2
Долевое строительство: изменения в ФЗ 214.
Заброшенная стройка – крушение чьих-то надежд.
Начиная с 2004 года, участь объектов, а так же граждан, решивших построить жильё в доле с подрядчиком, регламентируется ФЗ 214. В этот закон, Правительством страны с завидной регулярностью вносятся изменения, так как первоначальная редакция оставляла немало лазеек для недобросовестных застройщиков. Последняя версия изменений изложена в ФЗ 304, принятого Думой, и одобренного Советом Федерации в июне 2016 года. Действовать данные изменения начали с января текущего года – вот о них и пойдёт речь далее.
Нововведения, касающиеся застройщиков.
Итак, что нового появилось в жилищном законодательстве с 01.01.2017г. Нововведения касаются не только деятельности организаций, выступающих в роли застройщика. У граждан (дольщиков), являющихся участниками долевого строительства недвижимости, именуемых дольщиками, появляются не только дополнительные права, но и определённые обязанности.
Требования организационного характера.
Рассмотрим для начала список изменений, направленный на то, чтобы призвать к порядку застройщиков.
Обратите внимание! Наиболее важным на наш взгляд шагом, является создание единого реестра строительных фирм, который размещён в интернет-сети, в открытом доступе. Он содержит сведения обо всех предприятиях, которые имеют законное право на подобную деятельность. Это юридические лица, которые должны по всем параметрам отвечать требованиям закона.
При выявлении любого несоответствия, организации лишаются права привлечения средств на возведение многоквартирных домов от граждан. Так что любой человек, желающий вступить в долевое строительство, может проверить статус застройщика в данном реестре. Естественно, что сделать это нужно до подписания договора и внесения денег.
Проверить организацию просто.
Следующим, очень существенным изменением, стала установка минимальной суммы уставного капитала фирмы. Его размер увеличился — и к тому же, он должен быть полностью оплачен. Только в этом случае застройщик приобретает право на привлечение средств дольщиков.
Так же название компании-застройщика не должно фигурировать в списках недобросовестных участников аукционов по продаже земли, а так же прочих сделках купли-продажи, осуществляемых в соответствии с законами 223 и 44. И заметьте, нет никакой разницы, в каком именно качестве данная организация в них участвовала: исполнителя, подрядчика или поставщика.
В числе нововведений присутствуют и такие требования к застройщикам.
В их «послужном списке» не должно быть решений суда, налагающих административное наказание в виде приостановки деятельности.
Не должны осуществляться процедуры банкротства, ликвидации.
Не должно быть задолженностей по налогам.
У директора и главбуха компании-застройщика, не должно быть в прошлом судимостей по статьям, связанным с экономическими преступлениями, а так же наказаний, запрещающих деятельность в строительной сфере, а так же лишения права занимать означенные должности.
Уставный фонд в зависимости от площадей объектов.
Размер уставного фонда такой организации, определяется в зависимости от площадей объектов, которые она собирается возводить. Так что теперь фирмы, которые имеют чисто формальный уставной капитал, составляющий смехотворную сумму в 10000 рублей, вообще не смогут приступить к возведению жилых домов.
Все эти нововведения призваны закрыть фирмам-однодневкам доступ на рынок недвижимости — ведь они для того и образуются, чтобы, получив деньги дольщиков, разориться и «раствориться.
Информационные ресурсы.
В борьбе с этим злом помогут и поправки, касающиеся информационной политики застройщика. Благодаря им, в законе появились требования к официальным сайтам таких организаций. На их сайтах, в отношении объектов недвижимости, на которые привлекаются средства граждан, должны быть размещены следующие документы.
Этапы аудиторской проверки.
Результаты аудиторской проверки за год деятельности предприятия.
Результаты экспертизы проекта и сопутствующей ему документации, по которой будет строиться дом.
Заключение, выданное уполномоченным на то органом власти субъекта РФ, подтверждающее соответствие строительной организации, а так же её проектной декларации, требованиям настоящего закона.
На заметку! Без вышеназванного документа, фирма не сможет не то что зарегистрировать ДДУ (договор о долевом строительстве), но даже разместить рекламу объекта на своём собственном сайте.
Так же в списке документов, которые должны быть опубликованы на сайте застройщика.
Разрешение на осуществление строительства.
Подробная, качественно и без каких-либо ошибок заполненная проектная декларация, в которой почти 160 пунктов.
Документы прав собственности (чьей бы она не была) на участок земли, отведённый под строительство, его площадь и кадастровый номер.
В ситуации, когда размер уставного капитала меньше, чем оговорено в законе, публикуется и договор, подтверждающий наличие у застройщика поручителя, в котором обязательства по договорам с гражданами принимает на себя третья сторона.
Раскрытие информации предполагает так же размещение на сайте фирмы-застройщика образца договора с гражданами, и опубликования фотографий на всех этапах строительства.
Выглядеть это должно примерно так.
Обустройство нулевого цикла здания.
Монтаж кровли и остекление.
Закон так же требует, чтобы права на домен сайта принадлежали или самому застройщику, или его поручителю. Так что компания, которая хочет остаться на рынке недвижимости, обязана не только надлежаще оформить всю документацию, но и привести в порядок свои информационные ресурсы.
Для чего нужен компенсационный фонд и счета эскроу.
С начала текущего года, на застройщиков возложена такая обязанность: они должны перечислять один процент стоимости объекта в компенсационный фонд, который призван помогать дольщикам. Если вдруг строительная компания обанкротится, то строительство можно будет завершить за счёт средств данного фонда. Согласитесь, это какая-никакая гарантия того, что своё жильё дольщики получат при любом варианте развития событий.
Дольщикам, обманутым ранее, придётся ждать другого инвестора — либо достраивать дом самим.
Плохо только то, что данный закон не может быть применён в отношении уже строящихся объектов, поэтому дольщики, которых обманули ранее, не могут рассчитывать на его помощь. А вот по тем объектам, которые в 2017 году только начинают строить, подобных проблем по идее быть не должно.
Дополнительные гарантии даст и такая мера, как открытие застройщиком в банке специализированного счёта. Он называется эскроу, и имеет свои особенности. Механизм его использования достаточно прост: на этот счёт поступают средства по ДДУ, которые блокируются банком до завершения строительства, и передачи жилья дольщикам. Если строительная фирма не выполнила условия договора, банк просто возвращает гражданам их деньги.
В поправках к 214 ФЗ, открытие счёта эскроу носит рекомендательный характер – то есть, это действие не является обязательным. Но государство создаёт такие условия, при которых застройщикам это будет выгодно. Например, для них предусмотрены определённые льготы, касающиеся страхования ответственности, а так же банковского поручительства.
Обратите внимание! Возникает вопрос: «А где гарантия возврата средств, ведь и среди банков встречаются такие, которым не стоит доверять?». Ответ прост: право на открытие эскроу получают только те финансово-кредитные организации, которые соответствуют требованиям Правительства РФ. Если сказать просто, это такие банки, в которых можно размещать государственные бюджетные средства. К тому же, средства размером до 10 млн. рублей, находящиеся на эскроу-счёте, страхуются государством.
Государственное регулирование долевого строительства.
Поправки к 214 ФЗ, внесли свои коррективы и в сферу государственного регулирования долевого жилищного строительства. Значительно расширены полномочия органов власти, осуществляющих надзор в этой области.
В первую очередь, теперь строго контролируется движение средств дольщиков – целевое, нецелевое расходование. Также проверяется соблюдение застройщиком новых требований – вплоть до размещения информации, о чём говорилось выше. Строгому контролю подлежит и ведение учёта средств, затрачиваемых на строительство.
Существенной поправкой к закону стало и наделение органов власти функциями, позволяющими осуществлять контроль над деятельностью кооперативов ЖСК. Именно они, за счёт злоупотреблений и откровенного произвола, в первую очередь и имеют плохую репутацию.
Теперь ЖСК обязаны ежеквартально предоставлять сведения о своей деятельности, а так же о выполнении своих обязательств перед гражданами, вступившими с ними в долевое строительство.
Аудит – способ осуществления финансового контроля.
Обратите внимание! И ещё одна важная деталь: теперь нецелевым использованием средств, считается так же переброска денег дольщиков, предназначенных для нового строительства, на достройку давно начатых, и замороженных ввиду отсутствия финансов объектов. В статье 18 новой редакции ФЗ 214, приведён чёткий список статей, на которые застройщики могут направлять средства дольщиков.
Если ранее строительные организации вели общий учёт по всем объектам, то теперь закон обязывает вести отдельную документацию, связанную с финансовой деятельностью, по каждому дому в отдельности. По истечении календарного года, эта отчётность подлежит аудиту, и если он выявит факт нецелевого расходования средств дольщиков, руководитель и главбух компании понесут персональную ответственность.
Что нового в законе для дольщиков.
Некоторые изменения внесены и в статью 5 закона, касающуюся цены договора. Раньше она определялась путём суммирования общих финансовых и трудовых затрат застройщика, связанных с созданием коттеджа, или квартиры, в связи с чем дольщику не всегда был понятен механизм образования цены.
А что теперь.
Теперь в договоре будет указываться полная стоимость квартиры, определяемая путём умножения её общей площади (включая террасу, или лоджию) на стоимость квадратного метра. Данный способ определения цены жилья по договору более прозрачен, и позволяет дольщику убедиться в её правильности.
Как и на любой товар, на квартиры устанавливается гарантия. По окончании строительства и подписании акта ввода дома в эксплуатацию, застройщик передаёт квартиры дольщикам. При этом им должна быть предоставлена подробная инструкция по эксплуатации помещений и коммуникаций.
Передача квартиры дольщику.
В ней, например, может быть указано, на какую перегородку нельзя навешивать тяжёлую мебель или оборудование; как пользоваться индивидуальной системой отопления, или эксплуатировать водонагреватель.
При возникновении споров по поводу дефектов в квартире, застройщик не будет их устранять, если сможет доказать, что они образовались по вине дольщика. Однако если виновен застройщик, то устранить недоделки его заставит вероятность уплаты дольщику неустойки. Этот нюанс в новой редакции закона тоже оговаривается.
Возможен ли односторонний отказ от договора.
В старой редакции ФЗ 214, запрещалось отказываться от исполнения обязательств по ДДУ в одностороннем порядке. Если инициатором являлся дольщик, то он мог только обратиться с иском в суд.
Его принимали во внимание, если фиксировались существенные изменения в проектной документации дома. Однако при этом не приводилось никаких чётко оговоренных примеров, которыми можно было бы руководствоваться. То есть, объективность оценки ситуации, фактически отдавалась на откуп суду.
Теперь за дольщиком законодательно закреплено право отказа от ДДУ в определённых ситуациях и без суда. Согласно поправкам к закону, дольщик имеет право прекратить договор в случае превышения оговариваемой общей площади помещения, за которую, естественно, пришлось бы доплатить.
В стандартном договоре должен быть установлен максимальный предел такого увеличения – это 5%. И касается он не только общей площади квартиры, но и соотношений жилой и нежилой площадей – например: если лоджию значительно увеличили, а кухня при этом стала маленькой.
Однако отказ дольщика от договора без основания – то есть, если застройщик исправно исполняет свои обязательства, неприемлем. Так что, гражданам придётся идти до конца независимо от изменившихся финансовых возможностей или намерений.
Счастливые новосёлы готовятся к переезду.
Изменения, внесённые в ФЗ 214, направлены на устранение с рынка жилой недвижимости недобросовестных застройщиков. Соответственно, не должно быть и дольщиков, чьи права попраны, а надежды оказались обмануты. Ну а как оно окажется на деле, и какое влияние все эти новшества окажут на сферу строительства жилья в доле с застройщиком, как водится, покажет время.
В одном у экспертов нет сомнений: столь эффективная на первый взгляд защита дольщиков, непременно станет причиной повышения цен на недвижимость. Конечно, это не произойдёт в одночасье. Просто, не выдержав новых требований, «со сцены» уйдут мелкие строительные компании, либо произойдёт их слияние с более крупными холдингами. Конкуренции на строительном рынке станет меньше – а без неё, как известно, возникает монополия, при которой цены всегда растут.
Здравствуйте. Мы надеемся наш ответ был вам полезен. Если Да, то предлагаем вам взять фотоаппарат (сейчас он есть почти в любом телефоне) и сделать дюжину снимков с места ремонта. Опишите что и как вы делали и пришлите вашу статью вместе с фотографиями нам на почту За ваш энтузиазм мы готовы заплатить вам до 1000 рублей, а тому, кто активнее всех будет комментировать статьи - 500. Надеемся наш сайт максимально поможет вам в ремонте. Удачи.
*