1
Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования.
Shared construction: issues and problems of state regulation.
Чугунова Юлия Владимировна.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и предпринимательство в строительстве.
Казанский государственный архитектурно-строительный университет, г.Казань.
Одной из важнейших направлений государственного регулирования жилищной и строительной сфер является решение проблем обеспечения граждан доступным и качественным жильем, а одним из путей ее решения стало развитие законодательства о долевом строительстве. На сегодняшний день наблюдается рост социального недовольства среди населения, приобретающих жилье посредством участия в долевом строительстве. Исследование проблем государственного регулирования долевого строительства многоквартирных домов и выявление факторов, влияющих на изменение экономической и правовой ситуации в части взаимоотношений между гражданами и строительными организациями, позволит системно подойти к решению жилищной проблемы в стране. Поэтому в нашей работе мы рассмотрели комплекс проблем, порожденных законодательством в части регулирования долевого строительства.
One of the most important areas of state regulation of the housing and construction spheres is the solution of problems of providing citizens with affordable and high-quality housing, and one of the ways to solve it has been the development of legislation on shared construction. To date, there has been an increase in social discontent among the population acquiring housing through participation in shared construction. The study of the problems of state regulation of shared construction of apartment buildings and the identification of factors that affect the changing economic and legal situation with regard to the relationship between citizens and construction organizations will make it possible to systematically approach the solution of the housing problem in the country. Therefore, in our work, we examined a set of problems caused by legislation in the field of regulation of shared construction.
Ключевые слова: строительство, долевое строительство, многоквартирный дом, жилье, застройщик, дольщик, строительная организация.
Keywords : construction, shared construction, apartment building, housing, developer, equity investor, construction company.
За последние годы прирост темпов введенного жилья ежегодно наращивался. Так, инвестиции в жилищное строительство в 2015г. использованы в объеме 2188,8 млрд.рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 15,0% против 14,5% в 2014 году. Из общего объема инвестиций, направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 252,5 млрд.рублей, или 38,9% (против 41,2% в 2014г.) [ 1 ]. Данные показатели свидетельствуют не только о росте темпов ввода общей площади жилья на душу населения, но и заинтересованность населения участия в долевом строительстве по одной из существенных причин, как низкой стоимости квадратного метра жилья. Однако современная практика показывает о ежегодно нарастающей проблеме обманутых дольщиков и банкротстве строительных организаций [2-3]. Поэтому, интересующая автора политика в области регулирования строительной индустрии определена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятого 30 декабря 2004 года (№214-ФЗ) [4.
Цель данной работы – анализ проблем государственного регулирования долевого строительства и выработка предложений и конструктивных путей решения сложившейся ситуации в долевом строительстве.
Научная новизна – работы характеризуется, тем, что впервые комплексно рассмотрены теоретические и практические проблемы долевого участия в строительстве многоквартирных домов, проанализированы статьи закона, которые позволили выявить экономический ущерб строительной организации, осуществляющей функции застройщика, а также угрозу риска деятельности и массового банкротства застройщиков всей строительной индустрии, для которой главным заказчиком их продукции являются субъекты, занимающиеся строительством многоквартирных домов.
1.Особенности российского опыта реализации механизма долевого строительства.
Для этого обратимся к начальным статьям закона и рассмотрим сущности понятий, которые внедрены в законодательную практику правоотношений россиян. С объективных позиций застройщиком является физическое или юридическое лицо, которое строит дом для себя, «для собственного потребления». Очевидно, что строить он должен за счет собственных или заемных средств, а также строить он должен на «своей, а не чужой, земле». Необходимость наличия у застройщика прав на землю, которую он использует для строительства, является обязательным условием соблюдения законности строительства [5]. Не сущностью понятия «Застройщик», а условием законности застройки земельного участка. Сущность остается неизменной – объект строится застройщиком для себя и за свой счет. Законодатель подменил одно из условий законности застройки с сущностью понятия «застройщик», что, по мнению автора, нельзя отождествлять функциональные понятия «землевладелец» и «застройщик.
Такая ошибка может приводить к следующим проблемам.
Во-первых, государственные и муниципальные органы власти, с одной стороны могут создать трудности в приобретении прав на государственную и муниципальную землю для лиц, желающих стать «застройщиками», а с другой – создать льготные условия для лиц, желающих приобретать и перепродавать права на землю реальным застройщикам. В этом случае возникает система «посредников» между застройщиками и органами власти, распоряжающимися правами на землю.
Особенно острой такая проблема посредничества становится для граждан, которые хотят построить не дом, а квартиру. Органы власти могут способствовать объединению будущих собственников квартир в организацию – застройщика, а могут создавать барьеры для формирования таких лиц, в том числе жилищных кооперативов [6.
Таким образом, анализ российского опыта позволяет сделать однозначный вывод, введенное понятие «застройщик» направлено на удорожание жилищного строительства, создание множества неоправданных рисков для граждан-застройщиков и на подавление нужных гражданам ЖКХ (на базе многоквартирных домов.
Во-вторых, конечным результатом строительства многоквартирного дома является создание жилищно-коммунального хозяйства. В этом случае «объектом строительства» является не помещение в доме (жилое или нежилое), а единый имущественный комплекс, в котором основная часть должна представлять собой общее имущество, а остальная часть – «помещения» в доме. Помещения подлежат «передаче» собственнику помещения, а общее имущество должно подлежать передаче не «участнику долевой собственности», а коллективу совладельцев общего имущества и только такому коллективу как единому социальному организму («единому собственнику»). Отдельному участнику общее имущество «передаваться» не должно, поскольку он – не собственник этого имущества [5.
Таким образом, следует, что общее имущество не «приобретет» своего собственника и останется бесхозным (без собственника.
Обратим внимание на фразу: «строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства». Здесь не случайно говорится об одном субъекте – «участнике долевого строительства». Конечно, его средства являются частью средств, собираемых застройщиком со всех участников долевого строительства [5]. Нельзя говорить, что дом строится за счет «также средств» долевых участников. Дом должен строится только за счет средств долевых участников. Застройщик обещает дольщикам за их счет и в их интересах построить для них дом и квартиры в нем. В лучшем случае его можно было бы назвать агентом и владельцем земельного участка в одном лице. Однако, в законодательстве его обозначили застройщиком, строящий за счет денежных средств граждан многоквартирный дом, который в последующем становится объектом его собственности. В дальнейшем законодательством прописано передать помещение «Дольщику». Однако, каким образом, не установлено.
уступить в счет покрытия займа (кредитного долга) – нельзя, поскольку договор называется не договором займа (кредита), а договором «долевого участия в строительстве.
подарить – можно, но такой способ «передачи» Законом не предусмотрен.
Если права собственности на дом, незавершенный и завершенный строительством и градостроительная документация находятся в собственности одного субъекта, названного застройщиком, и у него же находятся права на землю, то лиц, дающих ему деньги на строительство, нельзя называть «участниками долевого строительства» [7]. Они в соответствии с законом выполняют функцию передачи денег, и не являются участниками строительства, и тем более не совладельцы объекта строительства.
2. Комплекс экономико-правовых проблем, возникающих при долевом строительстве и пути решения.
Таким образом, весь комплекс проблем, порожденных неверной трактовкой понятий о застройщике, можно условно разделить на следующие группы.
проблемы для долевого участника строительства (физического или юридического лица.
проблемы для строительной организации, осуществляющей функции строительного заказчика (для строительного агента.
проблемы для местных органов власти.
проблемы для граждан, участвующих в долевом строительстве, органом местного самоуправления и государства в целом. Кратко и выборочно рассмотрим лишь эти группы проблем. [5.
Проблемы, возникающие для долевого участника, при реализации договора о долевом строительстве.
утрата в процессе строительства прав собственности (сервитута) на объект строительства и иное созидаемое в процессе проектирования и строительства имущества.
угроза утраты застройщиком после завершения строительства имущества на стоимость, равную примерно 90% от стоимости строительства доли в домовладении.
утрата гарантии приобретения жилья в собственность и угроза возврата долевому застройщику вложенных им в строительство денег в обесцененном варианте.
угроза компенсации «безграничного» удорожания жилищного строительства только за счет долевого застройщика и независимо от вины в таком удорожании строительной организации.
не завершение строительства и заселения жилого дома, которое должно завершаться созданием дееспособного объединения собственников жилья для целей совместной эксплуатации и содержания жилого дома. Без создания такого объединения возникает угроза ущерба для каждого собственника, стоимость которой в современных российских условиях может составлять 50-200% и более от стоимости строительства (в течение периода амортизации построенного жилища.
Рассмотрим некоторые проблемы строительной организации.
На практике в договорах с реальным участником строительства строительная организация, назвавшая себя «застройщиком» или иным образом, не устанавливает цену своей услуги (как агента). В 214-ФЗ присутствует формулировка: «Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика» [5]. Тем самым законодатель прописывая «Цена договора может быть определена…» дает возможность выбора – указывать или нет. Соответственно, в договоре должны быть указаны минимум две стоимости.
себестоимость жилищного строительства.
стоимость (точнее – договорную цену) агентских услуг. Себестоимость должна быть равна стоимости имущества, возвращаемого строительной организацией «дольщику» (долевому участнику.
Будучи, по сути, строительным агентом, строительная организация должна согласовывать проект и смету строительства с «дольщиком». Только в этом случае она вправе нанимать подрядчиков и заказывать поставку строительных материалов за счет принципала (заказчика) и относить их на себестоимость. В противном случае и строго по гражданскому законодательству строительная организация вправе тратить средства на такие цели только за счет своей прибыли. Все средства, используемые агентом для таких целей без согласия и поручения принципала налоговые службы вправе считать личными средства агента и взыскивать с него штрафы и пени за сокрытие налога на прибыль и неправомерную уплату других налогов.
Передавая по акту (или без акта) долевым участникам жилые помещения (квартиры) на праве собственности в отрыве от прав собственности на долю в общем имуществе (в проектно-сметной и иной документации и в недвижимости), строительная организация «оставляет за собой» право собственности на общее имущество и обязанность за свой счет обеспечивать управление содержанием и эксплуатацией общего имущества частных домовладельцев (в бессрочном режиме.
Если строительная организация передала на баланс местной власти общее имущество и права на управления им, то по иску любого гражданина-домовладельца такой акт может быть (должен быть) признан судом ничтожным, отмененным. При этом суд должен руководствоваться Жилищным кодексом РФ [8]. Согласно кодексу передавать в управление свое жилищное имущество вправе только домовладельцы и только после регистрации кондоминиума. Строительная организация не является таким домовладельцем. Она может не регистрировать кондоминиум, но обязана создать товарищество собственников жилья. В этом случае, одним из путей решения данной проблемы является предварительная организация граждан и создания ими жилищно-строительной кооперации (ЖСК), который станет собственником кондоминиума и обеспечит существование простого и эффективного механизма эксплуатации жилого дома после строительства. Без создания ЖСК и после ухода строительной организации со строительной площадки все общее имущество в домовладении окажется бесхозным и должно быть передано собственниками помещений управляющим компаниям, которые будут создавать другие социально-экономические проблемы за счет собственников жилья.
В результате превращения общего имущества в доме в бесхозное имущество возникает главная социально-экономическая проблема такого строительства – ликвидация прав граждан на жилище и ликвидация неприкосновенности жилища (аннулирование норм статей 40, 25, 35, 17,18 и 8 Конституции РФ) [9]. Вместо собственности на жилище у «дольщиков» появляется право собственности на помещения без права собственности на стены и перекрытия.
Государственное управление сводится к тому, что в нормативном порядке устанавливаются граничные и прочие условия движения имущественных и обязательственных с учетом баланса интересов и прав участников, общества и государства. Нарушение таких условий и норм пресекается с помощью административных и уголовных мер. Управление носит характер регулирования в случаях, когда такие меры и действия совпадают с «разумными целями» участников на сбалансированной основе. Наряду с такими видами управления при проектировании нормативных актов используются методы государственного контрактного права для целей долго и среднесрочного государственного планирования результатов рыночных отношений. В рамках нормативных ограничений каждый участник использует «свободу договора». Причем, характер государственного регулирования специальным образом должен быть ориентирован на уменьшение судебных тяжб и на то, чтобы взаимоотношений проектируемой системе не зависел бы от экономической и юридической грамотности граждан. Проанализировав закон об участии в долевом строительстве только в части терминологии, которая применяется при формировании договорных отношений между участниками строительства, были выявлены множество противоречий, приводящих на практике к серьезным экономическим и правовым проблемам.
Первая экономическая проблема – удорожание жилищного строительства для «дольщиков», с помощью следующих приемов.
1. Вводится посредник, приобретающий и перепродающий право землю. Чем длиннее цепь таких посредников и чем более тесная связь с органами власти (административный барьер), тем дороже обходится строительство, в цену которого входит «цена такого права.
2. Путем конкурсной и иной продажи права на землю разным посредникам вводится механизм «авансовой оплаты земельной ренты». Он оказывается особенно обременительным для лиц, обладающих скромными доходами.
3. «Застройщик» не должен и не способен осуществлять функцию заказчика по целевому использованию средств «дольщиков», направляемых на строительство дома. Его задача больше взять с дольщиков, меньше потратить на строительство дома, получив большую выгоду. По этой причине удорожание строительства (анализ опыта) может происходить на 50-200% и более.
4. К сожалению, возникающий административный барьер заставляет строительные организации включать в себестоимость строительства дома за счет средств дольщиков, строительство квартир для муниципальных нужд. Такой ущерб достигает 10-20% от площади построенного жилья, приводя, как правило, к удорожанию строительства на 20-40% и более.
5. Отсутствие консолидированного инвестора, роль которого должен выполнять ЖСК (как эффективная организационно-правовая форма), «застройщик» вынужден собирать средства с дольщиков разрозненно. Это приводит к возникновению механизма искусственного кредитования из-за компенсации задержек и неравномерностей оплаты строительства. Такая причина приводит к удорожанию строительства на 10-20% и более.
6. Изъятие у дольщиков права принципала и присвоение права собственности на дом, строящийся за счет их средств, позволяет «застройщику» нецелевым образом использовать средства дольщиков и перепродавать их права новым лицам. Этот путь может привести к удорожанию стоимости строительства на 25-30% и более.
7. Дольщик, в соответствии с нормой закона, по своей инициативе может расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных денег вместе с процентами за их использование у «застройщика». Поскольку строительство многоквартирного дома осуществляется «застройщиком» с целью получения дохода и прибыли за счет дольщиков, то очевидно, что бремя удорожания строительства из-за возврата дольщикам уплаченных средств вместе с процентами бумерангом возвращается в адрес дольщиков, которые не успели потребовать возврата своих средств.
При таких размерах выплат те дольщики, которые не успели во время потребовать возврата своих средств и уплаты процентов, окажутся в проигрыше. Таким образом, создан соревновательный механизм, кто быстрее вернет деньги, отданные «застройщику», а «застройщик» должен резко повысить цену строительства с учетом указанных угроз.
Вторая экономическая проблема – возникновение экономического ущерба «застройщика». Угроза риска деятельности и массового банкротства «застройщиков» приведет к серьезным последствиям для всей строительной индустрии, для которой главным заказчиком их продукции являются субъекты, занимающиеся строительством многоквартирных домов.
Спектр и характер разных негативных экономических последствий для народного муниципального хозяйства и его субъектов оказывается разнообразным и многогранным. Поэтому автор считает, что лучшей альтернативой грамотного построения механизма взаимоотношений участников долевого строительства (т.е. между «застройщиками» и «дольщиками») является создание жилищно-строительных кооперативов для строительства многоквартирных домов. Это – принципиальный вопрос не только для существования и развития простых и эффективных механизмов эксплуатации и строительства, но и для существования, развития муниципальных народных хозяйств, а также для построения демократической государственности.
Список использованных источников.
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: (дата обращения: 11.05.2017.
Демченко М. В. Виковищева Н. Н. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве // Молодой ученый. – 2014. – №8. – С. 663-665.
Лазарова Л.Б. Муриев М.В. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития // Российское предпринимательство. – 2012. – № 11 (209). – С. 114-118.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( с изменениями от 03.07.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – 1 (часть 1). – Ст. 40.
Ланцов В.М. Шаймарданова А.Н. Киреева Т.М, Устинов А.Э. Жилищно-коммунальное хозяйство: основы теории и критический анализ российского опыта. – Казань: ЗАО «Новое знание». – 2008. – 504 с.
Афанасьева А.Н. Концепция решения жилищной проблемы в Республике Татарстан // Региональная экономика: теория и практика. – 2014. № 29 (356). – С.18-25.
Чугунова Ю.В. Этапы инвестиционной политики в жилищной сфере в Республике Татарстан // Российское предпринимательство. – 2014. – №15(261). – С.71-77.
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (с изменениями от 22.02.2017 № 14-ФЗ ) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – №1 (часть 1). – Ст. 14.
Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с внесенными поправками от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – № 237.
*