитель этого материала для стен демонстративно тыкал паяльной лампой в глину, чем доказывал, что дом не сгорит. Стоимость стен на особняк в 100 квадратных метров декларировалась в сумму 300 000 руб. Гарантия на стены давалась в три года.
Не знаю, нашлись ли дураки, которые на это купились, но любителей халявы, которые потом попадают на деньги хватает. Народная мудрость гласит: скупой платит дважды. Не думайте, что, купив шалаш, Вы сэкономили деньги, скорее вы их потеряли. Пишу об этом потому, что люди часто хватаются за более дешевый вариант сегодня, забыв просчитать завтрашний день.
Чтобы ваш дом был действительно надёжным, он должен быть построен из надёжного и проверенного временем материала. Всё остальное - это эксперименты с собственными финансами.
Приведу небольшой пример. Состоятельный человек начал строительство собственного загородного дома. Построил его. Сделал шикарную отделку. Барбекю. Бильярдная и прочие радости жизни. Один недостаток - стены из бруса 120 миллиметров толщиной. Для лучшего восприятия представьте себе две доски сложенные вместе, которые являются основными несущими и ограждающими конструкциями. Тогда грянул очередной кризис, заказов мало, а клиент целый месяц урезал смету по сантиметру в сутки, мы плюнули и согласились. Единственное, что нас спасло от судебных разборок, это и отсутствие качественного проекта, и жесткие нарушения эксплуатации здания самим застройщиком.
Он решил, что этот дом можно эксплуатировать не только летом, но и зимой. Если лучшая половина не сразу оценила ситуацию, то мужчины догадались, что происходит в таком помещении в минус двадцать пять, когда там вдруг на выходных затопили печь. Про потери на отделки я умолчу. Все стены, естественно, покрываются кружаком, сыреют. При такой толщине брус при высыхании начинает выкручивать, веса конструкции не хватает удержать его в жёстком положении. Сложно представить, во что вылилась реконструкция.
Вывод простой, если Вы будете пытаться сэкономить - Вы сэкономите, но прислушайтесь сначала к тому, что Вам советуют.
Если Вы собираетесь построить.
дом для круглогодичной эксплуатации.
нужно помнить, что: 1) Толщина стены дома из бруса должны быть не менее 180 мм, всё остальное - это дачный вариант. 2) Строительство дома из пенобетона и газобетона не менее 300 мм - это обуславливается несущей способностью материала, но не обеспечивает теплоизоляцию, поэтому ещё требуется утепление, либо увеличение толщины стены до 380-400 мм. 3) При строительстве кирпичного коттеджа несущая стена не менее 1,5 кирпича (370 мм). Применение утеплителя обязательно для сохранения условий теплоизоляции помещения. 4) Строительство домов из оцилиндрованного бревна диаметром не менее 260 мм, при таком диаметре на стыке брёвен толщина стены будет 150 мм.
Надёжный фундамент - основа строительства.
Зачем нужны геологические изыскания.
Не менее, а может быть и более важно, подойти к вопросу возведения фундамента, который часто оказывается за пределами внимания застройщиков на начальном этапе. Много советов по возведению фундамента не дам, но первое на что нужно обратить внимание - геологические условия площадки . Не всегда обязательно заказывать геологические изыскания, но нужно знать, что на вашем участке отсутствуют близко расположенные к поверхности грунтовые воды, зыбучие пески и вечная мерзлота.
У меня был случай, когда стоимость фундамента приблизилась к стоимости всего договора, а домов-памятников я насмотрелся достаточно. Поэтому при строительстве наша компания требует геологические изыскания в случае возведения каменного дома (дома из кирпича, бетона, газобетона и т. п.) в обязательном порядке. В каменном домостроении с фундаментом не шутят. Материал стен, кирпич или бетон. в отличие от бруса и бревна на изгиб не работает. Поэтому такие стены не допускают даже малейшей просадки фундамента и реагируют на нее фундаментными трещинами, которая начинает не на фундаменте, а на самом верху стены. Для домов из бруса и домов из бревна геологию заказываем не всегда, но если есть хоть малейшее сомнение, то обязательно.
Сколько должен отстаиваться фундамент.
Второй совет в сроках заливки фундамента. Вопрос о том, сколько должен отстаиваться фундамент задают постоянно. Бытует очередная фантазия о необходимости выстаиваться фундаменту год . Мне кажется, что эту байку запустили в свое время шабашники, для тех, у кого на фундамент деньги есть, а на дом нет. А заработать шабашнику надо. Поэтому появилась и укоренилась эта байка. На самом деле фундамент набирает свою прочность за 72 часа . После этого на нем можно возводить стены. Самым опасным в этом деле будет работа фундамента целый год без нагрузки. Снизу его будут поднимать, и опускать процессы пучения грунта зимой и оттаивания летом, а давления сверху не будет. В итоге можно получить весной не начало строительства дома, а начало ремонта фундамента. Для профессиональных строителей это азбука, но застройщики часто пытаются растянуть свои вложения, а в итоге получают дополнительные расходы.
Если нет возможности поставить комплексно фундамент, стены и кровлю - не торопитесь. Лучше подождать. Фундамент должен работать в единой конструкции со всем домом. Строить его отдельно может оказаться не только нецелесообразным, но и опасным в дальнейшей эксплуатации загородного дома. Могу предположить, что многие возразят, основываясь на примерах своих и соседей, но это примеры, когда все закончилось хорошо. Если из 100 шансов есть только один, что ваш дом развалится на фундаменте, выполненном с нарушением технологии производства, Вы рискнете своими деньгами? Учитывая уровень капитальных вложений для частника риск слишком велик. Запомним, фундамент отстаивается 72 часа. Возводится в один сезон со стенами и кровлей.
Гарантийный срок эксплуатации дома.
Вопрос о гарантийных обязательствах компаний заказчики поднимают часто, но на самом деле он не требует какого-то обсуждения. Есть государственный вариант регулирования этого вопроса. Согласно законодательству РФ гарантийный срок эксплуатации для объектов жилищного строительства, предусматривает минимальный срок 25 лет. Теоретически все эти годы компания несет гарантийные обязательства, но на практике мы с Вами понимаем, что никакие гарантийные обязательства не сравняться с качественно построенным домом. Выбивать свои деньги обратно трудно и порой невозможно, а 25 лет очень большой срок для человеческой жизни.
Самый дешёвый дом.
Попробуем определить какой дом самый дешёвый. Здесь много мнений, маркетинговых ходов, которые активно внедряются в сознание, личных условий при выборе материала.
Для начала развенчаем миф о том, что самый дешёвый дом из пенобетона или газобетона. Какие аргументы за это? Цена материала. Пено- или газобетон обычно дешевле всех остальных материалов, в качестве сравнения возьмём брус, который лежит в самой близкой ценовой категории к этим материалам. Обычно, разница в цене за единицу, один кубический метр, составляет 20% в пользу бетонов. Цена работы укладки одного кубического метра бруса в два раза дороже, чем укладка одного кубического метра пено- или газобетона. Дом из пенобетона или газобетона сдаётся в один строительный сезон, а брусовой - в два.
Три ноль в пользу бетонов! Явная победа, и вы явно рады, что выбрали самый дешёвый вариант.
Теперь возьмём в руки калькулятор, если не забыли школьный курс арифметики, можете обойтись без него, на крайней случай поверьте на слово. Будем считать, что брус стоит 5 рублей, бетоны на 20% дешевле, следовательно, 4 рубля. Начинаем расчёт материала для строительства. Для того чтобы построить дом из бруса, без дополнительного утеплителя, возьмём брус толщиной 20 сантиметров. Это проверенный временем и установленный в нормативах размер толщины стены. Чтобы сделать аналогичный вариант из ячеистого бетона (газо- и пенобетоны относятся к классу ячеистых бетонов) без дополнительных расходов на утепление стены, нам нужны блоки 40 сантиметров толщиной, или 400 миллиметров, как их позиционируют в прайс-листах.
Интересная арифметика? Если кто-то ещё не понял, поясню: для строительства дома нужно в два раза больше ячеистого бетона, чем бруса . Таким образом, получаем, что мы купили брус для дома по 5 рублей и в два раза больше пено- или газобетона по 4 рубля. Получается, что разница по затратам составит 37,5 % переплаты по материалам. Цифра немаленькая.
Перейдем к следующей цифре, которая бьётся сразу. Цена работы в два раза меньше, но работы в два раза больше . Значит между брусом и ячеистыми бетонами по работам можно поставить знак `равно.
Остается единственный аргумент - это сроки сдачи объекта. Здесь не поспоришь, факт остается фактом. Дома из камня сдаются в один строительный сезон, дома из бруса в два строительных сезона. Но когда вам надо вместо 100 рублей отдать 137,5 подумаешь, а когда речь идет об 1 миллионе или 1 миллионе плюс 375 000 рублей, возможно два строительных сезона это не так уж и много. Еще надо помнить, что фундаменты для каменного дома дороже, чем для дома из бруса. Поэтому когда начнёте заказывать свой индивидуальный проект. помните, что в строительстве разница в цене за материал и разница итоговая при сдаче дома, не одно и тоже.
Миф о дорогих домах из клееного бруса и кирпича.
Миф номер два: самое дорогое строительство из клеёного бруса и кирпича. Начнём про дома клеёного бруса. Цена клеёного бруса за единицу материала действительно превышает все остальные материалы в несколько раз. Однако при возведении стен из клеёного бруса отделочные работы составляют менее 10% от всего договора, когда при использовании других материалов отделочные работы занимают до 30% всего договора. Получается, что, покупая клеёный брус, вы покупаете готовую отделку. Для того, кто не собирается экономить, используя собственные силы и время при строительстве дома, клеёный брус не повлияет на итоговый вариант. Запомним, тем, кто планирует сэкономить свои деньги и в состоянии потратить время на самостоятельную доводку коттеджа в эксплуатацию, клееный брус не нужен, потому что именно 30% на отделочные работы есть ваша экономия при строительстве.
Строительство дома из кирпича сегодня не рассматривается как полноценное кирпичное домостроение. Лет двадцать назад с утеплителем были проблемы, и дом из кирпича представлял небольшую крепость с полутораметровыми стенами, которые могут выдержать небольшой артобстрел. Сегодня никто не занимается разбрасыванием своих денег. Обычная кирпичная кладка в 1.5 кирпича утеплитель и облицовочный кирпич снаружи. Такая комбинация стены самая популярная сегодня. Цена такого объекта сопоставим с вариантами из ячеистых бетонов.
Приблизительная цена за один квадратный метр строительства.
В итоге приведу ориентировочные расценки строительных фирм по Сибирскому региону. Эти расценки подготовлены на 1 января 2013 года нашими представительствами и проверены нашими специалистами при мониторинге цен в каждом городе. Цена указана за 1 квадратный метр общей площади дома с учетом всех материалов и всех работ в первоначальной черновой комплектации объекта: фундамент, стены и кровля. Строительство домов из бруса Иркутск 9 500 рублей, Красноярск 9 200 рублей, Кемерово 9 800 рублей, Новосибирск 10 000 рублей, Томск 9 500 рублей.
Строительство домов из ячеистых бетонов (газобетон, пенобетон) Иркутск 14 000 рублей, Красноярск 14 500 рублей, Кемерово 15 000 рублей, Новосибирск 13 500 рублей, Томск 15 000 рублей.
Строительство домов из кирпича с утеплителем Иркутск 15 000 рублей, Красноярск 16 500 рублей, Кемерово 16 000 рублей, Новосибирск 14 000 рублей, Томск 15 500 рублей.
Строительство домов из клееного бруса Иркутск 18 500 рублей, Красноярск 18 000 рублей, Кемерово 19000 рублей, Новосибирск 19 700 рублей, Томск 19 000 рублей.
Цена строительства дома под ключ, т. е. на сдачу в эксплуатацию со всеми инженерными сетями и отделкой от 20 000 рублей.
В итоге получаем, что дома из обычного бруса остаются в самой низкой ценовой категории, особенно на первоначальном этапе строительства. Кирпич, газобетон и пенобетон на начальном этапе занимают среднюю ценовую нишу, но имеют ряд преимуществ при сроках сдачи, долговечности и обслуживании. Основная экономия при строительстве дома возможна на этапе отделочных работ, после сдачи первоначального чернового варианта.
У нас остались вне поля зрения особенности обслуживания домов после сдачи. Каркасно-щитовые дома. Кровельные работы. Обо всём этом следующая статья.
С уважением, ведущий инженер-строитель компании «АСВ» Алексей Захаренко.
*