3
ПРОСТЫЕ РЕШЕНИЯ.
СОПРОВОЖДЕНИЕ БИЗНЕСА.
СЛОЖНЫЕ ЗАДАЧИ.
Оформление самовольного строительства в Москве, Казани, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону.
Компания «Бюрократор» проведет экспертизу ситуации, связанной с объектом самовольной постройки (кроме торговых павильонов, некапитальных и жилых загородных строений), поможет подготовить необходимый пакет документации и окажет помощь в ее согласовании в уполномоченных городских организациях (или защите в суде) с целью получения положительных заключений по объекту в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Ростове-на-Дону.
Для оценки сроков и стоимости оформления самовольного строительства (самостроя) или признания права на самовольное строительство, достаточно отправить копии правоустанавливающих документов в электронном виде через форму « поручить Бюрократору » вместе с вопросом. Полную конфиденциальность любой полученной информации гарантируем. После оперативного изучения поступившего вопроса сообщаем Вам условия работы и стоимость услуг. Заключаем договор. Решаем поставленные задачи. Всё.
«Самострой» - термин, ставший в нашей стране нарицательным еще в 90-е годы прошлого века, обозначающий, в общих чертах, незаконное возведение объекта недвижимости на определенной территории. Если обратиться к легальному определению, то, из смысла ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольная постройка – это недвижимое имущество (дом, сооружении или любое иное строение.
а) незаконно возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей законом и иными правовыми актами.
б) возведенное без получения на это соответствующего разрешения.
в) построенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
На практике сложность и запутанность механизма получения разрешительных документов на строительство, длящегося без помощи специалистов месяцы и годы, зачастую вынуждает застройщиков осуществлять задуманную реконструкцию, перепланировку, строительство объектов недвижимости без разрешительной документации, что придает такому объекту статус «самовольной постройки.
Понятие самовольной постройки регламентировано также в ст.ст. 24-25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», где она понимается как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство.
Если обратиться к истории и вспомнить ст. 109 ГК РСФСР 1964 года, то в ней самовольная постройка определялась как построенный жилой дом (дача) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Как видно из вышеприведенных определений, важную роль в узаконивании самовольного строительства играет его оформление и получение соответствующего разрешения в компетентных органах, что на практике нередко сопряжено с различного рода трудностями и правовыми коллизиями.
Негативные последствия и ответственность за самовольное строительство.
Перед тем как рассмотреть процесс оформления самовольного строительства, хотелось бы пару слов сказать о негативных моментах, наступающих за незаконно возведенную недвижимость.
Во-первых, самовольность строительства – это уклонение застройщика от получения необходимой разрешительной документации, в том числе касающейся безопасности строительства, что означает самостоятельную трактовку правил надежности строения. Это создает реальную угрозу для жизни и здоровья граждан, нарушает их имущественные права и охраняемые законом интересы собственников и других лиц.
Во-вторых, это нарушает административный порядок получения разрешения на строительство и необходимые градостроительные предписания, что означает нарушение застройщиком норм публичного права, т.к. ставятся под угрозу права неопределенного круга лиц и нарушаются установленные государствам разрешительные процедуры.
В-третьих, в действиях застройщика можно усмотреть нарушения частноправового порядка, т.к. он обычно не получает явно выраженного и документально оформленного согласия собственника, либо без его разрешения возводит незаконный объект, что нарушает нормы земельного и гражданского права.
На практике нередко возникают конфликты между владельцем земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости.
Самовольное строительство влечет дисциплинарную, имущественную, административную и уголовную ответственность (ст. 58 ГрК РФ.
Так, согласно Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 N А43-3615/2011, суд удовлетворил заявление инспекции государственного строительного надзора субъекта РФ о привлечении организации к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, указав, что суд нижестоящей инстанции сделал правомерный вывод о том, что организация, являясь заказчиком при строительстве спорного объекта, обязана была обеспечить направление проектной документации в орган государственной экспертизы для получения положительного заключения, а выявленные инспекцией нарушения при строительстве организацией объекта капитального строительства являются отступлениями от требований нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий.
Способы оформления самовольных построек.
На практике применяются два основных способа легализации самовольного строительства.
а) Получение необходимой разрешительной документации в территориальных органах муниципалитета.
Организация работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 31.05.2011 № 234-ПП (в ред. от 11.12.2013) «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы». В соответствии с данным правовым актом действуют Городская комиссия и окружные комиссии по пресечению самовольного строительства.
Городская комиссия вправе принимать решения по объектам недвижимости, созданным в результате строительства или реконструкции, обладающим признаками самовольных построек, а также по самовольно возведенным некапитальным строениям независимо от площади и места расположения объекта, а окружные комиссии по объектам с общей площадью самовольно возведенного (реконструируемого) объекта 1500 кв.м. и менее.
Согласно п. 2.3 Положения о городской комиссии по пресечению самовольного строительства, городская комиссия вправе давать рекомендации органам исполнительной власти города Москвы о завершении оформления проектной и разрешительной документации на строительство (реконструкцию) по строящимся (не завершенным строительством) объектам в установленном порядке, с определением сроков завершения работ.
Таким образом, законодатель при полном, всестороннем и объективном исследовании вопроса, дает возможность застройщику объекта, обладающего признаками самовольной постройки, сохранить строящийся объект и получить необходимую проектно-разрешительную документацию.
Самовольному застройщику необходимо подготовить и предоставить в территориальный отдел архитектуры следующие документы.
? о правах пользования (собственности) на землю.
? градостроительный план земельного участка.
? архитектурный проект (схемы, планы, разрезы и пояснительные записки.
? кадастровый паспорт объекта недвижимости (для организации строительства владелец земли обязан провести межевание.
? технические условия о подключении объекта к сетям коммуникации.
Когда пакет документов собран, к нему необходимо приложить заявление о выдаче разрешения на строительство.
Следует заметить, что это довольно рискованный и затратный способ, которым самовольные застройщики нередко пользуются после возведения незаконного объекта строительства, т.к. при выявлении недочетов в объемах строительства или иных нарушений потребуется вносить множество конструктивных изменений.
б) Обращение в суд.
На сегодняшний день самым распространенным способом узаконивания самостроя является обращение в суд. Заинтересованное лицо обязано доказать в суде следующие обстоятельства.
? наличие прав на пользование земельным участком, что можно доказать, предоставив договор аренды, договор купли-продажи и любой другой договор, подтверждающий правопользование.
? подтвердить материальные затраты на строительство, предоставив суду чеки, квитанции, справки, сметы и иные бумаги, подтверждающие оплату строительных материалов и работ.
? согласие смежных пользователей либо документы об отсутствии нарушения прав третьих лиц (в качестве доказательств могут выступить акты согласований, свидетельские показания и прочее.
? заключение квалифицированного специалиста о полном соблюдении строительных норм, требований, стандартов, предъявляемых к постройкам данного типа.
Решение выносится судом при условии полного подтверждения заинтересованным лицом указанных выше обстоятельств. В ходе заседания обязательно заслушивается мнение представителей муниципалитета. Важную роль играет причина, по которой застройщик не смог своевременно оформить постройку.
Особенности узаконивания самовольной постройки в судебном порядке.
Согласно ст. 222 ГК РФ, правом на обращение в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, обладают лишь такие ее титульные владельцы, которые имеют предусмотренные законом вещные права на соответствующий земельный участок.
Сегодня законодательство однозначно признает верховенство приоритетности прав на земельный участок при рассмотрении вопроса о легализации объекта самовольного строительства.
В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.
9 марта 2014 г. Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. В данном документе выработаны рекомендации по разрешению споров о признании права собственности на самовольные постройки.
ВС РФ сформулировал ряд рекомендаций, в частности.
? приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
? возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение - самовольное строительство. В связи с этим такая санкция применяется только при наличии вины застройщика. Данный подход соответствует позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 17.01.2012 N 147-О-О.
? возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки в действующем законодательстве не предусмотрена.
? при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений собственник может потребовать признать право собственности на реконструированный объект, а не на пристройку к нему.
Верховный Суд РФ рассмотрел ситуацию, когда самовольная постройка возведена гражданином без необходимых разрешений на арендованном земельном участке. В данном случае, по мнению ВС РФ, за арендатором может быть признано право собственности на самовольное строение при одновременном соблюдении следующих условий.
? земельный участок арендован для строительства соответствующего объекта недвижимости.
? объект возведен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
? строение не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если при самовольном строительстве не будет соблюдено даже одно из этих условий, право собственности на строение за арендатором земельного участка признать нельзя. ВС РФ подчеркнул, что необходимо учитывать и условия договора аренды. Так, если участок арендован для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, то нельзя признать право собственности на фактически возведенное капитальное строение. Собственнику земельного участка, согласно мнению ВС РФ, рекомендуется при заключении договора аренды определенно выражать свою волю на предоставление участка в аренду для возведения строений.
В свете судебной реформы (объединение ВАС РФ и ВС РФ) разъяснения ВС РФ в скором времени станут обязательны и для арбитражных судов. В связи с этим можно предположить, что позицию ВС РФ в отношении граждан можно будет по аналогии применить к организациям и предпринимателям.
Как узаконить самовольную постройку - здания и строения (гражданам.
1) Необходимо определить, обладаете ли вы правом требовать признания права собственности на самовольную постройку.
Этим правом обладает собственник земельного участка, на котором был возведен самострой, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Если вы владеете участком на ином основании, например, являетесь арендатором этого участка, вы не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку. Кроме того, право собственности за вами не признают, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ.
2) Составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку.
В исковом заявлении нужно указать.
? вид Вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка.
? лицо, которое ее осуществило (Вы или другое лицо.
Необходимо подробно описать, почему постройка является самовольной. Например, не были получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели Вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
Далее, необходимо указать ответчика по иску – это либо лицо, осуществившее самовольную постройку, либо, если ее построили Вы, ответчиком по иску указывается орган местного самоуправления, на территории которого находится самострой. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
3. Подготовить и подать пакет документов в суд по месту нахождения земельного участка (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
? документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования.
? документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, - акт обследования, документы из БТИ.
? документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору.
? документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство.
? квитанцию об уплате госпошлины.
? копии искового заявления для ответчика и третьих лиц.
? доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель.
Иск предъявляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не превышает 50 000 руб. а в остальных случаях - в районный суд (пп. 5 п. 1 ст. 23, ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК РФ). По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
4. Далее, необходимо заплатить госпошлину в размере 1000 руб. за государственную регистрацию права собственности на самовольную постройку и предоставить в территориальный орган Росреестра документы для государственной регистрации.
? заявление о государственной регистрации.
? документ, удостоверяющий личность заявителя.
? документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель.
? решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
Документы можно подать лично или через многофункциональный центр, а также направить по почте.
5. Заключительный шаг - получение свидетельства о государственной регистрации права или выписки из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
P.S. Законодательство постоянно меняется, уточняйте актуальную схему легализации у наших юристов.
Офисы компании в Казани, Сочи и Ростове-на-Дону переводятся на работу по франшизе.
19 мая 2017г. Региональные офисы в Казани, Ростове-на-Дону и городе Сочи будут работать по франшизе. Ведется отбор партнеров для делегирования полномочий и заключения договоров. Требования к партнерам и условия франшизы предоставляются по запросу.
До 1 декабря 2016г. всем членам СРО в области строительства нужно успеть подать уведомления.
10 ноября 2016г. Согласно принятым в Градостроительный кодекс РФ изменениям, внесенных Федеральным законом N 372 от 03.07.2016г. в срок до 1 декабря 2016г. всем строительным компаниям необходимо принять важное решения о своем дальнейшем членстве в СРО.
Начато беспрецедентное и самое масштабное уничтожение объектов самовольного строительства в Москве.
09 февраля 2016г. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 08 декабря 2015г. №829-ПП, активно и жестко начался процесс сноса объектов самовольного строительства. В первой очереди под снос 104 объекта на территории города.
*